Quién decide el valor de una vivienda en una herencia

Cuando aparece una vivienda dentro de una herencia, una de las primeras dudas que surgen es quién decide realmente cuánto vale. Muchas personas creen que ese valor lo fija Hacienda, el Catastro o incluso una inmobiliaria de la zona.

La realidad es distinta. En una herencia el valor no lo impone una sola persona ni una sola institución. Es una decisión que deben tomar los herederos apoyándose en una referencia clara que les permita repartir con seguridad.

Soy Juan Sastre y trabajo valorando inmuebles en herencias en toda España. Por experiencia, entender qué valor se usa en cada momento del proceso evita muchos problemas entre hermanos desde el principio.

 

 

El valor de la vivienda en herencia no lo decide una sola persona

Cuando una familia recibe una vivienda en herencia, es habitual pensar que existe un valor oficial que alguien fija y que todos deben aceptar. Pero esto no funciona así. Ni Hacienda, ni el Catastro, ni una inmobiliaria deciden por sí solos cuánto vale la vivienda a efectos del reparto.

Son los propios herederos quienes deben tomar esa decisión apoyándose en una referencia razonable. Esto es importante entenderlo bien porque dentro de la tasación de herencias se utilizan distintos valores según el momento en el que estéis.

Por ejemplo:

• Un valor para aceptar la herencia.
• Otro valor para repartir la vivienda.
• Otro valor si un heredero quiere comprar la parte de los demás.

Cada uno tiene su función dentro del proceso.

El valor de referencia sirve para aceptar la herencia, pero no para repartirla

El valor de referencia que facilita el Catastro sirve como punto mínimo para aceptar la herencia y liquidar impuestos. Es un valor útil para ese momento concreto. Pero ese valor no suele reflejar cómo está realmente la vivienda.

Al final, es solo un número administrativo. Para saber lo que realmente vale la casa en el mercado actual y asegurar un reparto justo, hace falta mirar más allá del papel y pisar el terreno.

Esto ocurre porque ese cálculo se hace sin visitar el inmueble y sin conocer aspectos importantes como:

• Si la vivienda está reformada.
• Si necesita obras.
• Si tiene ascensor.
• Si tiene terraza.
• Si su distribución influye en su precio.

Por eso dentro del reparto de herencia lo habitual es trabajar con el valor de mercado cuando hay que tomar decisiones entre hermanos.

El valor cambia según la decisión de los herederos

Cuando los herederos empiezan a decidir qué hacer con la vivienda, el valor deja de ser una cifra administrativa y pasa a ser una herramienta para tomar decisiones entre ellos. No es lo mismo aceptar la herencia que decidir quién se queda la vivienda o si se vende.

Si un hermano quiere comprarle su parte al otro, o si deciden poner la casa a la venta, necesitan un punto de partida real. Confiar en valores generales puede llevar a malentendidos o a malvender la propiedad.

Por ejemplo, conocer el valor real permite:

• Calcular cuánto corresponde a cada heredero.
• Saber cuánto pagar si uno quiere quedarse la vivienda.
• Decidir si conviene vender o mantener el inmueble.

Por eso dentro de la valoración de bienes en una herencia es tan importante diferenciar el momento fiscal del momento del reparto.

Cada heredero suele ver el valor desde su propia situación personal

Es muy habitual que aparezcan diferencias cuando llega el momento de fijar el valor.

Es natural que cada heredero vea el valor de la vivienda a través del filtro de su propia situación y recuerdos. Por eso, cuando llega el momento de poner una cifra sobre la mesa, es muy común que surjan diferencias de opinión que pueden tensar la relación familiar.

Por ejemplo:

• Quien quiere quedarse la vivienda suele preferir una cifra más baja.
• Quien quiere vender suele preferir una cifra más alta.
• Quien vive en la casa suele querer mantener la situación actual.

Esto no ocurre por mala intención. Ocurre porque cada heredero vive una situación distinta.

Aquí es donde disponer de una referencia clara ayuda a que las decisiones se tomen con más tranquilidad dentro de situaciones de desacuerdo en el valor de inmuebles heredados.

Una valoración independiente da seguridad a los herederos

Cuando existen diferencias sobre el valor de la vivienda, contar con una valoración externa suele ayudar a ordenar la situación. No porque el tasador decida por los herederos, sino porque aporta una referencia clara sobre la que pueden apoyarse.

Esto permite:

• Saber cuánto vale realmente la vivienda.
• Evitar decisiones basadas en suposiciones.
• Facilitar acuerdos entre hermanos.
• Avanzar en el reparto con mayor tranquilidad.

Por experiencia, muchas herencias empiezan a desbloquearse en el momento en que todos trabajan con la misma cifra.

Cuando no existe una base el reparto se complica 

Cuando cada heredero maneja una cifra distinta, el proceso suele alargarse más de lo previsto.

Aparecen dudas, aparecen diferencias y las decisiones se retrasan porque nadie quiere asumir un valor con el que no se siente cómodo.

En estos casos, trabajar con una referencia clara dentro de la tasación de herencias ayuda a evitar que el reparto se convierta en una fuente de conflicto familiar innecesario.

Mi recomendación como tasador de herencias en España

Si en vuestra herencia existen dudas sobre quién debe decidir el valor de la vivienda, lo más importante es entender primero qué valor necesitáis en cada momento: el de aceptación o el de reparto.

Por experiencia, cuando los herederos trabajan con una referencia clara desde el principio, es mucho más fácil decidir si vender, adjudicar la vivienda a uno de los hermanos o mantenerla en común sin que aparezcan conflictos innecesarios.

Trabajo en toda España ayudando a familias a fijar el valor real de sus inmuebles antes de tomar decisiones importantes dentro de una herencia. Si quieres revisar vuestro caso concreto, podéis contactar conmigo y lo vemos con calma.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.