Qué valor se usa en una herencia si el inmueble está en mal estado

Cuando un inmueble heredado está en mal estado, a los herederos os suele surgir esta duda… ¿Qué valor del inmueble debe utilizarse en la herencia?

Muchos no saben si deben declarar un valor “normal”, si pueden tener en cuenta el deterioro o si Hacienda va a ignorar directamente el estado actual de la vivienda.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en herencias. Con mis mas de ocho años de experiencia puedo decirte que este es uno de los puntos donde se cometen muchos errores cuando hablamos de valoración de herencias cuando hay uno o varios inmuebles en mal estado, que llevan años sin mantenimiento o presenta problemas evidentes.

Atento porque en este artículo te explico qué valor se usa en estos casos y cómo debe analizarse correctamente.

Por qué el estado del inmueble es tan importante en la valoración 

El estado de conservación del inmueble sí influye directamente en su valor. No vale lo mismo una vivienda en buen estado que otra con humedades, instalaciones obsoletas o problemas estructurales, aunque estén en la misma calle o en el mismo bloque.

Me aventuro a decirte que el Estado inmueble es uno de los atributos más importantes a tener en cuenta para valorar una vivienda.

En una herencia, ignorar el estado real del inmueble lleva a declarar una cantidad de dinero que realmente no se corresponden con la realidad.

En mi experiencia, este es uno factor más por los que Hacienda revisa valores años después de parecer que todo estaba en orden o por los que surgen conflictos entre hermanos y herederos.

Ten claro que el valor del inmueble debe reflejar siempre cómo estaba el inmueble en el momento que se dona la herencia, no cómo podría ser esta tras una reforma.

Un tasador no valora futuribles, valora presentes.

Qué ocurre cuando se usa un valor “como si estuviera bien” 

Uno de los errores habituales es valorar el inmueble como si estuviera en buen estado, pensando que porque se pueda reformar un poco y ponerlo casi como nuevo ya vale mucho más.

Esto puede parecer una lógico al inicio, pero generar problemas importantes, sí esta semirreformado, tiene un precio, si esta reformado tiene otro, pero si esta con daños y desgastes evidentes, no importa el valor que pueda llegar a tener, importa lo que es en el momento.

A no ser que uno de los herederos tuviera una donación en vida de esa vivienda y haya hecho reformas anteriores, en ese caso se debería hacer una valoración retrospectiva del inmueble. 

Cuando se utiliza un valor que no tiene en cuenta el deterioro:

• Se pagan más impuestos de los que corresponderían.

• Se crean desequilibrios en el reparto.

• Se abre la puerta a revisiones posteriores de Hacienda.

En el reparto de herencias este error suele notarse especialmente cuando uno de los herederos se adjudica el inmueble y tiene que asumir el coste real de la reforma.

Cómo se tiene en cuenta el mal estado en la valoración

El mal estado del inmueble no se corrige “a ojo” ni con estimaciones genéricas.

Debe analizarse de forma concreta y razonada, teniendo en cuenta qué problemas existen y cómo afectan al valor de los inmuebles.

Esto lleva a valorar:

• El grado de deterioro.

• Las limitaciones de uso que puedan existir.

• La pérdida de atractivo frente a inmuebles similares en buen estado.

Cuando este análisis se hace bien, el valor resultante suele ser muy distinto al que se obtendría aplicando referencias genéricas. Tenemos que ir siempre al detalle. 

Cuando el deterioro ya existía en la herencia 

En el momento al que se refiere la valoración, en muchas herencias, el fallecimiento ocurrió hace años y el inmueble ha seguido deteriorándose con el tiempo.

Si el inmueble ya estaba en mal estado en el momento del fallecimiento, ese deterioro debe reflejarse en el valor de la herencia. No tiene sentido aplicar valores actuales de mercado sin tener en cuenta cómo se encontraba realmente la vivienda en esa fecha.

Como te decía, en estos casos, una tasación retrospectiva de herencias también permite situar el inmueble en el estado que tenía en el momento de la donación y evitar errores de valoración.

Conflictos entre herederos por el estado del inmueble 

El estado del inmueble puede ser uno de los mayores focos de conflicto entre herederos. Mientras un heredero puede minimizar los problemas, otro puede considerarlos determinantes para acordar el valor.

Todo ello va en función de las necesidades de cada heredero. Si un heredero se quiere crear el inmueble siempre dirá que el valor es más bajo por el deterioro que tiene. En cambio, si otro heredero quiere vender el inmueble siempre dirá que el valor es más alto, aunque se tenga que hacer reforma.

Aquí aparece con frecuencia el desacuerdo en el valor de un inmueble heredado, porque no todos los herederos perciben el deterioro de la misma forma ni le dan la misma importancia.

Por la experiencia que tengo, llevo más de 8 años valorando herencias en toda España, este tipo de conflictos se agravan cuando no se analiza el estado de forma objetiva desde el principio. No dudes en contactar con un especialista como yo en estos casos tan delicados. 

Cuando hay herederos que viven fuera de España 

La situación se complica todavía más cuando alguno de los herederos reside fuera de España. Quien vive fuera no puede comprobar el estado real del inmueble y suele basarse en información dada por terceros.

En estos casos, más que nunca es importante tener una referencia objetiva común.

Contar con un tasador de herencias de extranjeros permite describir con claridad el estado real del inmueble de manera objetiva, y fijar un valor comprensible para todos los herederos, estén donde estén. Esto reduce mucho las sospechas y facilita que el reparto avance.

Mi recomendación profesional en estos casos

Cuando un inmueble heredado está en mal estado, mi recomendación es no minimizar ese factor ni dejarlo fuera de la valoración. El estado influye directamente en el valor y debe reflejarse con claridad desde el principio.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.