Valoraciones independientes para tomar decisiones importantes
- Informes elaborados personalmente por Juan Sastre.
- Valoraciones en toda España.
- Viviendas, terrenos, edificios, locales, naves y otros bienes.
- Herencias sencillas y patrimonios con varios inmuebles.
- Informes para reparto, negociación y procedimientos judiciales.
- Un mismo criterio técnico para todos los bienes de la herencia.
¿Cuándo necesitas un tasador de herencias?
No todas las herencias necesitan el mismo tipo de informe. La finalidad de la valoración condiciona la fecha que debe tomarse como referencia, la documentación necesaria, el método de valoración y el nivel de justificación que debe contener el informe.
Puedo ayudarte especialmente en las siguientes situaciones.
Necesitas repartir los bienes entre varios herederos
Para repartir una herencia de forma equilibrada, primero hay que conocer el valor de cada uno de sus bienes. Es imposible que llevéis a cabo un buen reparto si no sabéis lo que vale cada inmueble.
Esto resulta especialmente importante cuando:
- Un heredero quiere quedarse una vivienda.
- Los inmuebles tienen características y valores diferentes.
- Se adjudican bienes concretos a cada heredero.
- Deben calcularse compensaciones económicas.
- Existen varios inmuebles en distintas localidades.
- Uno de los herederos considera que el reparto no es equilibrado.
Mediante unatasación para reparto de herenciapodemos establecer una referencia común y calcular las compensaciones necesarias.
Los herederos no están de acuerdo con el valor
Muchos conflictos hereditarios no empiezan por una cuestión jurídica, sino por una diferencia de valoración. Quien quiere comprar una participación suele defender un valor bajo. Quien quiere venderla puede defender una cifra mucho más elevada.
Mi trabajo consiste en situarme fuera de ese conflicto y determinar el valor mediante criterios técnicos, documentación y datos de mercado.
Cuando existen posiciones enfrentadas, puedes consultar mi servicio devaloración por desacuerdo entre herederos.
Quieres realizar una donación en vida
Una donación puede generar diferencias futuras si los bienes entregados a los hijos o herederos tienen valores distintos. Te puedo garantizar que he tratado con gente que tiene mucho patrimonio y que a la hora de hacer la donación en vida no sabían cómo repartirlo y cómo dejar de beneficiar a un u otro heredero.
Valorar los bienes en el momento de la donación permite:
- Conocer qué recibe económicamente cada persona.
- Comparar inmuebles con características diferentes.
- Documentar el valor existente en esa fecha.
- Preparar compensaciones entre los beneficiarios.
- Reducir futuros desacuerdos familiares.
Puedes consultar el servicio específico de valoración de bienes para donaciones.
Necesitas comprobar el valor de una legítima
Para determinar si la legítima de un heredero ha sido respetada, puede resultar necesario valorar toda la masa hereditaria y determinadas donaciones efectuadas anteriormente.
No basta con valorar únicamente el inmueble que recibe una persona. Puede ser necesario analizar:
- Viviendas y terrenos.
- Locales, naves o edificios.
- Participaciones indivisas.
- Vehículos y embarcaciones.
- Mobiliario y otros bienes.
- Donaciones realizadas antes del fallecimiento.
- El valor de los bienes en fechas anteriores.
El informe de valoración permite que el abogado o asesor jurídico trabaje sobre cifras técnicamente justificadas.
Debes conocer cuánto valía un inmueble hace años
En determinadas herencias es necesario establecer el valor que tenía un bien en una fecha pasada. Por ejemplo en donaciones en vida es un caso muy recurrente que me llega a mí.
Puede ocurrir cuando:
- Se realizó una donación años antes.
- Se discute el valor de un bien adjudicado anteriormente.
- Deben reconstruirse operaciones realizadas por el causante.
- Se analiza el patrimonio existente en una fecha determinada.
- Es necesario comprobar la equivalencia entre distintas adjudicaciones.
En estos casos preparo unatasación de herencia retrospectiva, utilizando información histórica, estadísticas, documentación disponible y métodos de actualización o retroacción debidamente justificados.
El heredero vive fuera de España
También trabajo con herederos residentes en otros países que necesitan valorar bienes situados en España.
La distancia no debería impedir que puedas conocer el valor de un inmueble, revisar el informe o coordinar el trabajo con tu abogado, notario o representante.
Puedo gestionar:
- Revisión de documentación a distancia.
- Coordinación de visitas con familiares o representantes.
- Inspección de inmuebles en España.
- Reuniones por videollamada.
- Entrega digital del informe.
- Coordinación con abogados y gestores.
Consulta el servicio para herencias con herederos en el extranjero.
Necesitas un informe para un procedimiento judicial
Cuando el desacuerdo termina en un procedimiento judicial, la valoración debe estar preparada para soportar una revisión técnica más exigente.
El informe debe explicar, entre otros aspectos:
- La finalidad de la valoración.
- La fecha de referencia.
- La documentación analizada.
- La identificación del inmueble.
- Sus características físicas y jurídicas.
- Los métodos utilizados.
- Los comparables seleccionados.
- Los ajustes realizados.
- Las conclusiones obtenidas.
Cuando se contrata expresamente, también puedo intervenir para explicar y defender técnicamente el informe.
¿Qué bienes puedo valorar en una herencia?
Una masa hereditaria puede estar formada por mucho más que una vivienda. Existen inmuebles de todo tipo inmuebles residenciales, garajes, almacenes incluso inmuebles sujetos la partida económica que valen más por lo que generan que por lo que valen físicamente.
Puedo valorar, entre otros:
Inmuebles residenciales
- Pisos y apartamentos.
- Viviendas unifamiliares.
- Chalets y villas.
- Viviendas ocupadas o alquiladas.
- Participaciones indivisas.
- Garajes y trasteros.
Inmuebles de explotación económica
- Locales comerciales.
- Naves industriales.
- Oficinas.
- Edificios completos.
- Alojamientos turísticos.
- Inmuebles arrendados.
- Activos vinculados a una actividad económica.
Terrenos
- Parcelas urbanas.
- Suelo urbanizable.
- Fincas rústicas.
- Terrenos con edificaciones.
- Parcelas con limitaciones urbanísticas.
- Propiedades con expectativas de desarrollo.
Otros bienes
- Vehículos.
- Embarcaciones.
- Mobiliario.
- Contenido de viviendas.
- Maquinaria.
- Obras de arte y objetos singulares, con la colaboración especializada necesaria.
Cuando la herencia contiene varios bienes, utilizo un criterio coherente para que todos puedan compararse dentro del mismo proceso de reparto .Cuando el principal activo de la herencia es un inmueble, conviene conocer cómo valora un tasador una vivienda heredada y qué documentación, características y datos de mercado debe revisar.
El valor fiscal no siempre es el valor adecuado para repartir
Uno de los errores más frecuentes consiste en utilizar indistintamente:
- El valor catastral.
- El valor de referencia.
- El valor declarado en el impuesto.
- El precio de un anuncio.
- Una estimación automatizada de Internet.
- El valor que propone uno de los herederos.
Cada cifra puede tener una función diferente. El valor de referencia o el valor utilizado fiscalmente pueden ser relevantes para determinadas obligaciones tributarias, pero eso no significa que deban utilizarse automáticamente para calcular cuánto debe pagar un hermano a otro.
Cuando el objetivo es repartir económicamente un patrimonio, lo habitual es necesitar una valoración que analice el mercado y las características reales de cada bien.
Para formar lotes y calcular compensaciones es necesario diferenciar correctamente el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado en un reparto de herencia.
Cómo trabajo como tasador de herencias
Mi trabajo como tasador de Herencias no pasa solo por dar un valor, debe haber un análisis, una revisión una valoración y sobre todo una explicación de los valores que he obtenido.
Analizo el problema y la finalidad
Antes de preparar un presupuesto necesito saber:
- Qué bienes deben valorarse.
- Dónde están situados.
- Quién solicita el informe.
- Si existe acuerdo entre los herederos.
- Para qué se utilizará la valoración.
- Qué fecha debe tomarse como referencia.
- Si existe un procedimiento judicial.
No recomiendo el mismo informe para todos los casos. Primero hay que comprender qué decisión debe ayudar a tomar.
Reviso la documentación
Dependiendo del encargo, puedo solicitar:
- Escritura o nota simple.
- Referencia catastral.
- Certificación descriptiva y gráfica.
- Documentación de la herencia.
- Testamento o cuaderno particional.
- Contratos de alquiler.
- Documentación urbanística.
- Fotografías y planos.
- Informes o valoraciones anteriores.
- Datos sobre reformas, ocupación o estado de conservación.
Cuando falta documentación, te indicaré qué información es prioritaria y cuál puede obtenerse durante el trabajo.
Inspecciono los bienes
Cuando resulta necesario, se realiza una visita para comprobar:
- Superficies y distribución.
- Estado de conservación.
- Calidad constructiva.
- Reformas realizadas.
- Vistas, orientación y situación.
- Anexos y elementos vinculados.
- Ocupación y uso.
- Características que puedan afectar al valor.
Si el acceso al inmueble no es posible, estudiaré si puede realizarse una valoración documental y dejaré claramente reflejadas sus limitaciones.
Elaboro el informe
El informe recoge el proceso de valoración, la documentación analizada, las características de los bienes, los métodos empleados y la conclusión de valor.
La extensión y profundidad dependerán de la finalidad:
- Negociación familiar.
- Reparto de herencia.
- Donación.
- Cálculo de compensaciones.
- Revisión de la legítima.
- Procedimiento judicial.
- Valoración histórica.
- Revisión de otro informe.
Te explico el resultado
No entrego únicamente una cifra.
Te explico:
- Cómo se ha obtenido el valor.
- Qué circunstancias lo condicionan.
- Qué limitaciones existen.
- Cómo pueden compararse los bienes.
- Qué aspectos pueden generar discrepancias.
- Qué documentación debería revisar tu abogado o asesor.
Mi función no es decidir cómo debes repartir la herencia, sino darte una base técnica para que puedas tomar esa decisión con mayor seguridad.
Como tasador de herencias en España te digo
Después de años interviniendo en repartos, desacuerdos y procedimientos relacionados con herencias, he comprobado que muchas familias no discuten realmente sobre quién tiene razón. Discuten porque cada persona está trabajando con un valor diferente.
Uno se guía por el precio que vio en un portal inmobiliario. Otro utiliza el valor catastral. Otro recuerda lo que pagó el fallecido hace veinte años. Y quien desea quedarse la vivienda considera que necesita muchas reformas.
En ese momento mi función es asumir la responsabilidad técnica de la valoración. El informe no elimina por sí solo las diferencias familiares, pero convierte una discusión basada en opiniones en una negociación basada en datos.
¿Por qué contratarme como perito tasador de herencias?
Dicen que la especialización es un grado y te puedo asegurar que a la hora de tener el valor de mercado de una herencia te puedo asegurar que es diferencial.
Mi trabajo está especialmente vinculado a la valoración de bienes en herencias, divorcios, repartos patrimoniales y conflictos entre partes. No trato la herencia como una simple tasación inmobiliaria. Analizo para qué se necesita el valor y qué consecuencias puede tener dentro del reparto.
Intervención personal
Soy yo quien analiza el caso, define el enfoque, revisa los datos y firma el informe.
Cuando necesito apoyo para realizar una visita en otra localidad, puedo contar con colaboradores, pero la dirección y responsabilidad técnica del encargo siguen siendo mías.
Un solo criterio para patrimonios en distintos lugares
Una herencia puede contener:
- Una vivienda en Madrid.
- Un terreno en Mallorca.
- Un local en Valencia.
- Una nave en Barcelona.
Coordinar valoraciones independientes sin un criterio común puede generar informes difíciles de comparar. Puedo asumir la valoración global para mantener una metodología y una fecha de referencia coherentes.
Experiencia desde 2018
Trabajo en la valoración de herencias desde 2018 y la página recoge mi condición de asociado número 106 del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares y número 7110 en Madrid.
Trabajo en toda España
Puedo intervenir en encargos situados en distintas comunidades autónomas y coordinarme con clientes, abogados, gestores o representantes que se encuentren en otra ciudad o país.
Podrás hablar conmigo para explicarme el caso, resolver dudas sobre el presupuesto y comprender el resultado del informe. No tendrás que pasar por distintos departamentos ni explicar varias veces el problema.
Casos reales de valoración de herencias
Llevo valorando herencias desde más de hace 8 años. He acompañado a decenas de herederos, abogados, notarios o gestores a dar un valor correcto de los bienes que forman parte de esa masa hereditaria.
No dejar al azar el valor de los bienes puede ahorrarte tiempo y, sobre todo, mucho dinero.
Para que veas de lo que hablo y que tengo los casos recientes, te voy a explicar varios casos, ejemplos reales, de cómo he valorado los bienes en herencias.
Evidentemente y por confidencialidad, voy a anonimizar el caso.
Caso: Valoración de herencia en Menorca
Este sin duda ha sido uno de los casos más importantes de mi carrera. Me contrata una heredera legítima para valorar los bienes de su padre fallecido.
Su padre contrajo un primer matrimonio con su madre, de la cual nació ella. Pasados unos años se divorcian y contrae matrimonio con otra persona, con la cual tiene dos hijos.
Una vez fallecido el padre, toda la masa hereditaria que había ido generando negocio tras negocio, día a día, debía valorarse para que mi cliente, el primer heredero que tuvo el padre, no se le diese afectada la parte legítima. Como te puedes imaginar, los dos hijos restantes, los dos hermanastros, pusieron el grito en el cielo porque veían que su hermano que no había hecho nada por el negocio de sus padres recibiría su parte de legítima.
En esta herencia tuve que valorar varios garajes pisos, naves industriales y una casa en las afueras de Mahón. Además de inmuebles, existían un vehículo y una embarcación. Sin duda, era una masa hereditaria suculenta.
Su padre era un adinerado empresario de Menorca, tenía contactos en altas esferas y había conseguido amasar gran dinero. Imagínate ser el heredero de aquí y que cuando fallece tu padre te toca como parte legítima más de 1.000.000 de euros.
A mí me contactó un heredero. A otro tasador le contrató los otros dos herederos. Pusimos nuestros informes sobre la mesa, nuestras valoraciones y llegamos a un acuerdo.
Caso: Valoración de Donación en vida
Me contrató una madre que quería hacer una donación en vida. Su marido había había fallecido hace unos años y tenían varios inmuebles en Madrid. Ella vivía en uno de ellos.
Sus dos hijos vivían cada uno en inmuebles de su madre y tenían otros dos alquilados. Además un garaje y un trastero. Como puedes ver la masa hereditaria era sustanciosa.
El problema venía porque los dos hijos habían reformado sus casas con dinero privativo. Su hija decía que el valor del inmueble era inferior al que había heredado su hermano. Entonces no veía bien que se hiciese un reparto en vida donde los dos inmuebles heredados por los hermanos tuviesen el mismo valor.
Valoré de manera independiente cada inmueble teniendo en cuenta el estado de conservación en que se encontraban.
La sorpresa vino cuando la hermana se dio cuenta que el inmueble que ella había heredado tenía un valor superior al que había heredado su hermano. Como te puedes imaginar, puso el grito en el cielo. La lucha entre hermanos y madre estaba asegurada.
Gracias a Dios y después de hablar en el despacho, llegaron a un acuerdo. Cada hermano seguía heredando el inmueble asignado.
El inmueble de la madre se lo quedaba el hermano una vez esta fallecida, que tenía el valor del inmueble heredado inferior. Y los otros dos inmuebles estaban en régimen de alquiler y tomarían la decisión de venderlos cuando su madre hubiese fallecido.
Todo esto, sin una valoración real, no hubiese sido posible.
Caso: Valoración de Herencia en Ibiza
Una heredera de una herencia me contacta desde Argentina, sí, repito, desde Argentina para valorar los bienes de su padre, que había dejado en Ibiza.
Su padre, argentino de nacimiento, se trasladó a Ibiza para trabajar. Allí mantuvo una relación con su madre y de esa relación nació ella. Más adelante tuvo otra relación de la que nació su otra hermana.
Me contacto directamente desde Argentina. Para solicitarme la valoración de la masa hereditaria que había dejado el padre en Ibiza. Había viviendas, pisos, chalets unifamiliares, garaje y una nave industrial.
Además de estos inmuebles, también había una vivienda piso En Barcelona, que también debería valorarse.
Muchas veces le digo a mis amigos que esto del seo y marketing digital es magia. En este caso se produjo la magia, una persona que no me conoce de nada, que simplemente conoce de mí los vídeos de Youtube que llevo publicando desde hace más de 5 años, confío en mí desde Argentina para valorar los bienes de esa masa hereditaria.
Gracias Rafaela por ello.
Caso: valoración de edificio para un reparto hereditario
Me contrataron en Palma de Mallorca para la valoración de un edificio completo para un reparto hereditario. Eran varias primas que habían heredado de su tío dominicano todo el edificio. Ellas vivían en el edificio en dos viviendas y existían dos viviendas más que estaban alquiladas.
Además, en los bajos de la edificación existía un local que estaba cerrado. Lo habían tenido alquilado durante varios años, pero en el momento de la valoración estaba cerrado por completo.
Lo extraño de este caso es que el edificio formaba parte de una sola unidad catastral, si bien es cierto, existía división horizontal de las viviendas, el edificio en sí solo tenía una referencia catastral.
En este caso en concreto, se valoran los inmuebles como si fuesen inmuebles independientes. Valore de manera independiente cada piso y el local. La suma de todas las viviendas era el valor completo de la edificación.
Casos reales de tasaciones en herencias
Cada herencia plantea una situación patrimonial diferente. En algunos encargos es necesario valorar un único inmueble, mientras que en otros tengo que analizar varias propiedades, distintos tipos de bienes o situaciones en las que es necesario obtener valores individuales para poder tomar decisiones posteriormente.
Estos son algunos ejemplos reales de trabajos que he realizado personalmente como perito tasador.
Valoración de siete inmuebles para preparar una donación en vida
En este caso una madre quería organizar en vida la futura distribución de su patrimonio inmobiliario entre sus dos hijos. Tuve que valorar siete inmuebles diferentes, entre viviendas, garajes y otras propiedades, para que la familia pudiera disponer de valores de mercado actuales antes de tomar decisiones patrimoniales.
El conjunto de los bienes valorados superaba los 2,1 millones de euros.
Ver el caso real de tasación de siete inmuebles para una donación en vida
Valoración de un edificio con local y cuatro viviendas para repartir una herencia
Otro encargo consistió en valorar un edificio dividido horizontalmente formado por un local comercial y cuatro viviendas.
Cada unidad debía valorarse individualmente antes de poder determinar el valor conjunto del patrimonio. Además, existían patios y terrazas de utilización privativa cuyo tratamiento exigía diferenciar entre su posible valor económico y aquello que podía incorporarse técnicamente al valor de cada inmueble.
Ver el caso real de valoración de un edificio para reparto de herencia
Puedes consultar otros casos reales de tasaciones y peritajes realizados a partir de encargos profesionales reales.
Opiniones de clientes
A lo largo de estos años he trabajado para herederos, abogados y otros profesionales que necesitaban valorar bienes para repartir una herencia o defender un valor dentro de un procedimiento.
Sus reseñas destacan especialmente:
- La claridad del informe.
- El trato directo.
- La coordinación de inmuebles situados en diferentes ciudades.
- La utilidad de la valoración para alcanzar un acuerdo.
- La defensa técnica del informe cuando ha sido necesaria.
Marina Simó – Heredera
Francisco Casado – Abogado
Pep.T – Particular
Jesus Puente – Abogado de Herencias
Da mucha tranquilidad contar con un colaborador tan profesional como Juan realizando peritajes online de inmuebles en toda España.
En las herencias, en muchas ocasiones, los herederos tienen viviendas en diferentes puntos de España y ayuda mucho que sea el mismo perito el que valore todas las viviendas con un mismo criterio
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El precio depende del número y tipo de bienes, su localización, la documentación disponible, la fecha de valoración y la finalidad del informe.
No supone el mismo trabajo valorar documentalmente una vivienda que inspeccionar varios inmuebles situados en diferentes provincias o reconstruir su valor en una fecha pasada.
Antes de facilitarte un presupuesto revisaré el alcance para que sepas qué incluye y qué queda excluido.
¿Es obligatorio valorar los inmuebles antes de repartir una herencia?
No siempre existe una obligación de contratar un tasador independiente.
Sin embargo, la valoración resulta especialmente recomendable cuando se adjudican bienes distintos, un heredero compra la participación de otro, existen desacuerdos o deben calcularse compensaciones económicas.
¿Puede utilizarse el valor catastral para repartir una vivienda?
El valor catastral tiene una finalidad administrativa y fiscal determinada. No representa necesariamente el precio al que podría transmitirse el inmueble en el mercado.
Para calcular una compensación entre herederos conviene analizar qué tipo de valor necesita realmente el reparto.
¿Qué ocurre si un heredero no está de acuerdo con la tasación?
El informe debe permitir que otra parte o su técnico revisen los datos, los métodos y los comparables utilizados.
Si existe otro informe con una conclusión diferente, puedo analizarlo para identificar por qué aparecen esas diferencias y qué criterios resultan más defendibles.
¿Puedes valorar varios inmuebles situados en distintas provincias?
Sí. Precisamente una de las ventajas de centralizar el encargo es aplicar la misma finalidad, fecha de referencia y criterio general a todos los bienes.
¿Trabajas con abogados?
Sí. Puedo coordinarme con el abogado para definir la finalidad del informe, revisar la documentación relevante y adaptar el contenido técnico a las cuestiones que se estén discutiendo.
La valoración no sustituye el asesoramiento jurídico.
Solicita una valoración de los bienes de tu herencia
Para estudiar tu caso necesito que me indiques:
- Qué bienes deben valorarse.
- En qué localidades están situados.
- Cuántos herederos intervienen.
- Si existe acuerdo o conflicto.
- Para qué necesitas el informe.
- Si hay una fecha concreta de valoración.
- Si existe un procedimiento judicial o un plazo urgente.