Cuando una pareja se separa, el valor de la vivienda y de los bienes comunes puede convertirse en uno de los principales puntos de conflicto. Uno puede querer quedarse con el inmueble, el otro venderlo y ambos pueden manejar cifras completamente diferentes.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios en toda España. Desde 2017 realizo valoraciones de viviendas y otros bienes en divorcios, separaciones, liquidaciones de gananciales y extinciones de condominio.
Además de mi experiencia como tasador, yo también estoy divorciado y he pasado por una extinción de condominio. Conozco el proceso desde el punto de vista profesional, pero también sé lo difícil que resulta tomar decisiones económicas cuando detrás existen años de convivencia, discusiones y una situación emocional complicada.
Mi trabajo consiste en separar ambas cuestiones. Primero determino cuánto valen los bienes y explico cómo se ha obtenido ese valor. Después, las partes y sus abogados pueden decidir cómo repartirlos, venderlos o adjudicarlos.
La tasación no resuelve el divorcio, pero evita que el valor de los bienes se convierta en un problema añadido.
¿Tienes que valorar un divorcio?
Cuándo necesitas un tasador en un divorcio
No todos los divorcios necesitan el mismo informe. La finalidad de la valoración depende de los bienes, de la relación entre las partes y del uso que se vaya a dar al resultado.
Conviene contratar un tasador cuando:
- Uno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
- Necesitáis calcular la compensación económica.
- Cada parte defiende un valor diferente.
- Tu expareja ha presentado una tasación con la que no estás de acuerdo.
- Queréis vender el inmueble y necesitáis una referencia.
- Existen varias viviendas, locales, garajes o terrenos.
- Hay que liquidar la sociedad de gananciales.
- Queréis extinguir el condominio.
- Solo disponéis de una tasación bancaria antigua.
- Se están utilizando estimaciones obtenidas en Internet.
- Una de las partes no permite acceder al inmueble.
- Se necesita conocer el valor que tenía un bien en una fecha anterior.
- Los abogados necesitan un informe para negociar.
- El asunto está judicializado o puede terminar en el juzgado.
Una diferencia de 80.000 euros en una vivienda perteneciente al 50 % puede alterar en aproximadamente 40.000 euros la base económica correspondiente a una de las partes.
Cuanto mayor sea el peso de los inmuebles dentro del patrimonio común, más importante resulta que el valor esté correctamente justificado.
Qué servicio de valoración necesitas
He organizado mis servicios según las situaciones que encuentro habitualmente. Esta estructura permite que cada informe se adapte al problema que realmente necesitas resolver.
Valoración de una vivienda en un divorcio
Este servicio está dirigido a quienes necesitan saber cuánto vale la vivienda familiar, una segunda residencia u otro inmueble compartido.
La valoración puede utilizarse para:
- Vender la vivienda.
- Adjudicársela a una de las partes.
- Negociar un reparto.
- Comparar su valor con otros bienes.
- Revisar una estimación anterior.
Puedes consultar cómo realizo la valoración de una vivienda en un divorcio.
Valoración de bienes gananciales
Divorciarse y liquidar la sociedad de gananciales no siempre sucede al mismo tiempo. En algunos casos, el patrimonio continúa sin repartir durante años.
Cuando existen varios bienes, cada uno debe identificarse y valorarse individualmente. Después puede prepararse un cuadro resumen que facilite la formación de lotes y el cálculo de compensaciones.
Este servicio se desarrolla en valoración y liquidación de bienes gananciales.
Tasación para divorcio contencioso
Cuando no existe acuerdo, el informe debe estar preparado para ser revisado por la otra parte, por sus abogados o por otro perito.
En estos encargos resulta especialmente importante definir:
- La finalidad del informe.
- La fecha de valoración.
- La documentación disponible.
- Las limitaciones de acceso.
- La existencia de otras tasaciones.
- La posible utilización judicial.
Puedes ampliar este servicio en tasación para divorcio contencioso.
Valoración para divorcio de mutuo acuerdo
Cuando existe voluntad de entendimiento, ambos podéis contratar conjuntamente una valoración y utilizar el mismo informe.
El objetivo es evitar que un acuerdo inicialmente amistoso termine provocando dudas porque el valor se decidió de forma aproximada.
Te explico este enfoque en tasación para divorcio de mutuo acuerdo.
Tasación para extinción de condominio
Este servicio se utiliza cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con el inmueble y compensar económicamente al otro.
La tasación determina el valor de mercado que servirá como base para calcular esa compensación. La hipoteca, las aportaciones realizadas y la forma jurídica o fiscal de la operación deben estudiarse separadamente.
Puedes consultar la tasación para extinción de condominio.
Qué bienes puedo valorar en un divorcio
La vivienda familiar suele ser el bien más importante, pero no siempre es el único.
Dependiendo del encargo, puedo valorar:
- Pisos.
- Chalets y viviendas unifamiliares.
- Segundas residencias.
- Locales comerciales.
- Oficinas.
- Garajes y trasteros.
- Terrenos urbanos o rústicos.
- Inmuebles alquilados.
- Viviendas con hipoteca.
- Derechos de uso vinculados a determinados inmuebles.
- Inmuebles destinados a una actividad económica.
- Mobiliario y contenido.
- Vehículos.
- Embarcaciones.
- Otros bienes incluidos en el reparto.
No todos estos bienes pueden valorarse utilizando el mismo método.
Un piso, un terreno, un local alquilado y un derecho de uso requieren comprobaciones y análisis diferentes. Por eso, antes de preparar el presupuesto necesito conocer qué bienes forman parte del encargo y para qué se necesita su valoración.
Tasación bancaria, estimación online y tasación para divorcio
No todos los documentos que contienen un valor responden a la misma finalidad.
| Tipo de valoración | Finalidad principal | Limitación dentro del divorcio |
|---|---|---|
| Estimación online | Obtener una orientación automática | No comprueba necesariamente el estado ni las particularidades del inmueble |
| Opinión inmobiliaria | Estimar un posible precio de comercialización | Puede estar condicionada por la estrategia de venta |
| Tasación bancaria | Servir de garantía para una operación financiera | No está preparada específicamente para repartir el patrimonio |
| Tasación para divorcio | Determinar y justificar el valor para una decisión patrimonial | Debe adaptarse al uso concreto del informe |
Una tasación bancaria puede estar correctamente elaborada para su finalidad y no responder a la cuestión que plantea el divorcio.
También conviene distinguir entre precio anunciado y precio de mercado. Los portales inmobiliarios muestran lo que cada propietario pide, pero no necesariamente la cantidad por la que finalmente se realizará la operación.
Valorar no consiste en recopilar anuncios y calcular una media. Hay que seleccionar comparables adecuados y justificar las diferencias.
Cómo trabajo como tasador de divorcios
Estudio el encargo
Antes de comenzar hablo contigo o con tu abogado para conocer:
- Qué bienes deben valorarse.
- Quiénes son sus propietarios.
- Qué porcentaje corresponde a cada uno.
- Para qué se necesita el informe.
- Qué fecha debe utilizarse.
- Si existe acuerdo entre las partes.
- Si hay otras tasaciones.
- Si el informe puede utilizarse judicialmente.
- Si se podrá visitar el inmueble.
Este análisis previo permite definir correctamente el alcance y evitar que el informe se prepare para una finalidad distinta de la que realmente necesitas.
Reviso la documentación
Normalmente analizo:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple.
- Información catastral.
- Planos.
- Documentación sobre reformas.
- Tasaciones anteriores.
- Contratos de arrendamiento.
- Información urbanística cuando resulta necesaria.
- Documentos relacionados con garajes, trasteros y anexos.
La escritura, el Catastro y la realidad física pueden mostrar superficies diferentes. Estas discrepancias deben estudiarse antes de aplicar cualquier valor por metro cuadrado.
Visito el inmueble
Siempre que sea posible se realiza una visita para comprobar:
- Distribución.
- Superficie.
- Estado de conservación.
- Reformas.
- Calidades.
- Instalaciones.
- Luminosidad.
- Orientación.
- Altura.
- Vistas.
- Garaje y trastero.
- Estado del edificio.
- Características del entorno.
Dependiendo de la ubicación, puedo realizar personalmente la visita o coordinarla con un técnico colaborador. En todos los casos, soy yo quien estudia la información y redacta el informe final.
Si no se permite el acceso, analizo si puede realizarse una valoración documental. La falta de visita interior debe aparecer expresamente como limitación.
Analizo el mercado
Selecciono inmuebles comparables atendiendo a:
- Ubicación.
- Tipología.
- Superficie.
- Estado.
- Antigüedad.
- Altura.
- Ascensor.
- Anexos.
- Espacios exteriores.
- Fecha de obtención de los datos.
- Naturaleza de las fuentes disponibles.
Después analizo las diferencias mediante una tabla de homogeneización o un procedimiento equivalente.
El informe debe explicar qué comparables se han utilizado, por qué se consideran adecuados y qué ajustes se han aplicado.
Elaboro el informe
Redacto personalmente el informe y adapto su contenido a la finalidad definida.
No es lo mismo preparar una valoración para iniciar una negociación que elaborar un documento destinado a ser examinado dentro de un procedimiento judicial.
La conclusión debe poder entenderse, revisarse y explicarse.
Aclaro las dudas
Después de entregar el informe puedo mantener una reunión contigo, con ambas partes cuando el encargo es conjunto o con el abogado encargado del asunto.
Esta aclaración final puede resultar especialmente útil cuando existen varios inmuebles o cuando el resultado se utilizará para calcular compensaciones.
Qué incluye el informe de valoración
El alcance se define en la propuesta, pero normalmente puede incluir:
- Identificación del cliente.
- Finalidad del encargo.
- Fecha de valoración.
- Identificación registral y catastral.
- Derecho o porcentaje valorado.
- Documentación examinada.
- Descripción del inmueble.
- Superficies consideradas.
- Estado de conservación.
- Características del edificio y del entorno.
- Reportaje fotográfico.
- Estudio del mercado.
- Selección de comparables.
- Tabla de homogeneización.
- Método de valoración.
- Hipótesis y limitaciones.
- Conclusión de valor.
- Firma del tasador.
- Anexos necesarios.
Cuando existen varios inmuebles con referencias catastrales o identificaciones registrales independientes, realizo un informe individualizado para cada uno.
También puede añadirse un cuadro resumen con todos los valores para facilitar el trabajo de las partes y de sus abogados.
Valoración actual y valoración retrospectiva
No siempre se necesita conocer el valor actual.
En algunos casos hay que determinar cuánto valía el inmueble:
- En la fecha de separación.
- En la fecha del divorcio.
- Cuando se disolvió la sociedad de gananciales.
- Antes o después de una reforma.
- En otro momento relevante para las partes.
En una valoración retrospectiva estudio:
- La fecha exacta solicitada.
- El estado que tenía el inmueble.
- La documentación histórica disponible.
- Los comparables próximos a esa fecha.
- Las estadísticas inmobiliarias.
- La evolución del mercado.
- Las reformas realizadas posteriormente.
- Las limitaciones de la información.
Una valoración retrospectiva no consiste simplemente en coger el valor actual y restarle un porcentaje. La evolución debe justificarse con fuentes y datos adecuados.
¿Puede utilizarse el informe ante abogados, notarios o juzgados?
El informe puede prepararse para una negociación privada, una escritura, una liquidación patrimonial o un procedimiento judicial. Esta finalidad debe definirse antes de comenzar.
Cuando el documento pueda aportarse judicialmente, debe estar preparado para ser revisado y discutido técnicamente. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige al perito actuar con la mayor objetividad posible, considerando aquello que pueda favorecer o perjudicar a cualquiera de las partes. Esta obligación se recoge en el artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Que una parte contrate al tasador no significa que pueda decidir el resultado.
La posible ratificación judicial no está incluida automáticamente en el encargo. Si resulta necesaria, se presupuesta de forma independiente.
El visado o certificación profesional tampoco se considera incluido salvo que figure expresamente en la propuesta aceptada.
Caso real anonimizado: varios inmuebles en una liquidación
El siguiente ejemplo está basado en un encargo profesional real, pero he modificado la ubicación, las características y las cifras para proteger la privacidad.
| Elemento | Datos aproximados |
|---|---|
| Finalidad | Liquidación patrimonial entre excónyuges |
| Bienes | Dos viviendas, un local, tres garajes y un trastero |
| Ubicaciones | Dos municipios diferentes |
| Situación | Una parte quería adjudicarse la vivienda principal |
| Valor conjunto aproximado | 1.750.000 € |
| Dificultad principal | Diferenciar propiedades y derechos de uso |
| Entregable | Informes individuales y cuadro resumen |
Uno de los garajes no era una finca independiente, sino un derecho de uso sobre una zona comunitaria. No podía valorarse como una plaza de aparcamiento en propiedad.
También existían diferencias de estado entre las viviendas y un local arrendado que debía analizarse atendiendo a su situación concreta.
Cada bien se valoró individualmente y se preparó un resumen global para que los abogados pudieran estudiar las adjudicaciones y compensaciones.
Valorar varios bienes no consiste en aplicar el mismo precio por metro cuadrado a todo el patrimonio. Cada activo debe estudiarse según su naturaleza y sus circunstancias.
Como tasador de divorcios en España te digo
En un divorcio es fácil mezclar el valor de los bienes con todo lo que ha sucedido durante la relación.
Aparecen las aportaciones de cada familia, las reformas, la hipoteca, quién ha pagado más cuotas, quién vive en la casa o quién quiere terminar el proceso cuanto antes.
Todas esas cuestiones pueden ser importantes, pero no deben confundirse.
Una cosa es cuánto vale el inmueble. Otra es cómo deben repartirse las deudas, las aportaciones o las compensaciones entre los excónyuges.
Mi función consiste en determinar el valor de los bienes. Las cuestiones jurídicas y económicas del reparto deben resolverlas las partes con sus abogados y asesores.
Yo también he vivido un divorcio y una extinción de condominio. Esa experiencia no me permite alterar el resultado de una tasación, pero sí me ayuda a comprender por qué el informe debe ser claro y por qué cada limitación necesita explicarse.
Por qué contar conmigo como tasador de divorcios
Desde 2017 trabajo en valoraciones relacionadas con divorcios, separaciones, bienes gananciales y extinciones de condominio.
Soy asociado número 106 del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares y asociado número 7110 del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
Trabajo con particulares, abogados y otros profesionales en encargos de uno o varios inmuebles.
Mi forma de trabajar se basa en:
- Conocer la finalidad antes de valorar.
- Revisar la documentación.
- Visitar el inmueble siempre que sea posible.
- Seleccionar comparables adecuados.
- Explicar los ajustes.
- Reflejar las limitaciones.
- Redactar personalmente el informe.
- Coordinar el enfoque con el abogado cuando resulta necesario.
- Ofrecer una aclaración final.
Tengo presencia profesional en Palma de Mallorca y Madrid y realizo valoraciones en toda España. Para determinadas visitas puedo contar con técnicos colaboradores, pero el análisis y la redacción final del informe son responsabilidad mía.
No trabajo para confirmar la cifra que una persona quiere escuchar. Trabajo para determinar un valor que pueda explicarse y defenderse.
Testimonios de clientes de valoración de divorcios con los que he trabajado
Puedes ver más testimonios de Clientes buscando las reseñas en Google
En este video te explico de cómo debe valorarse un divorcio en la actualidad. ¿Qué decisiones tienen que tomar los cónyuges respecto al valor del inmueble?. ¿Cuál es el valor real o el valor necesario para garantizar un reparto justo entre ellos? Todas las respuestas a las preguntas necesarias en un divorcio.
En este otro video te hablo de cómo se valoran los inmuebles para liquidar una sociedad de gananciales. Una cosa es el proceso de divorcio, separación, y otra muy diferente es el proceso de liquidar la sociedad conyugal. Te queda explicado en este video
Documentación necesaria
Para estudiar el encargo normalmente solicitaré:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Referencia o certificación catastral.
- Planos, si existen.
- Documentación de garajes y trasteros.
- Información sobre reformas.
- Fotografías actuales.
- Tasaciones anteriores.
- Contratos de arrendamiento, cuando existan.
- Relación de bienes que deben valorarse.
- Porcentajes de propiedad.
- Fecha a la que debe referirse el valor.
- Finalidad prevista del informe.
- Documentación procesal relevante, si existe.
Si falta algún documento, estudiaré si puede obtenerse o si su ausencia debe aparecer como limitación.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un tasador para divorciarse?
No existe una obligación general de contratar una tasación privada. Resulta recomendable cuando hay inmuebles u otros bienes y su valor afecta de forma importante al reparto.
¿Podemos contratar conjuntamente al mismo tasador?
Sí. Cuando existe voluntad de acuerdo, ambas partes pueden contratar al mismo profesional, aportar documentación y recibir el mismo informe.
El encargo conjunto no permite negociar el resultado.
¿Puede contratarme solamente uno de los excónyuges?
Sí. Una sola parte puede encargar su valoración cuando no existe acuerdo o necesita revisar la cifra presentada por su expareja.
¿La hipoteca reduce el valor de la vivienda?
No. La hipoteca es una deuda y no modifica por sí misma el valor de mercado del inmueble. Debe estudiarse separadamente al calcular el reparto o las compensaciones.
¿Sirve una tasación bancaria antigua?
Puede aportar información, pero hay que revisar la fecha, la finalidad, las superficies, el estado considerado y la evolución del mercado. No debería adoptarse automáticamente como valor actual.
¿Puede valorarse la vivienda sin entrar?
Puede estudiarse una valoración documental, aunque la ausencia de visita interior debe reflejarse expresamente como limitación. Su viabilidad dependerá de la documentación y del uso previsto.
¿Puede valorarse más de un inmueble?
Sí. Realizo un informe individualizado por cada inmueble y, cuando resulta útil, un cuadro resumen global.
¿Puede utilizarse el informe judicialmente?
Sí, siempre que se haya preparado para esa finalidad. Conviene definir previamente su objeto y coordinarlo con el abogado.
¿Está incluida la ratificación judicial?
No está incluida automáticamente. Si resulta necesaria, se contrata y presupuesta separadamente.
¿Cuánto tarda una tasación?
Depende del número de bienes, su ubicación, la documentación y la complejidad. El plazo se indica en la propuesta antes de comenzar.
Necesitas valorar bienes en un divorcio o separación
Si necesitas conocer cuánto vale una vivienda, revisar una tasación, liquidar bienes gananciales o calcular una compensación, puedo estudiar tu caso y definir el informe adecuado.
Trabajo en toda España y preparo valoraciones para acuerdos privados, extinciones de condominio, liquidaciones patrimoniales y procedimientos judiciales.
Antes de presupuestar necesito conocer:
- Qué bienes deben valorarse.
- Dónde están.
- Qué finalidad tendrá el informe.
- Si existe acuerdo entre las partes.
- Si hay acceso a los inmuebles.
- Qué documentación está disponible.
El objetivo es que tomes decisiones sobre el patrimonio con valores explicados y no con estimaciones, intereses personales o cifras obtenidas sin comprobar el inmueble.
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