En un divorcio contencioso, la valoración de la vivienda puede convertirse en uno de los principales puntos de conflicto. Una parte puede querer quedarse con el inmueble y defender un valor más bajo, mientras la otra necesita que se reconozca un valor superior para calcular su compensación.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en divorcios en toda España. Llevo más de ocho años valorando viviendas y otros bienes cuando las partes no consiguen ponerse de acuerdo.
Además de mi experiencia profesional, también he pasado personalmente por un divorcio y por una extinción de condominio. Conozco el proceso desde el punto de vista técnico, pero también sé el desgaste que provoca discutir sobre una vivienda cuando cada decisión económica está condicionada por el conflicto personal.
Mi trabajo no consiste en darte la cifra que te interesa, sino en determinar cuánto vale el inmueble y explicar cómo se ha obtenido ese valor.
La finalidad es que tú, tu abogado, la otra parte y, si fuera necesario, el tribunal, podáis entender qué se ha valorado, qué documentación se ha revisado y qué criterios se han utilizado.
¿Tienes que valorar un piso en un divorcio contencioso?
Cuándo necesitas un tasador en un divorcio contencioso
No todos los divorcios requieren un informe pericial desde el primer momento. Sin embargo, recomiendo valorar el inmueble cuando se produce alguna de estas situaciones:
- Cada parte defiende un valor diferente.
- Tu expareja ha presentado una tasación con la que no estás de acuerdo.
- Uno de los dos quiere adjudicarse la vivienda.
- Es necesario calcular la compensación económica correspondiente.
- Se está preparando la liquidación de los bienes gananciales.
- Existen varios inmuebles y no hay acuerdo sobre su reparto.
- Se está utilizando una tasación bancaria antigua.
- Solo se dispone de estimaciones obtenidas en portales inmobiliarios.
- La otra parte no permite acceder a la vivienda.
- El procedimiento está judicializado o puede terminar ante el tribunal.
- El abogado necesita un informe que pueda incorporarse al procedimiento.
Cuanto mayor sea la repercusión económica del inmueble dentro del reparto, más importante resulta que el valor esté correctamente justificado.
Una diferencia de 80.000 euros en la tasación de una vivienda compartida al 50 % puede modificar en aproximadamente 40.000 euros la compensación que reciba una de las partes.
Qué problema resuelve una tasación en un divorcio contencioso
Cuando no existe confianza entre los excónyuges, cualquier cifra propuesta por una de las partes puede interpretarse como interesada.
La tasación permite sacar la discusión del terreno personal y trasladarla a elementos que pueden comprobarse:
- Identificación del inmueble.
- Superficie.
- Estado de conservación.
- Reformas.
- Calidad constructiva.
- Garaje, trastero y otros anexos.
- Situación de ocupación.
- Características del edificio.
- Entorno.
- Mercado inmobiliario.
- Inmuebles comparables.
- Ajustes aplicados.
- Fecha de valoración.
Un informe pericial no elimina por sí solo el conflicto, pero permite que la discusión se centre en datos y no únicamente en opiniones.
A partir de ese valor, las partes y sus abogados podrán estudiar si procede adjudicar la vivienda a uno de los excónyuges, venderla, extinguir el condominio o adoptar otra solución.
La forma jurídica de realizar el reparto debe decidirse con los abogados. Mi función como tasador es determinar y justificar el valor de los inmuebles y bienes incluidos en el encargo.
Cómo realizo la tasación del piso
Primero defino la finalidad del informe
Antes de comenzar necesito saber para qué se utilizará la valoración.
No es lo mismo realizar un informe para iniciar una negociación que preparar un dictamen destinado a un procedimiento judicial. También puede ser necesario revisar otra tasación, calcular una compensación económica o determinar el valor que tenía la vivienda en una fecha anterior.
Por eso, antes de comenzar el trabajo, compruebo:
- La situación en la que se encuentra el divorcio.
- La finalidad concreta del informe.
- La fecha a la que debe referirse el valor.
- Los inmuebles y derechos que deben valorarse.
- La documentación disponible.
- Si existe una tasación presentada por la otra parte.
- Si el informe puede necesitar ratificación.
- Las cuestiones técnicas que interesa aclarar.
Cuando el procedimiento ya está judicializado, conviene coordinar estos puntos con el abogado antes de realizar el informe.
Reviso la documentación del inmueble
Analizo la documentación registral, catastral y técnica disponible para identificar correctamente el inmueble y detectar posibles discrepancias.
La escritura, el Catastro y la realidad física no siempre reflejan la misma superficie. También pueden existir terrazas cerradas, ampliaciones, anexos, garajes o trasteros cuya situación deba estudiarse antes de incorporarlos a la valoración.
Utilizar una superficie incorrecta puede alterar de manera importante el resultado, especialmente en zonas donde el precio por metro cuadrado es elevado.
Visito y compruebo el estado real de la vivienda
Siempre que sea posible, realizo una visita para comprobar:
- Distribución.
- Superficie y configuración.
- Estado de conservación.
- Reformas realizadas.
- Calidades.
- Instalaciones.
- Luminosidad y orientación.
- Altura.
- Vistas.
- Garaje y trastero.
- Características del edificio.
- Estado del entorno.
Dos viviendas situadas en la misma calle o incluso dentro del mismo edificio pueden tener valores diferentes.
Una vivienda reformada no debería compararse directamente con otra que necesita una actualización integral sin aplicar los ajustes correspondientes.
Analizo el mercado y selecciono los comparables
En viviendas, el método más habitual es el de comparación. Sin embargo, valorar no consiste en recopilar varios anuncios de Internet y calcular una media.
Los inmuebles comparables deben seleccionarse atendiendo a su ubicación, tipología, superficie, estado, antigüedad, anexos y demás características relevantes.
Después deben analizarse las diferencias y aplicar los ajustes necesarios mediante una tabla de homogeneización o un procedimiento equivalente.
El informe debe permitir comprender:
- Qué comparables se han utilizado.
- Por qué se consideran adecuados.
- Qué diferencias presentan.
- Qué ajustes se han aplicado.
- Cómo se ha obtenido el valor final.
El resultado debe poder explicarse. Una cifra sin razonamiento técnico tiene muy poca utilidad cuando va a ser discutida por la otra parte.
Elaboro el informe pericial
El informe recoge el trabajo realizado, la documentación analizada, las comprobaciones efectuadas, el método empleado, los comparables y la conclusión de valor.
También deben reflejarse las hipótesis y limitaciones.
Si no se ha podido visitar el interior, falta documentación o existen discrepancias entre Catastro, Registro y realidad física, estas circunstancias deben indicarse expresamente.
Qué incluye el informe de valoración
El contenido exacto dependerá del inmueble y de la finalidad del encargo, pero normalmente el informe incluirá:
- Identificación del cliente y finalidad de la valoración.
- Identificación registral y catastral del inmueble.
- Derecho de propiedad valorado.
- Fecha de valoración.
- Documentación analizada.
- Descripción del inmueble.
- Estado de conservación.
- Características del edificio y del entorno.
- Reportaje fotográfico.
- Análisis del mercado.
- Selección de comparables.
- Tabla de homogeneización.
- Método de valoración.
- Hipótesis y limitaciones.
- Conclusión de valor.
- Anexos documentales necesarios.
Si existen varios inmuebles con referencias catastrales o notas simples independientes, elaboro un informe individual para cada inmueble.
Puede añadirse un cuadro resumen global con todos los valores, pero cada bien debe quedar correctamente identificado y valorado de forma individualizada.
Esta estructura resulta especialmente útil en una liquidación de bienes gananciales con viviendas, locales, garajes, terrenos u otros bienes inmobiliarios.
¿Sirve el informe para presentarlo en el juzgado?
El informe puede prepararse para su utilización en un procedimiento judicial, pero esta finalidad debe definirse antes de comenzar.
La Ley de Enjuiciamiento Civil permite que las partes aporten dictámenes elaborados por peritos designados por ellas. También exige que el perito manifieste que ha actuado y actuará con la mayor objetividad posible, considerando tanto aquello que pueda favorecer como lo que pueda perjudicar a cualquiera de las partes.
Puedes consultar esta obligación en el artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Que el perito haya sido contratado por una de las partes no significa que pueda adaptar el resultado a sus intereses.
El informe debe estar preparado para ser revisado por el abogado contrario, por otro perito y por el propio tribunal.
Si necesitas información más específica sobre su aportación y defensa, puedes consultar cómo se realiza una tasación judicial de vivienda en un divorcio.
Qué ocurre si tu expareja ya ha presentado otra tasación
Cuando ya existe otro informe, no se debe encargar una segunda valoración simplemente para buscar una cifra diferente.
Primero conviene revisar:
- La fecha del informe.
- Su finalidad.
- La superficie utilizada.
- Si se visitó el inmueble.
- El estado de conservación considerado.
- Los comparables seleccionados.
- Los ajustes realizados.
- Las hipótesis y limitaciones.
- La explicación de la conclusión.
Después de ese análisis se puede decidir si basta con solicitar aclaraciones, si conviene preparar una revisión técnica o si resulta necesario elaborar una nueva tasación.
La segunda valoración debe explicar por qué llega a un resultado diferente. No basta con colocar otra cifra encima de la mesa.
Esta situación se desarrolla con mayor detalle en qué hacer si no estás de acuerdo con la tasación presentada por tu ex.
¿Sirve una tasación bancaria antigua?
Una tasación bancaria puede aportar información, pero no debe utilizarse automáticamente como valor actual de la vivienda.
La Orden ECO/805/2003 establece un periodo de caducidad de seis meses para los informes y certificados realizados dentro de su ámbito de aplicación, relacionado con determinadas finalidades financieras.
Esto no significa que todos los informes privados o periciales tengan una caducidad legal general de seis meses. Significa que hay que comprobar:
- Con qué finalidad se realizó la tasación.
- En qué fecha.
- Qué inmueble y derecho se valoraron.
- Qué estado tenía la vivienda.
- Cuánto ha cambiado el mercado.
- Si responde a la finalidad actual del divorcio.
Una tasación hipotecaria puede estar correctamente elaborada para su finalidad y, aun así, no resolver la cuestión económica planteada en el divorcio.
Cuando el objetivo es calcular cuánto debe pagar un excónyuge al otro, interesa conocer el valor correspondiente a esa adjudicación y a la fecha definida para el encargo.
Qué ocurre si no se puede visitar la vivienda
En algunos divorcios, una de las partes permanece en la vivienda y no permite el acceso al tasador contratado por la otra.
La falta de acceso no impide siempre realizar un análisis, pero sí limita las comprobaciones.
Dependiendo de la información disponible, puedo estudiar:
- Escritura.
- Nota simple.
- Datos catastrales.
- Planos.
- Fotografías.
- Informes anteriores.
- Reformas documentadas.
- Características exteriores.
- Información del edificio.
- Comparables del entorno.
Sin embargo, el informe debe indicar expresamente que no se ha comprobado el estado interior del inmueble.
Cuando el documento vaya a utilizarse judicialmente, el abogado deberá estudiar las consecuencias de esa negativa y la posibilidad de solicitar formalmente el acceso.
Puedes ampliar esta cuestión en cómo tasar una vivienda sin entrar en ella.
Casos reales de valoración en divorcios contenciosos
Los siguientes ejemplos están basados en trabajos profesionales reales, pero he modificado ubicaciones, características y cifras para preservar la privacidad.
Diferencias por el estado de conservación
| Elemento analizado | Datos aproximados |
|---|---|
| Tipología | Piso en edificio plurifamiliar |
| Superficie | Aproximadamente 115 m² construidos |
| Estado | Sin reforma integral reciente |
| Finalidad | Adjudicación a uno de los excónyuges |
| Valor defendido por una parte | Aproximadamente 470.000 € |
| Valor defendido por la otra | Aproximadamente 390.000 € |
| Valor obtenido | Aproximadamente 425.000 € |
Una de las partes apoyaba su cifra en viviendas reformadas de la misma zona. La otra utilizaba pisos con peor ubicación y edificios sin características comparables.
Durante la visita comprobé que la vivienda necesitaba una actualización, pero también que tenía una distribución, altura y luminosidad superiores a varios de los testigos utilizados inicialmente.
El informe explicó los ajustes aplicados y situó el valor entre las dos posiciones, no porque se calculase una media, sino porque ese era el resultado del análisis técnico.
Tasación bancaria utilizada años después
| Elemento analizado | Datos aproximados |
|---|---|
| Tipología | Vivienda con garaje y trastero |
| Superficie | Aproximadamente 150 m² construidos |
| Documento disponible | Tasación hipotecaria realizada años antes |
| Situación | Mercado y vivienda modificados desde la tasación |
| Finalidad | Liquidación de bienes gananciales |
| Resultado | Valor actual superior al documento antiguo |
En este caso se estaba intentando utilizar la tasación realizada cuando se formalizó la hipoteca.
Desde entonces, el mercado de la zona había cambiado y se habían realizado reformas en la vivienda. Fue necesario efectuar una nueva visita, revisar la documentación y analizar comparables correspondientes a la fecha solicitada.
La tasación anterior no era incorrecta: simplemente respondía a otra fecha, otra situación y otra finalidad.
Por qué contar conmigo como tasador
Llevo más de ocho años realizando valoraciones de inmuebles y bienes en divorcios, herencias, procedimientos judiciales y situaciones patrimoniales complejas.
Trabajo en toda España y puedo intervenir tanto en valoraciones de una sola vivienda como en repartos formados por varios inmuebles.
Mi forma de trabajar se basa en:
- Estudiar la finalidad antes de valorar.
- Revisar la documentación.
- Visitar el inmueble siempre que sea posible.
- Seleccionar comparables adecuados.
- Explicar los ajustes.
- Reflejar las limitaciones.
- Coordinar el enfoque con el abogado cuando sea necesario.
- Preparar un informe que pueda entenderse y defenderse.
Además, conozco personalmente lo que supone atravesar un divorcio y tomar decisiones económicas en un momento de tensión.
Esa experiencia no cambia el valor del inmueble, pero sí me ayuda a comprender qué información necesitan las partes y por qué el informe debe ser claro.
No trabajo para confirmar la cifra que una persona quiere escuchar. Trabajo para determinar un valor que pueda justificarse.
Documentación necesaria
Para estudiar el encargo normalmente solicitaré:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Referencia o certificación catastral.
- Planos, si existen.
- Fotografías actuales.
- Información sobre reformas.
- Recibos o documentación de garajes y trasteros.
- Tasaciones anteriores.
- Informe presentado por la otra parte.
- Documentación procesal relevante.
- Fecha a la que debe referirse la valoración.
- Finalidad prevista del informe.
La existencia de una hipoteca no modifica por sí misma el valor de mercado de la vivienda.
Una cuestión es cuánto vale el inmueble y otra diferente cuál es la deuda pendiente, quién la asumirá y cómo debe considerarse en la liquidación. Estas últimas cuestiones deben tratarse con el abogado.
Preguntas frecuentes
¿Puede contratarme solamente uno de los excónyuges?
Sí. Una de las partes puede encargar su propio informe pericial. Aunque el cliente sea uno de los excónyuges, el valor debe obtenerse aplicando criterios técnicos y manteniendo el deber de objetividad.
¿Puede utilizarse el informe en el juzgado?
Sí, siempre que se haya definido esa finalidad y el informe sea adecuado para el procedimiento. Conviene coordinar previamente el objeto y el momento de aportación con el abogado.
¿El juez tiene que aceptar el valor del perito?
No. El artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el tribunal valorará los dictámenes periciales conforme a las reglas de la sana crítica.
Por eso, no basta con presentar una cifra: el método, la documentación y la explicación del resultado son fundamentales.
¿Está incluida la ratificación judicial?
La elaboración del informe y la posible ratificación deben definirse de forma separada en el alcance del encargo. La ratificación no debe darse por incluida automáticamente si no aparece expresamente en la propuesta aceptada.
¿Qué ocurre si mi ex no acepta el resultado?
El informe no obliga automáticamente a la otra parte a aceptar el valor. Sin embargo, aporta una base técnica para negociar, revisar otra valoración o defender una posición dentro del procedimiento.
¿Podemos nombrar un tasador de común acuerdo?
Sí. Aunque el divorcio sea contencioso, las partes pueden llegar a un acuerdo concreto para designar un tasador. Esto puede evitar que existan dos informes diferentes y reducir el conflicto sobre el valor.
¿Se puede calcular la media entre dos tasaciones?
Puede pactarse como fórmula de negociación, pero no constituye por sí misma un método de valoración.
Antes de calcular una media hay que comprobar que los dos informes se refieran a la misma fecha, superficie, estado, finalidad y derecho de propiedad. Si uno contiene errores importantes, calcular la media puede trasladar esos errores al acuerdo final.
¿Se puede valorar más de un inmueble?
Sí. Cuando cada inmueble tiene una referencia catastral o identificación registral independiente, realizo un informe individual por cada bien y, si resulta útil, un cuadro resumen con todos los valores.
Necesitas valorar una vivienda en un divorcio contencioso
Si el valor de la vivienda está bloqueando el divorcio, puedo revisar la documentación, estudiar las tasaciones anteriores y definir contigo o con tu abogado el alcance que debe tener el informe.
Realizo tasaciones de viviendas para separaciones y divorcios en toda España, tanto para negociación como para liquidaciones patrimoniales y procedimientos judiciales.
El objetivo es que puedas tomar decisiones con un valor explicado y defendible, no con una cifra basada en opiniones o intereses personales.
☎️ Si prefieres hablar directamente, llámame al +34 918330324.
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