¿Se puede tasar una vivienda sin entrar en ella?

Tasar una vivienda sin entrar en ella es posible. No es lo ideal, porque la visita interior ayuda a comprobar el estado real del inmueble, pero hay situaciones donde no se puede acceder y aun así hace falta conocer su valor.

Puede pasar porque la vivienda está alquilada, porque un heredero no deja entrar, porque hay un conflicto judicial, porque el inmueble está ocupado o porque simplemente no existe acceso en ese momento.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de viviendas en toda España. Por experiencia, he valorado muchos inmuebles donde no se ha podido entrar, pero siempre dejando claro en el informe qué información se ha utilizado y qué limitaciones tiene esa valoración.

Se puede tasar una vivienda sin entrar, pero hay que hacerlo con prudencia 

Sí, se puede tasar una vivienda sin entrar, pero no se puede hacer como si el tasador hubiera visitado el inmueble por dentro. Cuando se visita una vivienda, se comprueba su estado, distribución, calidades, reformas, humedades, instalaciones, cocina, baños y conservación general. Todo eso influye en el valor.

Si no se puede entrar, hay que trabajar con la información disponible, Catastro, Registro, fotografías, datos aportados por el cliente, información exterior, comparables de mercado y cualquier documento que ayude a entender el inmueble.

En una tasación sin visita hay que dejar advertencias en el informe

En una tasación de vivienda sin visita, el informe debe indicar claramente que no se ha podido acceder al interior. Esto es importante porque el valor queda condicionado por esa falta de inspección. Si después se entra y la vivienda está peor o mejor de lo previsto, el valor puede cambiar.

Por ejemplo, no es lo mismo valorar una vivienda suponiendo un estado normal que descubrir después que necesita una reforma completa.

Por eso, en el informe conviene reflejar:

• Que no se ha podido realizar visita interior.
• El motivo por el que no se ha podido acceder, si se conoce.
• La documentación utilizada para valorar.
• Las hipótesis asumidas sobre el estado del inmueble.
• La posibilidad de revisar el valor si se consigue acceso posterior.

Esto evita problemas si más adelante alguien discute la valoración.

Qué información se necesita para tasar una vivienda sin visita

Para tasar una vivienda sin entrar, hace falta reunir toda la información posible. Cuantos más datos haya, mejor se podrá ajustar el valor, no se trata de inventar el estado del inmueble. Se trata de trabajar con documentación y dejar claro qué se sabe y qué no se ha podido comprobar.

La información más útil suele venir de Catastro, Registro de la Propiedad, escrituras, fotografías, planos, recibos, datos del edificio y mercado inmobiliario de la zona.

Catastro, Registro y documentación de la vivienda

Los datos catastrales ayudan a conocer la ubicación, superficie, uso, año de construcción y características básicas del inmueble. El Registro de la Propiedad y la nota simple pueden aportar información sobre titularidad, cargas, finca registral, descripción del inmueble y posibles anexos.

También pueden ayudar otros documentos:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple registral.
• Referencia catastral.
• Planos de la vivienda, si existen.
• Fotografías antiguas o recientes.
• Recibos de IBI o comunidad.
• Certificados o documentación técnica.
• Información sobre reformas realizadas.
• Datos del edificio y zonas comunes.

Con todo eso se puede construir una base de valoración más sólida, aunque no se haya podido entrar.

Cuándo puede ser necesario tasar una vivienda sin entrar 

Hay muchos casos donde se necesita valorar una vivienda y no se puede acceder a ella. Uno de los más habituales es una vivienda alquilada donde el inquilino no permite la entrada. También pasa en herencias, cuando uno de los herederos vive en la casa y no deja pasar al tasador.

Además, puede ocurrir en procedimientos judiciales, viviendas ocupadas, conflictos entre propietarios o situaciones donde no hay llaves disponibles.

Tasar una vivienda alquilada sin permiso del inquilino

Cuando una vivienda está alquilada, puede ocurrir que el propietario necesite conocer su valor, pero el inquilino no permita el acceso. Esto puede pasar si el propietario quiere vender, repartir una herencia, hacer una liquidación patrimonial o simplemente conocer el valor de mercado del inmueble.

En estos casos, la tasación puede hacerse de forma documental, pero dejando claro que no se ha podido comprobar el interior.

El valor podrá apoyarse en:

• Datos catastrales.
• Nota simple.
• Características del edificio.
• Fotografías disponibles.
• Comparables de viviendas similares.
• Información exterior del inmueble.
• Datos aportados por el propietario.

Si más adelante se consigue acceso, lo recomendable es revisar la valoración.

Tasación para herencia cuando un heredero vive en la vivienda 

En una valoración de herencias, es bastante común que uno de los herederos viva en la vivienda heredada y no quiera dejar entrar al tasador. Esto suele generar bastante conflicto, porque el resto de herederos necesita saber cuánto vale la vivienda para repartir o adjudicar el inmueble.

Si no se puede entrar, la vivienda puede valorarse con documentación, pero el informe debe dejar claro que no ha existido inspección interior. En una herencia, esto puede servir para tener una primera valoración, desbloquear una negociación o incluso justificar que se necesita acceso judicial para comprobar el estado real de la vivienda.

Qué valora un tasador cuando no puede entrar en la vivienda 

Aunque no pueda entrar, el tasador sigue analizando muchos aspectos del inmueble. Puede estudiar la ubicación, el edificio, la superficie, la antigüedad, los servicios de la zona, el mercado inmobiliario, las zonas comunes, la fachada, el entorno y comparables de viviendas parecidas.

Lo que no podrá comprobar directamente es el estado interior y esa es la gran limitación.

Estado, distribución y reformas no siempre pueden comprobarse sin visita

La parte más delicada de una tasación sin visita es el estado interior. No se puede saber con seguridad si la vivienda está reformada, si tiene humedades, si necesita actualizar cocina y baños, si la instalación eléctrica está antigua o si hay daños interiores.

Por eso, una tasación sin entrar debe ser prudente.

En el informe se puede analizar:

• Ubicación del inmueble.
• Superficie catastral o registral.
• Año de construcción.
• Fachada y estado exterior del edificio.
• Zonas comunes visibles.
• Mercado de viviendas similares.
• Orientación o altura, si se conoce.
• Garaje, trastero o anexos, si existen.
• Estado interior según documentación o información aportada.

Pero si no se entra, hay que reconocer esa limitación.

Como tasador en España

Como tasador en España, mi recomendación es intentar visitar siempre la vivienda si es posible. La visita interior da información que no aparece en Catastro, Registro ni en un anuncio. Ahora bien, si no se puede entrar, la vivienda se puede tasar. Pero hay que hacerlo con documentación, con prudencia y dejando muy claro en el informe qué se ha podido comprobar y qué no.

Esto es especialmente importante en herencias, divorcios, viviendas alquiladas o procedimientos donde puede haber conflicto entre partes. No se trata de valorar a ciegas. Se trata de usar la información disponible y dejar constancia de las limitaciones para que nadie confunda una valoración documental con una inspección completa.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.