Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente como tasador inmobiliario. Una de las primeras preguntas que me hacen cuando recibo un encargo es bastante sencilla: «¿Qué necesitas para poder valorar mi vivienda?»
La respuesta depende del inmueble y de la finalidad del informe, pero hay una serie de datos y documentos que me permiten empezar una valoración con una base adecuada.
No necesitas tener preparado un expediente enorme antes de llamarme. Lo importante es que pueda identificar correctamente el inmueble, conocer para qué necesitas el valor y disponer de suficiente información para realizar el análisis.
En este artículo voy a explicarte qué suelo solicitar y por qué.
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El primer requisito: saber para qué necesitas la valoración
Antes incluso de pedir documentación necesito conocer la finalidad de la valoración.
La misma vivienda puede necesitar valorarse para repartir una herencia, resolver un divorcio, negociar una compraventa, determinar un valor referido a una fecha pasada, resolver un desacuerdo entre propietarios o aportar un informe dentro de un procedimiento.
Por eso una de mis primeras preguntas suele ser:
«¿Para qué necesitas conocer el valor del inmueble?»
La respuesta me permite determinar el alcance del trabajo, la fecha de referencia y qué documentación será realmente necesaria.
Si todavía estás intentando entender el procedimiento completo, puedes consultar cómo se tasa una vivienda.
Identificar correctamente la vivienda que se va a valorar
El siguiente paso es asegurarnos de que estamos hablando exactamente del inmueble que debe valorarse.
Parece evidente, pero en la práctica puedo encontrar diferencias entre la realidad física de una vivienda y la información que figura en diferentes documentos.
Por eso necesito disponer de datos suficientes para identificarla correctamente.
Referencia catastral
La referencia catastral permite identificar el inmueble dentro de Catastro y consultar determinados datos descriptivos.
Puede ayudarme a comprobar cuestiones como:
- localización;
- superficie reflejada;
- uso;
- antigüedad;
- características catastrales;
- parcela, cuando proceda.
La información catastral es una fuente de información, pero no sustituye la inspección ni el resto del análisis.
Si existe una discrepancia importante entre lo que figura documentalmente y lo que encontramos en la realidad, esa circunstancia debe estudiarse.
Nota simple registral
La nota simple puede resultar muy útil para conocer la descripción registral del inmueble y determinadas circunstancias jurídicas que puedan ser relevantes.
Dependiendo del encargo, me ayuda a contrastar la identificación de la finca y comprobar si existen cuestiones que deban tenerse en cuenta durante la valoración.
Escritura del inmueble
La escritura también puede aportar información necesaria para identificar la propiedad y comprender sus características.
No siempre necesito exactamente los mismos documentos en todos los encargos.
Primero analizo el caso y después solicito lo que realmente necesito, en lugar de pedir documentación innecesaria al cliente.
Qué documentación suelo pedir para valorar una vivienda
En una valoración convencional puedo solicitar, dependiendo del caso:
- Nota simple registral, cuando resulte necesaria.
- Información o certificación catastral.
- Escritura o título de propiedad, si aporta información relevante.
- Planos, cuando existen y pueden ayudar a comprobar superficies o distribución.
- Documentación relativa a reformas, ampliaciones o modificaciones cuando sean relevantes.
- Contrato de arrendamiento, si la vivienda está alquilada y esa situación afecta al encargo.
- Cualquier otro documento que pueda influir en la situación concreta del inmueble.
Esto no significa que tengas que conseguir los siete documentos antes de contactar conmigo.
En muchos encargos el cliente me envía inicialmente lo que tiene disponible y, después de revisarlo, le indico si necesitamos algo más.
Prefiero pedir cinco documentos útiles que quince que no van a aportar nada a la valoración.
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¿Es necesario visitar la vivienda?
Siempre que sea posible y la finalidad del trabajo lo aconseje, la visita interior aporta información muy valiosa.
Durante una inspección puedo comprobar cuestiones que no aparecen correctamente reflejadas en Catastro, Registro o fotografías antiguas:
- estado real;
- distribución;
- conservación;
- reformas;
- calidades;
- luminosidad;
- orientación;
- características interiores;
- posibles discrepancias;
- particularidades del inmueble.
Pero quiero hacer una distinción importante.
La visita es una fuente de información dentro del proceso de valoración; no es por sí sola la valoración.
Después de la inspección todavía hay que revisar documentación, estudiar el mercado, seleccionar referencias adecuadas y realizar el análisis correspondiente.
Precisamente he desarrollado en otro artículo en qué se fija un tasador cuando visita una casa.
¿Se puede valorar una vivienda si no se puede entrar?
Hay situaciones en las que el acceso interior no es posible.
Me ocurre, por ejemplo, cuando existe un conflicto entre propietarios, cuando una de las partes no permite entrar, cuando el inmueble está ocupado o cuando las circunstancias del encargo hacen imposible una inspección convencional.
Eso no significa automáticamente que no pueda realizarse ningún análisis, pero condiciona la información disponible y puede introducir limitaciones que deben quedar claramente explicadas.
No considero correcto presentar una valoración realizada sin acceso como si hubiera podido comprobar exactamente lo mismo que durante una inspección interior.
Si estás en esa situación, puedes consultar específicamente si se puede tasar una vivienda sin entrar en ella.
También necesito conocer la fecha de valoración
Otro dato fundamental es a qué fecha necesitamos conocer el valor.
En muchos encargos se solicita el valor actual, pero no siempre.
Puede ser necesario determinar cuánto valía una vivienda:
- en la fecha de un fallecimiento;
- años atrás;
- en el momento de una operación;
- en una fecha relacionada con un procedimiento;
- antes o después de determinadas circunstancias.
Cuando necesitamos reconstruir el valor que tenía el inmueble en el pasado hablamos de una valoración retrospectiva.
En esos encargos cambia también la información de mercado que debo estudiar. No tendría sentido utilizar el mercado actual para justificar directamente cuánto valía una vivienda muchos años atrás.
Puedes ampliar esta cuestión en qué es una valoración retrospectiva de un inmueble.
Qué información necesito sobre el estado y las reformas
No es imprescindible que el propietario redacte una memoria técnica de la vivienda antes de llamarme.
Pero sí puede resultar útil que me explique determinadas circunstancias que conozca.
Por ejemplo:
¿Cuándo se reformó? ¿Qué se reformó realmente? ¿Se modificó la distribución? ¿Existe alguna circunstancia especial que deba conocer?
Durante una visita comprobaré lo que sea posible, pero la información proporcionada por quien conoce el inmueble puede ayudarme a interpretar correctamente determinadas actuaciones.
Después será mi trabajo determinar si esas características tienen o no influencia real en el valor de mercado.
Esta es precisamente la diferencia entre esta página y la anterior que acabamos de trabajar: aquí explicamos qué información necesito; en en qué se fija un tasador explico cómo analizo posteriormente esas características.
Qué ocurre si los metros no coinciden
Es relativamente habitual que un cliente me diga:
«En Catastro pone una superficie, en la escritura otra y yo creo que la vivienda tiene otra distinta.»
Una discrepancia no debe resolverse escogiendo automáticamente el número que más convenga.
Hay que comprobar:
- qué superficie refleja cada documento;
- qué concepto de superficie está utilizando;
- cuál es la realidad física;
- qué información resulta adecuada para la finalidad del informe.
La superficie es una de las variables esenciales de una valoración inmobiliaria y debe estar correctamente interpretada.
Por eso he desarrollado también una guía específica sobre qué superficie se utiliza para valorar un inmueble.
Si la vivienda está alquilada necesito saberlo
Una vivienda alquilada no debería analizarse ignorando que existe un contrato.
Dependiendo de la finalidad de la valoración, puedo necesitar conocer información como:
- existencia del arrendamiento;
- duración;
- renta;
- condiciones relevantes;
- situación del contrato.
No significa que toda vivienda alquilada tenga automáticamente un porcentaje de descuento.
Significa que la situación real del inmueble debe conocerse antes de decidir cómo afecta al análisis.
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Si existen circunstancias especiales, dímelo antes
Hay inmuebles aparentemente sencillos que dejan de serlo cuando conocemos toda la situación.
Por ejemplo:
- ocupación;
- usufructo;
- discrepancias de superficie;
- construcciones no reflejadas correctamente;
- arrendamientos;
- proindivisos;
- limitaciones;
- reformas importantes;
- imposibilidad de acceso;
- necesidad de valorar a una fecha pasada.
Cuanto antes conozca esas circunstancias, mejor podré definir el alcance del informe.
Ocultar un problema al tasador no hace que el problema desaparezca de la valoración.
Al contrario: conocerlo desde el principio permite analizarlo correctamente.
¿Necesito tener comparables o precios de otras casas?
No.
No necesitas buscar anuncios de Idealista, preguntar a vecinos cuánto vale su vivienda ni prepararme una relación de precios antes de contratarme.
Puedes facilitarme información que consideres útil, por supuesto, pero la selección y análisis de comparables forman parte de mi trabajo como tasador.
No todos los anuncios sirven como referencia.
Hay que analizar ubicación, superficie, estado, características y diferencias entre el inmueble objeto de valoración y las propiedades utilizadas como comparación.
Puedes ver cómo realizo esta parte del trabajo en cómo selecciono comparables para una valoración inmobiliaria.
Qué necesito si la valoración es para una herencia o un divorcio
La documentación básica del inmueble puede ser parecida, pero la finalidad cambia.
Valoración para una herencia
En una valoración de inmuebles en una herencia necesito saber qué bien debe valorarse, cuál es la finalidad concreta y, especialmente cuando procede una valoración retrospectiva, qué fecha debemos tomar como referencia.
Si existen varios inmuebles o desacuerdo entre herederos, también necesito conocerlo desde el principio.
Valoración para un divorcio
En una valoración inmobiliaria para divorcio puede ser importante conocer si se pretende vender el inmueble, adjudicárselo uno de los cónyuges, liquidar gananciales, negociar una compensación o aportar una valoración en un procedimiento.
La finalidad ayuda a determinar qué tipo de trabajo necesita realmente el cliente.
Este servicio no es una tasación hipotecaria homologada
Conviene aclararlo porque es una consulta que recibo.
Las valoraciones inmobiliarias que realizo son independientes y periciales y no son tasaciones hipotecarias homologadas para solicitar financiación bancaria.
Si tu única finalidad es presentar una tasación para la concesión de una hipoteca, este no es el servicio adecuado.
Mi trabajo está dirigido a clientes que necesitan conocer, justificar o discutir técnicamente el valor de un inmueble para finalidades como reparto patrimonial, herencias, divorcios, reclamaciones, procedimientos, negociación, compraventa o valoraciones retrospectivas.
Esta aclaración evita que contrates un informe diferente del que realmente necesitas.
Qué necesito para darte presupuesto
Para estudiar inicialmente un encargo normalmente me basta con que me indiques:
- qué inmueble es;
- dónde se encuentra;
- para qué necesitas valorarlo;
- si necesitas valor actual o de una fecha pasada;
- y cualquier circunstancia especial que conozcas.
Con esos primeros datos puedo decirte qué documentación necesitaremos, si considero necesaria una visita y cuál sería el alcance del trabajo.
No necesitas tener absolutamente todo preparado para realizar una primera consulta.
Como tasador inmobiliario te recomiendo esto
Una de las cosas que más facilita mi trabajo es recibir desde el principio información clara sobre el problema que el cliente necesita resolver.
No me preocupa que todavía no tengas una nota simple reciente o que tengas dudas sobre qué documento es el correcto.
Eso se puede resolver.
Lo que sí necesito comprender es para qué vas a utilizar el valor y si existe alguna circunstancia especial que pueda modificar el enfoque.
Porque una buena valoración empieza antes de hacer ningún cálculo: empieza definiendo correctamente qué debemos valorar, a qué fecha y para qué finalidad.
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Preguntas frecuentes sobre los requisitos para tasar una vivienda
¿Necesito la escritura para tasar una vivienda?
Puede resultar útil y en determinados encargos puede ser necesaria, pero la documentación concreta depende de cada caso.
Cuando estudio inicialmente el encargo te indico qué necesito.
¿Necesito una nota simple?
Puede ser necesaria para comprobar la identificación registral y determinadas circunstancias del inmueble.
No recomiendo pedir documentos indiscriminadamente antes de saber qué tipo de valoración necesitas.
¿Tengo que entrar en la vivienda para valorarla?
Siempre que sea posible, la inspección interior aporta información importante.
Cuando no puede realizarse, hay que estudiar si el encargo puede llevarse a cabo con otras fuentes de información y dejar claramente reflejadas las limitaciones existentes.
¿Qué pasa si Catastro y la escritura indican superficies diferentes?
La discrepancia debe analizarse.
No debería escogerse automáticamente una de las dos superficies sin comprender qué representa cada dato y cuál es la realidad del inmueble.
¿Tengo que buscar viviendas comparables antes de contratar al tasador?
No.
La búsqueda, selección y análisis de referencias de mercado forman parte del trabajo técnico de valoración.
¿Puedo pedir una valoración si todavía no tengo todos los documentos?
Sí puedes realizar una primera consulta.
Explícame el inmueble y la finalidad y te indicaré posteriormente qué documentación necesito para realizar correctamente el trabajo.
Solicitar una valoración inmobiliaria
Si necesitas valorar una vivienda, no hace falta que sepas de antemano qué informe debes contratar ni que tengas toda la documentación preparada.
Envíame los datos básicos del inmueble y explícame para qué necesitas conocer su valor.
A partir de ahí podré decirte qué documentación hace falta y cómo plantearía el encargo.
Contacta conmigo para solicitar una valoración inmobiliaria.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
