Tasador en divorcio de mutuo acuerdo

En un divorcio de mutuo acuerdo puede existir voluntad de entenderse y, aun así, surgir una duda importante: ¿qué valor debemos dar a la vivienda y a los demás bienes?

Uno puede recordar lo que costó el piso, otro puede fijarse en los precios publicados en Internet y ambos pueden llegar a cifras diferentes sin que exista mala intención. El problema aparece cuando esa estimación se utiliza para calcular cuánto recibe cada uno.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en divorcios en toda España. Llevo más de ocho años valorando viviendas y otros bienes cuando una pareja necesita conocer su valor antes de repartirlos, venderlos o adjudicarlos.

También he pasado personalmente por un divorcio y por una extinción de condominio. Conozco el proceso como tasador, pero también sé lo importante que es terminar esta etapa sin quedarse con la sensación de haber aceptado un reparto incorrecto.

En un divorcio de mutuo acuerdo, mi trabajo consiste en proporcionar a los dos una misma base de valoración: un informe independiente, comprensible y elaborado con criterios que puedan comprobarse.

La finalidad no es beneficiar a una parte, sino evitar que un acuerdo inicialmente amistoso se convierta después en una fuente de dudas o enfrentamientos.

Habla con Juan Sastre

 

Cuándo conviene tasar los bienes en un divorcio de mutuo acuerdo

La tasación no es obligatoria en todos los divorcios, pero resulta especialmente útil cuando:

• Uno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
• Es necesario calcular la compensación económica que recibirá el otro.
• Se ha decidido vender el inmueble y repartir el precio.
• Existen varias viviendas, locales, garajes o terrenos.
• Hay que liquidar la sociedad de gananciales.
• Cada parte maneja una estimación diferente.
• Se está utilizando una tasación bancaria antigua.
• Solo se dispone de precios publicados en portales inmobiliarios.
• Se quiere incorporar un valor al convenio o facilitar el trabajo de los abogados.
• Ambos quieren prevenir reclamaciones o arrepentimientos posteriores.
• Una de las partes aportó más dinero y necesita diferenciarse el valor del inmueble de las compensaciones económicas que puedan discutirse.
• Se quiere separar el valor de la vivienda de la hipoteca pendiente.

Llegar a un acuerdo no significa que haya que calcular el valor de cualquier manera. Precisamente porque existe entendimiento, es más fácil establecer previamente una valoración común e independiente.

 

Qué aporta una tasación cuando los dos estáis de acuerdo

En un divorcio de mutuo acuerdo, el informe no se utiliza como un arma contra la otra persona. Sirve para que ambos toméis decisiones partiendo de la misma información.

La tasación permite:

• Identificar correctamente los inmuebles.
• Comprobar sus superficies y anexos.
• Conocer su estado de conservación.
• Establecer una fecha concreta de valoración.
• Analizar el mercado correspondiente.
• Seleccionar inmuebles comparables.
• Explicar los ajustes realizados.
• Obtener una conclusión de valor razonada.
• Calcular una adjudicación o compensación.
• Facilitar la negociación con abogados.
• Reducir el riesgo de que posteriormente alguien considere que recibió menos de lo que le correspondía.

Un acuerdo basado en una cifra aproximada puede parecer suficiente en el momento de firmarlo. Sin embargo, si posteriormente una de las partes descubre que la vivienda valía considerablemente más o menos, puede aparecer un conflicto que inicialmente no existía.

La tasación no sustituye al acuerdo: hace que el acuerdo se apoye en datos.

 

¿Podéis contratar al mismo tasador?

Sí. Cuando existe voluntad de acuerdo, ambos podéis contratar conjuntamente a un mismo tasador.

Antes de comenzar conviene definir:

• Qué bienes deben valorarse.
• Qué fecha debe utilizarse.
• Para qué se necesita el informe.
• Qué documentación aportará cada parte.
• Quién facilitará el acceso.
• Cómo se repartirán los honorarios.
• A quién se entregará el informe.
• Si se realizará una reunión final para explicar el resultado.

Aunque el encargo sea conjunto, el valor no se negocia entre las partes ni se adapta a la cifra que esperan obtener.

Mi obligación es analizar el bien y concluir el valor que resulte del trabajo realizado. El hecho de ser contratado por los dos facilita la transparencia, pero no convierte la tasación en una media entre las expectativas de cada uno.

Cuando resulta conveniente, puedo entregar el informe simultáneamente a ambas partes y realizar una aclaración conjunta para explicar la documentación, los comparables y la conclusión.

 

Qué decisiones podéis tomar a partir de la valoración

Uno de los dos se queda con la vivienda

Cuando uno quiere conservar el inmueble, es necesario determinar primero cuánto vale la totalidad y qué porcentaje pertenece a cada persona.

Después puede calcularse la cantidad económica que corresponde a quien transmite su participación. La forma de formalizar la operación, las deudas y sus consecuencias fiscales deben estudiarse con los profesionales jurídicos y fiscales correspondientes.

Esta situación puede requerir una tasación para extinción de condominio.

Los dos decidís venderla

La valoración puede ayudar a establecer una referencia antes de sacar el inmueble al mercado.

El precio final de venta dependerá de la negociación y de las condiciones de la operación, pero disponer de una valoración previa evita fijar un precio basándose únicamente en expectativas o anuncios de otras viviendas.

Hay varios bienes que repartir

Cuando el patrimonio incluye varias propiedades, no basta con sumar estimaciones generales.

Cada inmueble puede presentar diferencias de:

• Ubicación.
• Superficie.
• Uso.
• Estado.
• Situación de ocupación.
• Rentabilidad.
• Aprovechamiento urbanístico.
• Titularidad.
• Porcentaje de propiedad.
• Fecha de adquisición.

En una liquidación de bienes gananciales, cada bien debe identificarse y valorarse individualmente. Después puede prepararse un cuadro resumen que facilite la formación de lotes o el cálculo de las compensaciones.

 

Queréis incluir el reparto en el convenio

El artículo 90 del Código Civil contempla, cuando proceda, la liquidación del régimen económico del matrimonio dentro del convenio regulador.

El informe de tasación puede aportar la base técnica para determinar el valor de los inmuebles y otros bienes. Sin embargo, son los abogados, el notario o los profesionales encargados del procedimiento quienes deben decidir cómo se incorpora y formaliza ese reparto.

Mi función es determinar el valor. La forma jurídica y fiscal de realizar la adjudicación corresponde a los profesionales que dirigen el divorcio.

 

Cómo realizo la valoración

Definimos la finalidad y la fecha

Antes de comenzar necesito saber qué decisión queréis adoptar.

No es lo mismo valorar para vender la vivienda que hacerlo para que uno se adjudique la participación del otro. También puede solicitarse un valor actual o el correspondiente a una fecha anterior.

En esta primera fase compruebo:

• Bienes incluidos.
• Porcentajes de propiedad.
• Finalidad del informe.
• Fecha de valoración.
• Documentación disponible.
• Existencia de tasaciones anteriores.
• Posibilidad de visitar los bienes.
• Necesidad de coordinar el encargo con los abogados.

Reviso la documentación

Analizo la escritura, los datos registrales y la información catastral para identificar el inmueble y detectar posibles discrepancias.

La escritura, el Catastro y la realidad física no siempre muestran la misma superficie. También pueden existir garajes, trasteros, terrazas, ampliaciones o anexos que deben estudiarse separadamente.

Una diferencia de superficie puede modificar de forma importante el resultado, especialmente en zonas con precios elevados.

Visito el inmueble

Siempre que sea posible, realizo una visita para comprobar:

• Distribución.
• Estado de conservación.
• Reformas.
• Calidades.
• Instalaciones.
• Luminosidad.
• Orientación.
• Altura.
• Vistas.
• Garaje y trastero.
• Estado del edificio.
• Características del entorno.

Si el encargo es conjunto, ambas partes pueden estar informadas de la visita y aportar los datos o documentos que consideren relevantes.

Analizo el mercado

En viviendas se utiliza habitualmente el método de comparación, pero valorar no consiste en copiar varios anuncios y calcular una media.

Selecciono inmuebles comparables atendiendo a su ubicación, tipología, superficie, estado, antigüedad, anexos y demás características relevantes.

Dependiendo del encargo y de las fuentes disponibles, pueden analizarse ofertas actuales, antecedentes contrastables y otras evidencias del mercado. El informe debe distinguir la naturaleza de los datos utilizados y justificar los ajustes aplicados.

Los comparables se analizan mediante una tabla de homogeneización o un procedimiento equivalente que permita comprender:

• Por qué se han seleccionado.
• Qué diferencias tienen respecto al inmueble.
• Qué ajustes se han aplicado.
• Cómo se ha alcanzado la conclusión.

Elaboro y explico el informe

El documento recoge las comprobaciones realizadas, la documentación, el método, los comparables, los ajustes y el valor obtenido.

Cuando ambos habéis contratado conjuntamente la valoración, puedo realizar una aclaración final para explicar el resultado y resolver dudas técnicas.

La explicación es especialmente importante cuando una de las partes se queda con el inmueble y la otra recibe una compensación económica.

 

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Qué incluye el informe de tasación

El contenido se adapta a la finalidad y a los bienes incluidos, pero normalmente comprende:

• Identificación del encargo.
• Finalidad de la valoración.
• Fecha a la que se refiere el valor.
• Identificación registral y catastral.
• Derecho o porcentaje de propiedad valorado.
• Documentación analizada.
• Descripción del inmueble.
• Estado de conservación.
• Características del edificio y del entorno.
• Reportaje fotográfico.
• Análisis del mercado.
• Inmuebles comparables.
• Tabla de homogeneización.
• Método de valoración.
• Hipótesis y limitaciones.
• Conclusión de valor.
• Anexos necesarios.

Cuando existen varios inmuebles con referencias catastrales o identificaciones registrales independientes, realizo un informe individualizado para cada uno.

También puede añadirse un cuadro resumen con todos los valores para facilitar el trabajo de las partes y de sus abogados.

La hipoteca no determina cuánto vale la vivienda

La deuda pendiente y el valor del inmueble son conceptos diferentes.

Por ejemplo, una vivienda puede tener un valor de mercado de 400.000 euros y una hipoteca pendiente de 120.000 euros. La tasación determina el valor del inmueble, pero no decide:

• Quién debe asumir la deuda.
• Cómo debe repartirse.
• Si el banco acepta cambiar a los titulares.
• Qué compensaciones existen entre los excónyuges.
• Qué gastos o impuestos corresponden.
• Cómo debe formalizarse la operación.

Estas cuestiones deben estudiarse con los abogados, la entidad financiera y, cuando corresponda, el asesor fiscal.

Restar automáticamente la mitad de la hipoteca al valor de la mitad del piso puede ser una simplificación incorrecta si antes no se ha estudiado la titularidad y el acuerdo económico completo.

Diferencia entre mutuo acuerdo y divorcio contencioso

Divorcio de mutuo acuerdo	Divorcio contencioso
Existe voluntad de utilizar un valor común	Cada parte puede defender un valor diferente
El tasador puede ser contratado conjuntamente	El informe puede contratarlo una sola parte
Se busca facilitar el reparto	Se busca justificar una posición técnica
La explicación puede realizarse conjuntamente	El informe puede ser controvertido por otro perito
La finalidad suele ser evitar conflictos posteriores	La finalidad puede incluir su utilización judicial

Una tasación de mutuo acuerdo también debe estar correctamente fundamentada. Que no exista conflicto no significa que baste con una cifra aproximada.

Si durante el proceso desaparece el acuerdo y cada parte empieza a defender intereses incompatibles, puede ser necesario revisar el alcance del encargo y adoptar el enfoque correspondiente a un divorcio contencioso.

 

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Errores que conviene evitar

Los errores más habituales que encuentro son:

• Utilizar el precio por el que se compró la vivienda años atrás.
• Adoptar una tasación hipotecaria antigua.
• Tomar directamente una estimación automática de Internet.
• Calcular una media entre varios anuncios.
• No visitar el inmueble.
• Emplear una superficie sin comprobar su procedencia.
• No diferenciar vivienda, garaje y trastero.
• Comparar viviendas reformadas con otras sin actualizar.
• Confundir el valor de mercado con la deuda hipotecaria.
• Valorar varios inmuebles como si fueran iguales.
• Pactar primero la compensación y buscar después un valor que la justifique.
• No indicar la fecha a la que corresponde la valoración.

El mejor momento para detectar estos problemas es antes de firmar el reparto, no después.

 

Casos reales de divorcios de mutuo acuerdo

Los siguientes ejemplos están basados en trabajos reales, pero he modificado ubicaciones, características y cifras para proteger la privacidad.

Adjudicación de la vivienda a uno de los excónyuges

Elemento	Datos aproximados
Inmueble	Piso con garaje y trastero
Superficie	Aproximadamente 115 m² construidos
Estado	Conservación buena, sin reforma integral reciente
Finalidad	Adjudicación a uno de los excónyuges
Estimaciones iniciales	Entre 390.000 y 450.000 €
Valor obtenido	Aproximadamente 420.000 €
Participación de cada uno	50 %

La pareja quería alcanzar un acuerdo y evitar dos tasaciones diferentes. Uno se apoyaba en el precio de viviendas reformadas de la zona y el otro tenía como referencia la tasación realizada cuando contrataron la hipoteca.

La visita permitió comprobar que la vivienda se encontraba bien conservada, pero no podía compararse directamente con los pisos reformados que alcanzaban los precios más altos.

El informe estableció un valor común y permitió que los abogados continuaran trabajando sobre la adjudicación. La deuda hipotecaria y la forma de compensación se estudiaron separadamente.

 

Valoración previa a una venta pactada

Elemento	Datos aproximados
Inmueble	Vivienda urbana sin garaje
Superficie	Aproximadamente 85 m² construidos
Estado	Reformada parcialmente
Finalidad	Establecer una referencia antes de vender
Diferencia inicial entre las partes	Aproximadamente 60.000 €
Resultado	Valor común aceptado como referencia de negociación

En este caso ninguno quería quedarse con el inmueble. La diferencia surgía al decidir el precio de salida: una parte temía vender demasiado barato y la otra no quería mantener durante meses una expectativa imposible.

Se revisaron la planta, la reforma, el estado del edificio y las ofertas comparables. El valor obtenido no obligaba a vender por esa cantidad exacta, pero proporcionó una referencia para establecer la estrategia de comercialización.

En ambos casos, la tasación no tuvo que resolver una pelea. Sirvió para impedir que la pelea apareciera.

Como tasador especializado en divorcios de mutuo acuerdo te digo

Cuando dos personas todavía pueden hablar y tomar decisiones conjuntamente, conviene aprovechar esa situación.

He visto acuerdos que comenzaron bien y terminaron generando malestar porque el valor del inmueble se fijó deprisa, utilizando una tasación antigua o una cifra obtenida en Internet.

También sé, por experiencia personal, que durante un divorcio uno quiere cerrar asuntos y pasar página. Pero cerrar rápido no debería significar cerrar mal.

Una tasación común puede parecer un gasto adicional, pero una diferencia importante en el valor de la vivienda tiene mucha más repercusión que el coste del informe.

Mi trabajo consiste en que los dos sepáis qué se ha valorado, qué datos se han utilizado y por qué se ha alcanzado esa conclusión.

No puedo garantizar que cada uno quede satisfecho con el resultado que esperaba. Sí puedo garantizar que la cifra no dependerá de quién insista más o de quién quiera quedarse con el inmueble.

 

Documentación necesaria

Para preparar la valoración normalmente solicitaré:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple actualizada.
• Referencia o certificación catastral.
• Planos, si existen.
• Información sobre reformas.
• Documentación de garajes y trasteros.
• Fotografías actuales.
• Tasaciones anteriores.
• Recibos o contratos relevantes.
• Relación de inmuebles que deben valorarse.
• Porcentajes de propiedad.
• Fecha a la que debe referirse el valor.
• Finalidad prevista del informe.

Si falta algún documento, estudiaré si puede obtenerse o si esa ausencia debe aparecer como limitación.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio tasar la vivienda si estamos de acuerdo?

No existe una obligación general de contratar una tasación privada para divorciarse de mutuo acuerdo. Sin embargo, resulta recomendable cuando el valor de la vivienda afecta a una adjudicación, compensación o reparto económico importante.

¿Podemos contratar entre los dos al mismo tasador?

Sí. Podéis definir conjuntamente el encargo, aportar documentación, facilitar la visita y recibir el mismo informe.

La contratación conjunta no significa que podáis decidir el resultado. El valor debe obtenerse de forma independiente.

¿Puede utilizarse el informe con el abogado o el notario?

Puede entregarse como apoyo técnico para preparar una adjudicación, liquidación o convenio. El abogado o notario deberá comprobar cómo procede utilizarlo y qué documentación jurídica adicional resulta necesaria.

¿Qué ocurre si uno cambia posteriormente de opinión?

La tasación no impide que aparezca un desacuerdo, pero deja documentados el inmueble, la fecha, el método y el valor adoptado. Si el conflicto se convierte en contencioso, habrá que revisar si el informe y el alcance contratado son adecuados para la nueva situación.

¿La hipoteca se descuenta del valor?

La hipoteca no reduce el valor de mercado del inmueble. Debe analizarse separadamente como deuda, junto con la titularidad y los acuerdos económicos entre las partes.

¿Puede valorarse más de un inmueble?

Sí. Cuando existen varias propiedades, realizo una valoración individual por cada una y, si resulta útil, un cuadro resumen global.

¿Qué sucede si no se puede visitar la vivienda?

Puede estudiarse la posibilidad de realizar una valoración documental, pero el informe deberá reflejar que no se ha comprobado el estado interior. La falta de visita puede limitar la precisión del resultado.

 

Tasación para cerrar el divorcio con un valor común

Si habéis decidido divorciaros de mutuo acuerdo y necesitáis conocer cuánto vale la vivienda o el patrimonio común, puedo estudiar la documentación y definir un encargo válido para ambos.

Realizo tasaciones de viviendas para separaciones y divorcios y valoraciones de varios inmuebles en toda España.

Podéis contratar conjuntamente el informe, recibir la misma información y solicitar una explicación final del resultado.

El objetivo es que el acuerdo no se base en lo que cada uno cree que valen los bienes, sino en una valoración independiente que ambos podáis comprender.