Quiero comprar la parte de la casa a mis hermanos: ¿Qué valor debo usar?

En una herencia, una de las situaciones más habituales es que uno de los hermanos quiera quedarse con la vivienda familiar y comprar la parte del inmueble heredado al resto de herederos. El problema aparece cuando nadie sabe muy bien qué valor utilizar para hacer esa operación.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En este tipo de casos, lo que intento siempre es que los herederos puedan tomar decisiones con un valor real, objetivo y comprensible para todos.

Porque aquí no estamos hablando solo de números. Estamos hablando de evitar conflictos familiares, de repartir bien y de que ninguna de las partes salga claramente perjudicada o beneficiada.

Importante sabel el valor de una vivienda heredada para comprar la parte a mis hermanos

Cuando varios hermanos heredan una vivienda, pueden ocurrir varias cosas. Que todos quieran venderla a un tercero, que nadie quiera quedársela o que uno de los hermanos quiera comprar la parte de los demás.

En este último caso, la pregunta siempre es la misma: ¿por qué valor se hace esa compra?

Y aquí es donde empiezan muchas discusiones. Un hermano puede decir que se use el valor catastral. Otro puede decir que se mire lo que pagaron los padres en su día. Otro puede apoyarse en lo que le ha dicho una inmobiliaria. Y otro puede pensar que la vivienda vale mucho más porque ha visto anuncios parecidos en internet.

Esto es así porque no existe un único valor posible. Pero sí existe un valor que, en mi opinión, es el más adecuado cuando se quiere hacer un reparto justo entre hermanos: el valor de mercado.

Qué es el valor de mercado en una herencia para comprar la parte de la casa a mis hermanos

El valor de mercado es el precio que podría alcanzar la vivienda si se vendiera en ese momento a un tercero, en condiciones normales y teniendo en cuenta su situación real.

Es decir, lo que valdría esa vivienda hoy si se pusiera a la venta y apareciera un comprador dispuesto a pagar por ella.

Para calcularlo correctamente hay que analizar aspectos como:

• La ubicación del inmueble
  No vale lo mismo una vivienda en una zona con mucha demanda que en una zona con poca salida comercial.
• El estado de conservación
  Una vivienda reformada no tiene el mismo valor que una vivienda antigua que necesita una actualización completa.
• La superficie y distribución
  Los metros cuadrados, el número de habitaciones y la funcionalidad de la vivienda influyen directamente en su valor.
• Los testigos de mercado comparables
  Hay que comparar con viviendas similares, no con cualquier anuncio que aparezca en internet.
• La situación concreta del inmueble
  Planta, ascensor, orientación, garaje, terraza, vistas o estado del edificio pueden cambiar mucho el resultado.

Por eso, cuando un heredero quiere comprar la parte del inmueble heredado a sus hermanos, lo más prudente es partir de una valoración objetiva de mercado.

El error de usar el valor catastral para comprar la parte a tus hermanos

Uno de los errores más habituales es utilizar el valor catastral como referencia para comprar la parte de una vivienda heredada.

Puede parecer una solución sencilla. Todos aceptan una cifra, nadie discute y se evita una conversación incómoda. Pero el problema es que el valor catastral suele estar por debajo del valor real de mercado.

Imagina una vivienda heredada entre dos hermanos. Uno quiere quedarse con la casa y ambos deciden utilizar el valor catastral porque así “no hay líos”.

El valor catastral marca 100.000 euros. Por tanto, el hermano que se queda la vivienda paga al otro 50.000 euros por su mitad.

Hasta aquí parece todo correcto.

Pero al día siguiente, ese mismo hermano puede vender la vivienda por 200.000 euros porque ese es su valor real de mercado. En la práctica, se ha quedado con una vivienda por la mitad de lo que realmente valía.

Ese es el problema. El hermano que vendió su parte recibió menos dinero del que le correspondía y el hermano que compró ha hecho una operación claramente beneficiosa.

Valor de mercado o valor catastral en una herencia

Cuando hablamos de reparto de herencia, no conviene confundir el valor fiscal, el valor catastral, el valor de referencia o el valor de mercado.

Cada uno puede servir para una cosa distinta, pero no todos sirven igual para tomar decisiones entre herederos.

Si lo que queréis es realizar un reparto de herencia donde uno compra la parte de los demás, el valor que mejor garantiza una decisión equilibrada es el valor de mercado.

Esto es así porque no se trata solo de cumplir fiscalmente. Se trata de que el reparto sea justo entre hermanos.

El valor catastral puede ser una referencia administrativa. El valor de referencia catastral puede tener importancia fiscal. Pero el valor de mercado es el que responde a la pregunta que realmente importa entre herederos: cuánto vale hoy la vivienda si se vende a un tercero.

Qué pasa si compras por debajo del valor real

Comprar la parte de una vivienda heredada por debajo de su valor real puede generar varios problemas.

El primero es familiar. Aunque en el momento todos estén de acuerdo, con el tiempo puede aparecer el conflicto. Sobre todo si el hermano que compró vende la vivienda poco después por mucho más dinero.

El segundo problema es económico. Quien vende su parte por debajo del valor de mercado puede estar perdiendo una cantidad importante sin darse cuenta.

El tercero puede ser fiscal. Si el valor declarado está por debajo de determinados valores mínimos de referencia, la Administración puede revisar la operación y exigir una regularización si considera que el valor utilizado no es correcto.

Por eso, cuando existe una vivienda heredada y hay intención de comprar o vender partes entre hermanos, conviene estudiar bien el caso antes de firmar nada.

Como tasador de herencias en España 

Como tasador de herencias en España, el principal problema no suele estar en la vivienda, sino en no hablar claro desde el principio.

Muchas familias intentan evitar una conversación incómoda y acaban tomando una decisión rápida con una cifra que no está bien calculada. Y eso, en herencias, suele salir caro.

Mi opinión es clara: si un hermano quiere quedarse con la vivienda, perfecto. Es una opción totalmente válida. Pero debe hacerlo sobre un valor que todos puedan entender y aceptar como razonable.

No se trata de ser más listo que tus hermanos. Se trata de ser justo.

Porque si hoy te quedas una casa por debajo de su valor real y mañana la vendes por mucho más, puede que hayas ganado dinero, pero probablemente hayas perdido algo más importante: la confianza familiar.

Qué hacer si los hermanos no se ponen de acuerdo con el valor

Cuando los herederos no se ponen de acuerdo con el valor de la vivienda, lo más recomendable es acudir a una valoración independiente.

En estos casos, una tasación ayuda a poner una cifra objetiva sobre la mesa. No elimina todas las diferencias, pero sí reduce mucho la discusión.

Esto es especialmente importante cuando existe desacuerdo en el valor de inmuebles en herencia, porque cada heredero suele partir de una idea distinta del valor.

Uno puede apoyarse en lo que le interesa. Otro puede mirar anuncios demasiado altos. Otro puede querer usar el valor catastral para pagar menos. Y otro puede no saber ni por dónde empezar.

Una valoración externa permite ordenar todo eso.

Cuándo conviene valorar la vivienda heredada

Lo ideal es valorar la vivienda antes de tomar decisiones importantes.

Es decir, antes de que un hermano compre la parte de los demás, antes de firmar acuerdos privados y antes de adjudicar la vivienda con una cifra que luego pueda generar problemas.

También puede ser necesario valorar una vivienda heredada cuando ha pasado tiempo desde el fallecimiento y se necesita conocer el valor en una fecha concreta. En esos casos puede ser útil una tasación retrospectiva en herencia.

Esto ocurre, por ejemplo, cuando hay que justificar un valor pasado, revisar una adjudicación anterior o calcular correctamente una operación hereditaria que se ha retrasado.

Ejemplo práctico de compra entre hermanos en herencia

Imaginemos tres hermanos que heredan una vivienda.

Uno de ellos quiere quedarse con la casa y comprar la parte de los otros dos. La vivienda tiene un valor de mercado de 300.000 euros.

Si cada hermano tiene una tercera parte, a cada uno le corresponderían 100.000 euros.

En ese caso, el hermano que quiere quedarse con la vivienda debería compensar a los otros dos con 100.000 euros a cada uno, siempre que no existan otros bienes o ajustes dentro de la herencia.

Si en lugar de eso se utilizara un valor inferior, por ejemplo 180.000 euros, cada parte se calcularía sobre una cifra que no refleja el valor real de la vivienda. Ahí es donde puede empezar el problema.

Porque una cosa es llegar a un acuerdo libremente y otra muy distinta es tomar una decisión sin saber realmente cuánto vale lo que se está repartiendo.

No se trata de pagar menos, se trata de repartir bien

En este tipo de situaciones hay que separar dos cosas.

Una cosa es la fiscalidad de la herencia. Otra cosa es el reparto justo entre herederos.

Cuando un hermano compra la parte de una vivienda heredada al resto, la pregunta no debería ser solo cómo pagar menos o cómo hacerlo más rápido. La pregunta importante es: qué valor garantiza que todos estén tomando una decisión justa.

Y para eso, el valor de mercado es la referencia más lógica.

Porque si todos los hermanos conocen el valor real de la vivienda, cada uno puede decidir con más tranquilidad si vende, compra o mantiene su parte.

Conclusión

Si en una herencia quieres comprar la parte de la vivienda heredada a tus hermanos, el valor más recomendable para hacerlo es el valor de mercado.

Puedes utilizar otros valores si todos estáis de acuerdo, pero debes saber qué consecuencias puede tener. El valor catastral puede quedarse corto. El valor que pagaron tus padres en su día puede no tener nada que ver con la realidad actual. Y una opinión sin base técnica puede generar más problemas que soluciones.

Cuando hablamos de hermanos, herencias y vivienda familiar, lo importante no es hacer el negocio del siglo. Lo importante es que el reparto sea claro, justo y equilibrado.

Si necesitas ayuda para valorar una vivienda heredada, trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual. Puedes consultar mi servicio de tasador de herencias o la página específica sobre reparto de herencia.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.