Qué valor se toma si uno se queda el piso y el otro quiere su parte

Cuando en un divorcio uno de los dos quiere quedarse con la vivienda familiar, aparece una pregunta clave: ¿Qué valor se utiliza para calcular la compensación económica del otro?

Esta es una de las situaciones más habituales en un proceso de divorcio y también una de las que más conflictos genera. Porque el valor del inmueble no es una cifra orientativa: es la base sobre la que se decide cuánto debe recibir cada parte.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en valoración de bienes en divorcios en toda España. Por experiencia, cuando el valor de la vivienda no está bien fijado en este momento del proceso, el desacuerdo aparece casi siempre.

Qué significa realmente quedarse con la vivienda en un divorcio

Cuando uno de los dos se queda con el piso, no significa que el inmueble “Pase a ser suyo sin más”. Significa que debe compensar económicamente al otro por la parte que le corresponde. En muchos casos se producen alteraciones, ya que cada parte tiene una percepción distinta.

Frecuentemente la parte que se queda con el inmueble quiere pagar una cierta cantidad en la que la otra parte no esta de acuerdo. El que se lo queda intenta pagar de menos de lo que le correspondería.

Esa compensación depende directamente del valor que se utilice como referencia. El proceso de repartición es mucho mas fácil si las dos partes llegan a un acuerdo desde un inicio, para evitar dudas o el alargamiento del proceso. Haciendo el divorcio mucho mas ágil y rápido para ambas partes.

En la valoración de bienes en divorcio, este valor sirve para:

• Calcular cuánto debe pagarse a la otra parte.
• Equilibrar el reparto del patrimonio común.
• Evitar que uno salga perjudicado económicamente.
• Facilitar un acuerdo estable entre ambos.

La mejor manera de evitar problemas es valorar el inmueble de una manera objetiva y con la ayuda de un profesional  como un perito.

El error más habitual: usar referencias poco fiables para fijar el valor

Una situación muy frecuente es que cada parte llegue con su propia cifra basada en anuncios inmobiliarios, comentarios de conocidos o estimaciones rápidas. Muchas personas suelen tomar como referencia ciertos aspectos externos y eso da paso a una mala tasación del inmueble. 

El problema es que esas referencias no están pensadas para repartir un inmueble dentro de un divorcio. Debido a que son inciertas, porque no calculan directamente lo que cuesta el inmueble. El hecho de que se parezca al tuyo no significa que valgan lo mismo.

En la tasación de vivienda en divorcio, el valor debe analizarse teniendo en cuenta:

• El estado real del inmueble.
• Su situación jurídica.
• El mercado en ese momento concreto.
• Y el contexto del propio proceso de divorcio.

Cuando no se hace así, aparecen diferencias importantes entre lo que una parte considera justo y lo que la otra acepta como razonable. Es mejor evitar este tipo de situaciones realizando una tasación correcta.

Cómo se calcula el valor cuando uno se queda la vivienda

La compensación económica no se calcula “de forma aproximada”, se basa directamente en el valor del inmueble en el momento del reparto. En los divorcios se debe de tener en cuenta todos los factores para determinar una cifra correcta.

Por ejemplo:

• Si el piso vale 300.000 €.
• Y pertenece a ambos al 50 %.
• La compensación será de 150.000 € para una de las partes.

Todo ello teniendo en cuenta que no exista carga hipotecaria en el mismo. Si fuese así, el que se queda el inmueble debería hacerse cargo de la hipoteca.

Pero esto solo funciona si el valor utilizado es coherente, analizar quien de las dos partes a aportado mas en ese inmueble o si ambas partes han contribuido a la mitad. Esto decidirá como se llevara a cabo la repartición.

Por experiencia, muchas discusiones aparecen precisamente porque la cifra inicial no estaba bien fijada desde el principio.

Qué ocurre si no hay acuerdo sobre el valor del piso

Cuando no existe acuerdo sobre el valor, el proceso puede bloquearse rápidamente. Alargándolo de manera innecesaria al no llegar a un acuerdo desde el inicio. Es mejor evitar estancar el proceso decidiendo desde un inicio el precio.

Lo habitual es que ocurra lo siguiente:

• Cada parte defiende una cifra distinta.
• Aumenta la desconfianza.
• Se retrasa el acuerdo.
• O el procedimiento termina en vía judicial.

En un divorcio contencioso, el valor deja de ser una referencia privada entre las partes y pasa a convertirse en un elemento clave dentro del procedimiento. Por lo general no llegar a un acuerdo, hace que el procedimiento acabe en manos de un abogado para decidir como cerrar el proceso.

En ese escenario, el valor debe poder explicarse con un criterio objetivo claro.

El caso más habitual: adjudicación del inmueble mediante extinción de condominio

Cuando uno de los dos se queda con la vivienda, muchas veces el proceso se formaliza mediante una extinción de condominio. Es el proceso que se lleva a cabo cuando se pone fin a la copropiedad del inmueble. Es decir cuando dos personas que comparten una propiedad deciden que una de ellas se queda con el inmueble. Normalmente la parte que se lo queda suele compensar económicamente a la otra persona.

En la extinción de condominio tras divorcio, el valor del inmueble es especialmente importante porque determina la compensación que se hará entre ambas partes. Y decide quién se queda quien en el proceso de divorcio.

Si el valor no está bien fijado:

• El reparto puede resultar desequilibrado.
• El acuerdo puede revisarse más adelante.
• O aparecer conflictos posteriores.

Por eso este momento es uno de los más sensibles dentro del proceso. Ya que se encarga de decidir que cantidad recibirá cada parte.

Mi recomendación como tasador de divorcios en España

Si en tu divorcio uno de los dos va a quedarse con la vivienda familiar, lo más importante es fijar correctamente el valor. Para poder optimizar el proceso de divorcio y establecer que se quedara cada parte.

Muchas veces veo situaciones en las que ambas partes intentan avanzar con cifras aproximadas pensando que “ya se ajustarán después”. El problema es que cuando la compensación económica ya está firmada, corregir el valor resulta mucho más difícil.

No se trata de complicar el proceso. Se trata de asegurar que la compensación que se acuerde sea equilibrada para los dos y no genere problemas más adelante.