Tasador de herencias de extranjeros

Cuando una herencia incluye inmuebles o bienes situados en España y uno o varios herederos viven en otro país, disponer de una valoración clara facilita la aceptación, el reparto y la toma de decisiones a distancia.

El problema no suele ser únicamente que los herederos no puedan desplazarse. También pueden existir diferencias de información, desconocimiento del mercado inmobiliario español, inmuebles ocupados, bienes alquilados o discrepancias sobre el valor.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España. Analizo personalmente cada encargo y elaboro informes dirigidos a herederos, abogados, notarios, asesores fiscales y profesionales que necesitan acreditar el valor de bienes situados en España.

Mi trabajo consiste en determinar y justificar técnicamente el valor de los bienes. La ley sucesoria aplicable, la tributación, la aceptación de la herencia y el uso del informe en otro país deben revisarse con los profesionales jurídicos y fiscales correspondientes.

Habla con Juan Sastre

Cuándo se necesita valorar una herencia con herederos en el extranjero

Una valoración profesional puede ser necesaria cuando la distancia impide que todos los interesados conozcan personalmente los bienes o participen en las mismas condiciones durante el reparto.

Los supuestos más habituales son:

• Uno o varios herederos residen fuera de España.
• El fallecido vivía en otro país, pero tenía bienes en España.
• Los herederos desconocen el mercado inmobiliario de la zona.
• Uno de los herederos quiere quedarse con un inmueble.
• Se necesita compensar económicamente a los demás.
• Existen viviendas alquiladas u ocupadas.
• Debe venderse un inmueble desde el extranjero.
• Una Administración, notaría o asesor solicita una valoración.
• Los bienes deben valorarse para una fecha anterior.
• Existen desacuerdos sobre el precio de los inmuebles.
• Ninguno de los herederos puede realizar personalmente las visitas.
• Hay que valorar también mobiliario, vehículos u otros bienes.

La valoración permite que todos los herederos trabajen con la misma información, independientemente del país en el que residan.

Qué situaciones internacionales puedo estudiar

Cada herencia internacional presenta una combinación diferente de residencia, nacionalidad, ubicación de los bienes y finalidad del informe. No lo mismo tener que valorar bienes en España de herederos que están en Alemania, Inglaterra o Italia.

Herederos que viven fuera de España

Cuando los bienes están en España, pero los herederos residen en otro país, la tasación puede organizarse sin que todos tengan que desplazarse.

La gestión puede realizarse mediante:

• Correo electrónico.
• Videollamada.
• Intercambio seguro de documentación.
• Contacto con abogados o representantes.
• Visita coordinada con la persona que tenga acceso.
• Explicación posterior del informe a distancia.

El heredero recibe un documento que identifica los bienes, explica la metodología y justifica el valor concluido.

Fallecidos extranjeros con bienes en España

También puedo intervenir cuando una persona que residía fuera de España deja:

• Una segunda residencia.
• Un chalet.
• Un apartamento vacacional.
• Un local.
• Un terreno.
• Una finca rústica.
• Mobiliario.
• Vehículos.
• Otros bienes situados en España.

En estos casos debe definirse con precisión:

• Qué bien se valora.
• Para qué fecha.
• Con qué finalidad.
• Qué porcentaje pertenecía al fallecido.
• Qué documentación existe.
• Qué profesional utilizará el informe.

Herencias con bienes en varios países

Cuando existen bienes dentro y fuera de España, mi intervención se limita normalmente a valorar los bienes situados en territorio español o aquellos para los que disponga de información y competencia técnica suficiente.

Los abogados y asesores deberán integrar después esa valoración con:

• El resto del patrimonio.
• La normativa sucesoria aplicable.
• La tributación de cada país.
• Las posibles deducciones.
• Los convenios y procedimientos correspondientes.
• La documentación emitida por otras jurisdicciones.

La tasación no sustituye esa coordinación jurídica y fiscal.

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Para qué sirve la valoración

El informe puede utilizarse como base técnica en diferentes momentos de la herencia. Su finalidad debe definirse antes de iniciar el trabajo porque la fecha y el tipo de valor pueden cambiar.

Aceptación y liquidación de la herencia

Puede ser necesario conocer el valor de los bienes para preparar la documentación sucesoria y tributaria.

La Agencia Tributaria dispone de procedimientos específicos para determinadas herencias que afectan a causantes o herederos no residentes, especialmente cuando existen bienes o derechos en España. La competencia y el modelo aplicable deben ser revisados por el asesor fiscal del caso.

La tasación aporta una justificación técnica del valor de mercado, pero no determina por sí sola la base imponible ni sustituye la autoliquidación tributaria.

Reparto entre herederos

Una vez identificados los bienes, la tasación permite preparar lotes y compensaciones utilizando valores homogéneos.

Puede ser especialmente útil cuando:

• Un heredero quiere quedarse con la vivienda.
• Otro prefiere vender.
• Existen varios inmuebles.
• Los herederos viven en diferentes países.
• Uno de ellos dispone de más información que los demás.
• Se necesita calcular una compensación económica.
• Existen desacuerdos sobre el valor.

En estos supuestos también puede resultar necesario mi servicio de tasación para reparto de herencia.

Venta de los bienes heredados

Cuando los herederos desean vender desde el extranjero, conocer previamente el valor permite:

• Establecer una referencia económica.
• Comparar ofertas.
• Negociar con mayor información.
• Evitar aceptar un precio excesivamente bajo.
• Decidir si conviene vender o conservar.
• Estudiar la compensación entre coherederos.
• Diferenciar el valor de mercado de una expectativa personal.

La tasación no sustituye la comercialización, pero proporciona un criterio independiente respecto de agencias, compradores y herederos interesados.

Presentación ante profesionales o autoridades extranjeras

En algunos encargos, el informe debe entregarse a un abogado, notario, asesor fiscal u organismo situado fuera de España.

Antes de comenzar debe aclararse:

• Qué información necesita el destinatario.
• Qué fecha debe utilizarse.
• Si requiere valor actual o histórico.
• Qué moneda debe reflejarse.
• Qué documentación debe incorporarse.
• Si será necesaria una traducción.
• Si se exige una formalidad adicional.

No debe darse por supuesto que un mismo informe servirá automáticamente para cualquier país o procedimiento.

Qué bienes pueden valorarse en España

Una herencia internacional puede incluir bienes inmobiliarios y bienes muebles. Cada activo necesita una metodología y una documentación diferentes.

Cuando existen varios bienes, puedo incorporar un cuadro resumen común para que los herederos comparen los valores bajo una misma fecha y criterio.

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Cómo se realiza la valoración desde el extranjero

La distancia no impide elaborar el informe, pero obliga a organizar correctamente la documentación, el acceso y la comunicación.

Definición del encargo

Primero necesito conocer:

• Quién solicita el informe.
• Qué relación tiene con la herencia.
• Dónde reside.
• Qué bienes deben valorarse.
• Dónde se encuentran.
• Para qué se necesita la valoración.
• Qué fecha debe utilizarse.
• Quién dispone de las llaves.
• Qué profesionales intervienen.
• Qué documentación está disponible.

Con esta información preparo una propuesta de honorarios, alcance y plazo.

Revisión de la documentación

Dependiendo del caso, puedo solicitar:

• Certificado de defunción.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de propiedad.
• Nota simple.
• Referencia catastral.
• Recibo del IBI.
• Planos.
• Contratos de alquiler.
• Inventario de bienes.
• Fotografías.
• Facturas de reformas.
• Informes anteriores.
• Documentación fiscal.
• Poder o autorización de la persona que facilita el acceso.

No siempre será necesario aportar todos estos documentos. La documentación concreta dependerá del bien y de la finalidad.

Coordinación de la visita

La visita puede organizarse con:

• Un heredero.
• Un familiar.
• Un abogado.
• Un administrador.
• Un agente inmobiliario.
• Un arrendatario.
• Una persona autorizada.
• El titular de las llaves.

Durante la inspección compruebo el estado, las superficies, la distribución, las calidades, los anexos y las circunstancias que puedan afectar al valor.

Cuando el acceso no sea posible, estudiaré si puede realizarse una valoración documental y señalaré expresamente sus limitaciones.

Estudio del mercado

El bien se compara con referencias adecuadas al mercado español y a la fecha requerida.

En función del tipo de activo puedo utilizar:

• Método de comparación.
• Método del coste.
• Método residual.
• Actualización de rentas.
• Análisis específico de bienes muebles.
• Valoración retrospectiva.
• Otros métodos técnicamente adecuados.

Las referencias deben revisarse y ajustarse antes de utilizarlas. No basta con obtener un precio medio de un portal inmobiliario.

Entrega y explicación del informe

El informe se entrega en formato digital y puede explicarse posteriormente mediante videollamada.

La explicación permite revisar:

• Metodología.
• Documentación.
• Comparables.
• Ajustes.
• Valor concluido.
• Limitaciones.
• Diferencias entre los bienes.
• Posibles escenarios de reparto o venta.

Mi objetivo es que el heredero pueda comprender el resultado aunque no conozca el mercado inmobiliario español.

Qué contiene el informe

El documento se adapta al encargo, pero habitualmente incluye:

• Identificación del solicitante.
• Finalidad.
• Fecha de valoración.
• Identificación de los bienes.
• Documentación revisada.
• Descripción.
• Estado de conservación.
• Superficies.
• Fotografías.
• Situación registral y catastral.
• Método aplicado.
• Estudio del mercado.
• Comparables.
• Ajustes y cálculos.
• Limitaciones.
• Valor concluido.
• Anexos.

Cuando existen varios inmuebles, puedo añadir una tabla consolidada con el valor de cada unidad.

Vídeos hablando de valoración de herencias

Te comparto varios vídeos hablando de la valoración de herencias.

Son dos vídeos grabados exclusivamente por mí. Cuando te digo que estoy especializado en la donación de bienes para reparto de herencias. No es un decir por decir, llevo más de 6 años valorando solo herencias en España.

Algó sé de este tema.

 

Valor actual o valoración retrospectiva

No todas las herencias necesitan el valor existente en el momento del informe. En determinados casos debe calcularse cuánto valía el bien cuando falleció el causante o en otra fecha histórica.

Valoración actual

Se utiliza cuando los herederos necesitan conocer cuánto vale hoy el inmueble para:

• Venderlo.
• Adjudicarlo.
• Compensar a otro heredero.
• Negociar.
• Organizar los lotes.
• Tomar decisiones patrimoniales.

Valoración a fecha de fallecimiento

Puede ser necesaria cuando el informe debe referirse al momento en que se produjo el fallecimiento.

En estos casos se estudian:

• Fecha exacta.
• Estado del inmueble en aquel momento.
• Mercado histórico.
• Comparables disponibles.
• Reformas posteriores.
• Evolución de precios.
• Documentación antigua.
• Limitaciones de la reconstrucción.

Puedes consultar mi servicio de tasación retrospectiva para herencias.

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Casos reales de herencias y patrimonio internacional

Estos ejemplos muestran situaciones en las que fue necesario valorar bienes españoles para personas o profesionales situados fuera de España. Se omiten nombres, direcciones e importes para preservar la confidencialidad.

Valoración de mobiliario en una seguda residencia

En uno de los encargos, una persona de nacionalidad francesa había fallecido dejando una segunda residencia en Formentera.

Los herederos necesitaban inventariar y valorar el mobiliario y los bienes existentes dentro de la vivienda.

El trabajo exigió:

• Identificar los objetos.
• Separar mobiliario, electrodomésticos y elementos personales.
• Analizar el estado.
• Obtener referencias de mercado secundario.
• Preparar un inventario comprensible.
• Coordinar la información con los interesados desde la distancia.

La dificultad no estaba únicamente en asignar una cifra, sino en dejar claro qué bienes formaban parte del inventario y qué valor podía justificarse para cada grupo.

Valoración de un chalet para profesionales extranjeros

En otro encargo fue necesario valorar un chalet situado en Mallorca para que la propiedad y sus asesores pudieran utilizar la información dentro de un procedimiento patrimonial gestionado en Alemania.

Antes de comenzar se concretaron:

• Finalidad del informe.
• Fecha.
• Documentación requerida.
• Características del inmueble.
• Información que necesitaban los asesores.
• Forma de entrega.

La valoración se centró exclusivamente en justificar técnicamente el valor del inmueble situado en España. Las consecuencias jurídicas y fiscales fueron analizadas por los profesionales del país correspondiente.

Coordinación con abogados, notarios y asesores

Una herencia internacional requiere separar claramente el trabajo de cada profesional.

El abogado o notario puede determinar:

• Ley sucesoria aplicable.
• Derechos de los herederos.
• Documentación necesaria.
• Forma de aceptación.
• Poderes.
• Adjudicación.
• Inscripción.
• Utilización del certificado sucesorio europeo, cuando proceda.

Las normas europeas facilitan en determinados casos la coordinación de las sucesiones transfronterizas y crean el certificado sucesorio europeo, pero las cuestiones fiscales continúan sujetas a las normas nacionales.

El asesor fiscal puede determinar:

• Administración competente.
• Impuesto aplicable.
• Base imponible.
• Modelos.
• Plazos.
• Deducciones.
• Tributación en otros países.

Como tasador me corresponde:

• Identificar los bienes.
• Comprobar sus características.
• Analizar el mercado.
• Elegir el método.
• Justificar el valor.
• Explicar el resultado.
• Señalar las limitaciones.

Como tasador de herencias internacionales te digo

Cuando un heredero vive fuera de España, el principal problema suele ser la falta de información directa.

Un heredero puede conocer mejor el inmueble porque vive cerca, dispone de las llaves o trata habitualmente con los ocupantes. Otro puede estar tomando decisiones desde miles de kilómetros de distancia.

En esas situaciones, la valoración no solo aporta una cifra. También documenta:

• Qué bienes existen.
• Cómo son.
• En qué estado se encuentran.
• Qué superficies tienen.
• Qué mercado se ha utilizado.
• Por qué se concluye un determinado valor.

Mi función es que todos los interesados dispongan de una base técnica común, sin favorecer a quien reside en España ni a quien solicita el informe desde otro país.

Por qué contratarme

Cada informe lo estudio y firmo personalmente. No delego la valoración ni entrego resultados generados exclusivamente mediante herramientas automáticas.

Mi forma de trabajar se basa en:

• Trato directo conmigo.
• Experiencia en herencias.
• Independencia respecto de los herederos.
• Trabajo en toda España.
• Coordinación a distancia.
• Informes claros y documentados.
• Valoración de inmuebles y bienes muebles.
• Posibilidad de valorar varios activos.
• Explicación por videollamada.
• Coordinación con profesionales jurídicos y fiscales.
• Valoración actual o retrospectiva.

Cuando existe una discrepancia importante también puede ser necesario consultar mi servicio de tasador ante desacuerdos sobre el valor de inmuebles heredados.

Preguntas frecuentes

Estas respuestas resumen las dudas más habituales de los herederos que viven fuera de España.

¿Puedo contratar la valoración sin viajar a España?

Sí. La documentación, la propuesta y la entrega pueden gestionarse a distancia. Será necesario coordinar el acceso con una persona autorizada cuando deba visitarse el inmueble.

¿Es obligatorio visitar el inmueble?

La visita resulta recomendable para comprobar su estado y características. Cuando no sea posible, estudiaré si puede realizarse una valoración documental y reflejaré sus limitaciones.

¿Puede encargarse el informe desde Francia, Alemania o Reino Unido?

Sí. La residencia del cliente no impide valorar bienes situados en España. Lo importante es definir la finalidad, la fecha, la documentación y el acceso.

¿Puede utilizarse el informe en otro país?

El informe aporta una valoración técnica del bien. Antes de utilizarlo en otro país deberá comprobarse con el profesional correspondiente si exige traducción, legalización, apostilla, formato o documentación adicional.

¿Puede valorarse el mobiliario de una vivienda?

Sí. Puede elaborarse un inventario y valorar mobiliario, electrodomésticos, vehículos, objetos y otros bienes, siempre que puedan identificarse y exista información suficiente.

¿Qué ocurre si los herederos no están de acuerdo?

La tasación aporta un criterio independiente, pero no obliga a las partes a aceptar el resultado. Puede servir como base para negociar, repartir, compensar o aportar una prueba técnica.

¿Puede calcularse el valor en la fecha del fallecimiento?

Sí, cuando exista información suficiente para reconstruir el estado del bien y el mercado de aquella fecha.

¿Cuánto cuesta una valoración internacional?

Los honorarios dependen del número de bienes, ubicación, tipología, fecha, documentación, visitas y finalidad del informe.

Antes de comenzar recibirás una propuesta detallada con el alcance, honorarios y plazo.

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Para preparar una propuesta necesito conocer:

• País de residencia del solicitante.
• Relación con la herencia.
• Ubicación de los bienes.
• Número y tipo de activos.
• Fecha del fallecimiento.
• Fecha para la que se necesita el valor.
• Finalidad del informe.
• Persona que dispone de acceso.
• Documentación disponible.
• Profesionales que utilizarán la valoración.
• Existencia de acuerdo o conflicto.

Trabajo en toda España y estudio personalmente cada encargo.

La distancia no debería impedir que todos los herederos conozcan el valor real de los bienes y puedan tomar decisiones utilizando la misma información.

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