Cuando heredas un inmueble y descubres que una parte es legal y otra parte es ilegal, no puedes valorar todo como si tuviera la misma situación urbanística. La construcción puede existir físicamente, puede llevar años ahí e incluso puede que el Ayuntamiento ya no pueda ordenar su demolición por haber pasado determinados plazos. Pero eso no significa que esa parte tenga el mismo valor que una superficie completamente legal.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España desde hace más de 8 años. Por experiencia, este tipo de casos genera muchos conflictos entre herederos, porque no todos entienden que una parte construida puede tener valor, pero no necesariamente el mismo valor que una parte legal.
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Qué significa tener una parte ilegal en un inmueble heredado
Tener una parte ilegal en un inmueble significa que existe una superficie construida que no se ajusta correctamente a la normativa urbanística o que no consta como debería en la documentación.
Puede ocurrir en viviendas urbanas, pero es muy habitual en fincas rústicas, casas antiguas, porches cerrados, ampliaciones, almacenes, trasteros, piscinas o zonas que se han construido después sin la autorización correspondiente.
Por ejemplo, una vivienda que originalmente tenía 50 m² y con el paso del tiempo se amplió cerrando un porche hasta llegar a 70 m². Físicamente existen los 70 m², pero puede que solo 50 m² estén correctamente legalizados.
Parte legal, parte ilegal y fuera de ordenación no son lo mismo
No hay que mezclar conceptos. Una cosa es que una parte sea ilegal porque se construyó sin ajustarse a la normativa. Otra cosa es que un inmueble esté fuera de ordenación o en situación de inadecuación porque la normativa urbanística cambió después de haberse construido.
Por ejemplo, un edificio puede haberse construido legalmente en su momento, pero años después el Ayuntamiento cambia el planeamiento y exige retranqueos, nuevas alineaciones o futuras ampliaciones de calles. Eso no significa que se vaya a derribar mañana, pero sí puede quedar afectado urbanísticamente.
En una herencia conviene revisar:
- Qué superficie es legal.
- Qué superficie no está legalizada.
- Si existe expediente urbanístico.
- Si la infracción está prescrita o no.
- Si el inmueble está fuera de ordenación.
- Qué uso tiene cada parte.
- Si la parte ilegal es vivienda, almacén, porche, trastero o piscina.
- Cómo afecta todo eso al valor final.
No todo lo construido se valora igual.
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Cómo afecta una parte ilegal al valor de un inmueble heredado
Una parte ilegal puede afectar al valor del inmueble porque limita lo que se puede hacer con esa superficie. Aunque la construcción esté ahí, el comprador, heredero o futuro adjudicatario debe saber que esa parte tiene limitaciones. Puede que no se pueda reformar libremente, ampliar, mejorar o cambiar su uso como si fuera una parte legal.
Por eso, a nivel técnico, se aplica una depreciación o ajuste sobre esa parte del inmueble.
La parte ilegal suele valer menos que la parte legal
La parte legal de una vivienda tiene un valor más alto porque no tiene esa limitación urbanística. Esa parte ilegal puede tener valor, pero normalmente se valora de manera distinta. No es lo mismo comprar una vivienda completamente legal que comprar una vivienda donde una parte tiene problemas urbanísticos.
Por ejemplo, si una vivienda tiene 50 m² legales y 20 m² ilegales, no debería valorarse automáticamente como si todo fueran 70 m² legales.
El tasador debe analizar:
- Valor de la superficie legal.
- Valor unitario por metro cuadrado.
- Superficie afectada por ilegalidad.
- Uso real de esa superficie.
- Limitaciones urbanísticas.
- Posibilidad o no de regularización.
- Riesgo o impacto para un futuro comprador.
- Depreciación aplicable a la parte ilegal.
La clave está en separar lo que es legal de lo que no lo es, y valorar cada parte con el criterio que corresponde.
Cómo se valora técnicamente la parte ilegal de una vivienda
Para valorar un inmueble con parte ilegal, primero hay que calcular el valor del inmueble como conjunto y después diferenciar las superficies. No es lo mismo valorar una parte ilegal destinada a vivienda que una parte ilegal destinada a almacén, trastero, gallinero, porche o piscina. Cada uso tiene una repercusión diferente en el valor.
Por eso, antes de hacer números, hay que entender bien qué parte está afectada y qué función tiene dentro del inmueble.
No vale igual una vivienda ilegal que una piscina o un trastero ilegal
Una superficie ilegal destinada a vivienda puede tener más impacto en el valor que una piscina ilegal o un pequeño almacén. La razón es sencilla: no todos los usos aportan el mismo valor al inmueble. Una habitación, un baño o una zona habitable no se valora igual que un trastero o una construcción auxiliar.
En una valoración de inmueble con parte ilegal hay que revisar:
- Superficie legal destinada a vivienda.
- Superficie ilegal destinada a vivienda.
- Porches cerrados.
- Almacenes o trasteros.
- Piscinas no legalizadas.
- Casetas auxiliares.
- Garajes o anexos.
- Uso real de cada construcción.
- Valor técnico que corresponde a cada parte.
Si se mete todo en el mismo saco, el valor puede salir mal.
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Qué documentación necesita el tasador en estos casos
Cuando hay una parte ilegal en un inmueble heredado, la documentación es clave. No basta con decir “esto está construido desde hace años” o “aquí siempre ha estado así”. Hay que revisar qué aparece en Catastro, qué dice la nota simple, qué consta en escritura y qué información urbanística existe en el Ayuntamiento.
También puede ser necesario consultar si hay expediente de infracción urbanística, si está abierto, cerrado o si la situación está prescrita.
Catastro, Registro, escrituras y consulta urbanística
Para valorar correctamente un inmueble con parte legal e ilegal, el tasador puede necesitar:
- Referencia catastral.
- Nota simple registral.
- Escritura de propiedad.
- Planos o croquis, si existen.
- Fotografías del inmueble.
- Mediciones reales.
- Certificado o informe urbanístico, si se dispone de él.
- Consulta al departamento de urbanismo.
- Expediente de infracción urbanística, si existe.
- Documentación que identifique qué parte es legal y cuál no.
Sin esta información, se corre el riesgo de valorar mal la vivienda y generar un problema entre herederos.
Errores frecuentes al valorar una herencia con parte ilegal
Uno de los errores más comunes es decir, “si está construido, lo valoramos todo igual”. Ese razonamiento puede tener sentido entre hermanos si todos están de acuerdo y nadie va a discutir nada. Pero a nivel técnico, no es correcto valorar una parte ilegal como si fuera plenamente legal.
Si el inmueble se vende a un tercero, ese comprador tiene derecho a saber que parte de la construcción no está legalizada. Y esa situación puede afectar al precio.
Valorar todo como legal puede perjudicar a un heredero
En una herencia, este error puede generar desigualdades. Si un heredero se queda el inmueble y se valora toda la construcción como legal, puede estar pagando por una parte que realmente tiene limitaciones. Pero si se ignora por completo la parte ilegal, también puede perjudicarse al resto de herederos.
Por eso hay que valorar con equilibrio.
En estos casos conviene evitar:
- Valorar toda la superficie como si fuera legal.
- No diferenciar usos entre vivienda, almacén, porche o piscina.
- Ignorar la situación urbanística.
- No revisar Catastro y Registro.
- No consultar si hay expediente urbanístico.
- No aplicar depreciación cuando corresponde.
- Usar valores elegidos por interés de una parte.
- Repartir la herencia sin entender qué se está adjudicando.
La construcción puede existir, pero su valor debe reflejar su realidad jurídica y urbanística.
Como tasador de herencias en España
Como tasador de herencias en España, mi recomendación es no valorar un inmueble con parte ilegal como si todo estuviera en la misma situación. Primero hay que identificar qué parte es legal, qué parte no lo es, qué uso tiene cada superficie y qué limitaciones existen. Después, se calcula el valor con criterio técnico.
En una herencia, esto es especialmente importante porque el valor afecta al reparto, a las compensaciones y a la decisión de quién se queda el inmueble. No se trata de quitar valor por quitarlo. Se trata de que nadie firme a ciegas ni acepte una adjudicación basada en una superficie que no se ha analizado bien.
Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
