¿Qué valor hay que declarar en una herencia: catastral, mercado o real?

Una de las dudas más habituales cuando se recibe una herencia es qué valor hay que declarar realmente. Te la voy a responder en este artículo.

Muchos herederos se encuentran con tres cifras distintas, (valor catastral, valor de mercado y valor real) y no saben cuál utilizar para liquidar impuestos sin pagar de más ni tener problemas con Hacienda.

Soy Juan Sastre y, como tasador de herencias en España especializado, veo esta confusión a diario.

No hace tanto que me pasó un caso en el que los herederos manejaban tres valores distintos para el mismo inmueble y ninguno tenía claro cuál era el correcto. En este artículo te explico qué significa cada uno y cuál es el que realmente importa en una herencia.

Por qué existen distintos valores en una herencia

Existen valores distintos en una herencia, por un lado, el valor catastral, por un lado, el valor de mercado por otro lado, el valor de referencia. El primer problema es pensar que todos los valores sirven para lo mismo.

Cada uno responde a una finalidad distinta y utilizarlos mal puede generar errores importantes.

Por la experiencia que tengo, veo que muchos herederos mezclan estos conceptos sin darse cuenta.

El valor catastral aparece en recibos y documentos oficiales, el valor de mercado se asocia a lo que “se está pidiendo” por viviendas similares, y el valor real o valor de referencia es lo que dice el catastro que es el valor de mercado.

Esta mezcla es el origen de muchos conflictos y pagos innecesarios.

Qué es el valor catastral y por qué no es suficiente 

El valor catastral es un valor administrativo que utiliza la Administración para calcular impuestos como el IBI. No refleja el precio real de venta de un inmueble ni su estado concreto.

Pienso que uno de los errores más comunes es creer que, por ser un valor oficial, sirve automáticamente para una herencia, y no es así.

El valor catastral suele estar muy alejado de la realidad del mercado y no tiene en cuenta aspectos importantes como reformas, deterioros, orientación o ubicación del inmueble. Principalmente, y a modo de resumen, te digo que el catastro no visita a tu casa y al no visitas tu casa, es imposible que conozca el valor real de la misma.

Usarlo como referencia única en una herencia puede provocar desequilibrios entre hermanos y herederos, sobre todo cuando uno se adjudica el bien y tiene que compensar económicamente al resto.

Dicho valor catastral te puede servir para aceptar la herencia, nunca para repartirla y adjudicarla. Palabra de tasador.

Qué entendemos por valor de mercado en una herencia

El valor de mercado suele asociarse a precios de venta de inmuebles similares. El problema aquí es que muchas veces se confunde con precios de anuncios en portales inmobiliarios.

Como tasador de herencias especializado en España, te digo que el valor de mercado no puede basarse en lo que alguien “pide” por su vivienda. Cuando me llaman para revisar herencias, veo comparaciones mal hechas, sin tener en cuenta el momento concreto ni las características reales del inmueble heredado.

Además, el valor de mercado varía con el tiempo. Por eso, utilizar precios actuales sin ningún criterio puede generar problemas si la herencia se declaró o debe justificarse a una fecha anterior.

Además, en relación a ello., los anuncios que vemos en Internet en portales inmobiliarios no reflejan el valor real por el cual se llega a vender el inmueble, entonces no se puede tomar a bien ese valor para repartir una herencia.

Qué es realmente el valor de referencia en una herencia 

El valor de referencia en una herencia es el valor que ofrece el catastro para que mínimo debamos tributar el impuesto de donaciones y sucesiones en relación a ello. Lo sacaron debajo de la manga el 1 de enero del 2022. Y supuestamente, simula un valor de mercado.

Te digo supuestamente porque muchas veces no coincide.

Desde mi punto de vista como tasador especializado en masas hereditarias, el valor real o de mercado debe tener en cuenta el estado del inmueble, su ubicación, las condiciones del mercado en el momento relevante y cualquier circunstancia que influya en su valor.

Ya te digo yo que el valor de referencia no tiene previsto todo esto.

Problemas que surgen al usar valores distintos entre herederos 

Cuando cada heredero utiliza un valor distinto, el conflicto entre ellos está servido. Uno defiende el valor catastral, otro el de mercado y otro un de referencia sin tener los concpetos claros.

No hace tanto que me pasó un caso en el que este desacuerdo bloqueó la herencia durante varios meses. Aquí es donde aparece el desacuerdo en el valor de un inmueble heredado, una situación muy habitual que suele escalar rápidamente si no se pone una cifra objetiva sobre la mesa.

Con la experiencia que tengo como tasador de inmuebles en Herencia, puedo decirte con certeza que estos conflictos no se resuelven con opiniones, sino con una valoración bien clara que todos puedan aceptar como referencia desde el inicio.

La importancia de justificar el valor a una fecha concreta

Otro punto clave es la fecha. El valor correcto depende del momento al que debe referirse la herencia, no tiene porque ser siempre la fecha del presente.

Cuando lo analizo veo que muchos errores se producen porque nadie define esa fecha. Aquí es donde una tasación retrospectiva de herencias permite fijar el verdadero valor en un momento pasado en concreto, evitando interpretaciones interesadas de las partes.

Cuál es el valor más seguro para declarar una herencia 

Si tuviera que resumirlo muy claramente, te diría que el valor más seguro es aquel que puedes justificar. No el más bajo ni el más alto, sino el que se sostiene con unos criterios objetivos.

Piensa que declarar correctamente desde el principio ahorra muchos problemas después.  Todas estas personas que se apoyan en una valoración bien hecha son las que se evitan revisiones, discusiones familiares e incluso pagos innecesarios.

Mi recomendación profesional antes de declarar una herencia 

Con la experiencia que tengo en tasaciones hereditarias, te puedo afirmar que el mayor error es declarar con prisas, sin entender qué valor se está utilizando. Tomarse el tiempo para valorar bien es una decisión inteligente, no una complicación.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.