Cuando hay una herencia con inmuebles, el problema casi nunca es el inmueble en sí, sino el valor que cada heredero cree que tiene. Hazme caso ya que lo veo semanalmente en mi despacho. Con muchos herederos, con pocos herederos, con muchos inmuebles o pocos inmuebles, sea cual sea el caso, existen muchas veces desacuerdos en el valor de los inmuebles de la entidad.
En estos casos, discutir no sirve de nada. Lo que hace falta es poner un valor objetivo encima de la mesa.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en herencias en España. Desde 2018 intervengo en situaciones de desacuerdo sobre el valor de viviendas, terrenos, locales y otros bienes heredados, ayudando a que las partes puedan tomar decisiones basadas en datos técnicos y no únicamente en opiniones o intereses personales.
En herencias, las discrepancias de valor son el origen de muchos conflictos.
Como te ayuda mí valoración cuando hay desacuerdo entre herederos
Principalmente sirve para sacar el debate del terreno personal y llevarlo al terreno técnico.
Cuando valoro una herencia, mi labor pasa más a ser objetiva que sentimental. No me dejo llevar por lo que me dicen tanto unos herederos como otros. Intento obtener el valor del inmueble en base a mi propio criterio.
Una valoración de la herencia, entre otros te permite:
- Fijar un valor objetivo y real de los bienes. El conocido como valor de mercado. Ese valor que estaría dispuesto a pagar un tercero por esos inmuebles.
- Evitar discusiones basadas en opiniones o intereses personales. En este tipo de procesos se mezclan los valores técnicos con el aspecto sentimental de esos bienes.
- Facilitar el reparto o la adjudicación del inmueble. Al final es lo mismo que le digo a quien me contrata, pasadme a mí la responsabilidad valorativa del proceso.
Cuando el desacuerdo afecta a varios inmuebles o uno de los herederos quiere quedarse con un bien concreto, no basta con fijar el valor de una sola propiedad. Es necesario valorar todos los activos con una misma finalidad y calcular las diferencias económicas existentes entre las adjudicaciones.
En estas situaciones, una tasación para reparto de herencia y adjudicación de bienes permite establecer cuánto vale cada inmueble, comparar los bienes y calcular las compensaciones que correspondan entre los herederos.
De esta manera, la valoración no solo ayuda a resolver el desacuerdo inicial, sino que proporciona la base técnica necesaria para continuar con el reparto.
Desde hace tiempo, muchos de los encargos que recibo vienen precisamente de herencias bloqueadas por desacuerdos en el valor de uno o varios inmuebles.
En estos casos me gusta decirle a los herederos que me pasen a mí la responsabilidad valorativa del proceso. Hay que evitar mezclar sentimentalismos con valores objetivos, esa es mi labor.
Cuándo necesitas tasar un inmueble por desacuerdo de valor
Como tasador especializado en herencias, te diría que siempre que hay discrepancias importantes entre herederos, la tasación es más que recomendable.
Como te he dicho anteriormente, es trasladable al tasador la responsabilidad valorativa del proceso. Ten en cuenta que en herencias donde hay herederos que han habitado los inmuebles que se van a repartir, se mezclan sentimientos con valores.
Lo veo a diario en casos en los que trabajo.
Especialmente en casos como:
- Un heredero quiere quedarse el inmueble y otro prefiere vender
- Cada heredero maneja un valor distinto del mismo inmueble
- Se comparan precios de portales inmobiliarios sin criterio técnico
- Existen varios inmuebles y no se ponen de acuerdo en los valores relativos
- El desacuerdo está afectando a la relación familiar
Una de las situaciones más conflictivas aparece cuando varios hermanos heredan un inmueble y uno de ellos no quiere vender. En este vídeo explico un caso real en el que intervine como tasador y las distintas alternativas que pueden plantearse, así como por qué conocer el valor real de mercado del inmueble es fundamental antes de tomar una decisión.
En la práctica, ninguna herencia avanza mientras no se resuelve el valor de los inmuebles. Además, te diré otra cosa, existen inmuebles donde es muy complicado conocer el valor de mercado sin solicitar una tasación.
Por ejemplo, en los casos de solares urbanos es casi imposible conocer el valor de mercado si no solicitas la valoración de un profesional
Este tipo de solares valen más, por lo que se puede construir en ellos que el propio suelo en sí. Si no eres conocedor de la metodología y de cómo valorar, es imposible que sepas el valor.
Para resolver la discrepancia, conviene que todos conozcan qué documentación, características y comparables analiza el tasador antes de emitir su conclusión.
Errores en los desacuerdos de valor en Herencias
El hecho de estar en desacuerdo con el valor de los inmuebles en una herencia hace que puedas cometer errores. Errores que en muchos casos te pueden llevar a la discusión con el resto de herederos.
Sin duda, uno de los errores más habituales es intentar resolver el desacuerdo basándose en opiniones o creencias sociales. Por ejemplo:
- Anuncios de internet
- Valor catastral
- Opiniones de amigos o conocidos
- Intereses personales de cada heredero
El problema es que cada uno elige el valor que más le conviene. Dependiendo del pensamiento de cara heredero, de la situación personal, económica del mismo y del uso que vaya a darse a cada inmueble puede haber intereses generados.
Yo te puedo elaborar el informe de valoración que necesitais en el proceso. Dicho informe puede ofrecerte;
- Criterio técnico independiente
- Coherencia con el mercado real
- Justificación documental del valor
- Un punto de partida común para todos los herederos
Discutir el valor puede durar meses. Una tasación bien hecha, pone fin a la discusión.
Llevo valorando herencias desde 2018 y conozco como funciona este tema.
Cómo valoro inmuebles en desacuerdos entre herederos
Te puedo garantizar que cuando valoro inmuebles en desacuerdos entre herederos debo ser mucho más profesional. Que en una situación idílica, donde todo el mundo se lleva bien.
Es más, me aventuro a decirte que la mayoría de herencias que valoró existen desacuerdos entre los herederos. Es un clásico en mi día a día que con el paso del tiempo he sabido gestionar mejor que al principio.
Te explico brevemente cómo trabajo en este tipo de situaciones. Llevo años valorando inmuebles en herencias con conflictos y el proceso lo tengo muy claro.
Mi forma de trabajar se basa en:
- Revisión de la documentación del inmueble
- Visita y comprobación real del estado, mediciones y características
- Análisis del mercado con comparables reales
- Aplicación de criterios técnicos adecuados
- Elaboración de un informe claro, razonado y entendible
El objetivo no es dar la razón a nadie, sino dar un valor que se pueda defender.
Casos reales de desacuerdo de valor en herencias
Te explico brevemente varios casos donde he actuado en el desacuerdo de valor de inmuebles heredados.
Heredero vívia en el inmueble heredado. Sin duda uno de los casos donde el abogado tuvo que trabajar a fondo en el tema. Eran 5 herederos dónde la relación entre ellos era mala y uno de ellos estaba habitando el inmueble heredado. Donde estuvo habitando con su padre hasta el día de fallecimiento del mismo.
Dicho heredero consideraba que tenía el derecho de quedarse habitando con el inmueble porque estaba habitando en él con su padre. Evidentemente, el resto de cuatro herederos pusieron el grito en el cielo yno llegaron a un acuerdo. Después surgió la idea de que el heredero comprase la parte a los otros cuatro.
Y para llevar a cabo esa transacción tienes que contratar mis servicios para conocer el valor real del inmueble.
Desacuerdo previo a una venta del inmueble heredado: otro caso, los que me encuentro de manera regular es que los herederos deciden vender el inmueble.
Necesitan conocer el valor real del mismo para ponerlo a la venta y no perder dinero en esa transacción. Yo le calculo el valor real del inmueble, teniendo en cuenta que si fuese un tercero que lo que ha adquiriese.
El problema de estos casos es que cada heredero tiene una necesidad y hay unos que consideran que el valor es alto y hay otros que consideran el valor es bajo. En todos estos casos, el problema no era el inmueble, era el valor que cada uno tenía en la cabeza.
Vídeos hablando del desacuerdo de valor de inmuebles en Herencia
Como ya te he dicho anteriormente, estoy especializado en la valoración de bienes en herencia. Como no, el desacuerdo de valor de inmuebles heredados es uno de los aspectos que mejor conozco porque me encuentro casi semanalmente con casos así.
He grabado varios vídeos en Youtube, habla hablando de este tema. Te comparto alguno de ellos.
En este vídeo, te hablo pura y exclusivamente de los conflictos entre herederos por el valor de los bienes. Un clásico en mi día a día. En un reparto de herencia donde exista un tasador, te puedo garantizar que la parte valorativa de ese reparto recae sobre ese tasador y no sobre la opinión de los herederos.
En este otro video te hablo de la diferencia que hay entre el valor catastral y el valor de mercado en una herencia. Es uno de los conflictos más comunes que veo.
¿Por qué? Porque el heredero que quiere vender siempre querrá que se ponga el valor de mercado del inmueble.
En cambio, el heredero que se quiere quedar el inmueble siempre querrá que se establezca el valor de referencia catastral porque es un valor mucho más bajo que el de valor de mercado.
Preguntas frecuentes sobre desacuerdo en el valor de inmuebles heredados
Muchos herederos desconocen las consecuencias de no llegar a un acuerdo en una herencia. Puedes enquistar tanto la situación que te acordarías de no haber llegado a ese acuerdo de manera inicial.
Aquí te respondo varias preguntas frecuentes sobre el desacuerdo de valor de inmuebles heredados.
¿Es obligatorio tasar cuando hay desacuerdo?
No es obligatorio, pero es una herramienta muy util para dejar de lado el conflicto por el valor de los bienes. La forma más rápida y objetiva de resolver el problema valorativo. Antes de negociar conviene distinguir el valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado en una herencia, porque cada cifra responde a una finalidad diferente.
¿La tasación es válida si el conflicto acaba en juicio?
Sí. Un informe bien fundamentado puede utilizarse en sede judicial. Yo soy perito judicial, tasador de herencias y valor, herencias en toda España. La validez de un informe de un perito judicial tasador está más que justificada.
¿Sirve para repartir o adjudicar el inmueble?
Sí. Cuando uno de los herederos quiere adjudicarse el inmueble, la valoración permite conocer su valor de mercado y calcular qué cantidad debe compensar al resto en función de los porcentajes que correspondan.
Si la herencia contiene varios inmuebles u otros bienes, conviene realizar una valoración para calcular el reparto entre los herederos utilizando el mismo criterio técnico y la misma fecha de referencia para todos los activos.
La tasación no decide quién debe quedarse cada bien, pero aporta las cifras necesarias para que los herederos, sus abogados o el contador-partidor puedan preparar unas adjudicaciones económicamente equilibradas.
¿Cuánto cuesta una tasación en estos casos?
Depende del número de inmuebles, tipología y complejidad. Cada caso se estudia de forma individual. Te hablo a nivel personal cuando te digo que en mi caso no es lo mismo valorar 5 inmuebles que valorar 15 en un reparto de herencia. El coste de la valoración depende de varios factores.
Evidentemente el valor unitario por el mueble va a ser inferior si valoramos 15, que no, si valoramos solo 5.
Por qué puedo ayudarte en un desacuerdo de una herencia
Cuando hay desacuerdo, no necesitas a alguien que opine. Necesitas a alguien que ponga cifras claras y objetivas. ¿Te parece poca ayuda esta?. Llevo ejerciendo como tasador de herencias en España desde el 2018 y me he encontrado eligirías de todo
Mi trabajo consiste en ayudarte a aportando directamente criterio técnico, objetividad y tranquilidad a quien me contrata.
Por si todavía no nos hemos presentado o no me conoces, te invito a ver esta breve presentación sobre mí:
Tabla de servicios para desacuerdos en valoración de herencias
| Servicio / Especialidad | Descripción breve | Tipo de cliente | Ámbito geográfico | Beneficio clave |
|---|---|---|---|---|
| Tasación de inmuebles en herencias con desacuerdo | Valoración objetiva cuando los herederos no se ponen de acuerdo en el valor | Herederos en conflicto | Toda España | Saca el debate del plano personal y lo lleva al técnico |
| Valoración para desbloquear herencias | Tasación independiente para herencias paralizadas por discrepancias de valor | Herederos, abogados | Toda España | Permite avanzar en la herencia y tomar decisiones con datos reales |
| Tasación cuando un heredero quiere quedarse el inmueble | Valoración de mercado para adjudicaciones con compensación económica | Herederos | Toda España | Garantiza compensaciones justas entre las partes |
| Tasación previa a la venta de inmueble heredado | Determinación del valor real antes de poner el inmueble en el mercado | Herederos | Toda España | Evita vender por debajo o por encima del valor real |
| Valoración frente a valores subjetivos o catastrales | Informe técnico que corrige valores basados en opiniones o valor catastral | Herederos, abogados | Toda España | Evita repartos injustos basados en valores erróneos |
| Tasación de solares heredados en conflicto | Valoración técnica de solares urbanos, rústicos o urbanizables | Herederos | Toda España | Determina el valor real según su capacidad constructiva |
| Informes de tasación en conflictos hereditarios | Elaboración de informes claros, razonados y defendibles | Herederos, abogados, juzgados | Toda España | Aporta un punto de partida común para todos los herederos |
| Tasación pericial en desacuerdos hereditarios | Valoración con validez técnica y pericial | Abogados, procedimientos judiciales | Toda España | Informe utilizable en caso de judicialización del conflicto |
| Asesoramiento técnico en desacuerdos de herencia | Acompañamiento experto durante el proceso de resolución del conflicto | Herederos | Toda España | Reduce tensiones y evita decisiones precipitadas |
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