Cuando una herencia contiene varias viviendas, terrenos, locales, vehículos u otros bienes, repartir no consiste simplemente en dividir el patrimonio entre el número de herederos. Primero hay que conocer cuánto vale cada bien, utilizar una misma fecha de referencia y calcular las compensaciones necesarias para que ninguna persona resulte perjudicada.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. Desde 2018 realizo valoraciones para repartos, adjudicaciones, desacuerdos entre herederos y procedimientos relacionados con masas hereditarias situadas en diferentes puntos de España.
Mi servicio de tasación para reparto de herencia permite:
- Determinar el valor de mercado de cada bien.
- Comparar inmuebles de características diferentes.
- Formar lotes económicamente equilibrados.
- Calcular compensaciones entre los herederos.
- Justificar los valores mediante un informe técnico.
- Facilitar la negociación entre las partes y sus abogados.
No decido qué bien debe recibir cada heredero. Mi función es aportar los valores técnicamente justificados que permiten realizar el reparto con una referencia común.
Cuéntame qué bienes forman parte de la herencia y para qué necesitas la valoración. Revisaré el caso personalmente y te indicaré el tipo de informe adecuado.
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¿Cuándo necesitas una tasación para repartir una herencia?
La valoración resulta necesaria cuando el reparto depende del valor que se asigne a los inmuebles y a los demás bienes hereditarios. No todas las herencias presentan la misma dificultad, pero existen determinadas situaciones en las que trabajar con cifras inventadas opoco fiables puede bloquear por completo el proceso.
Que ninguna de las partes salgan y beneficiada ni perjudicada.
Te desarrollo varios momentos en los cuales es necesaria la valoración para la adjudicación y el reparto de una herencia:
- Hay varios inmuebles y no todos los herederos reciben los mismos.
- Uno o varios herederos se quedan con un bien concreto y deben compensar al resto.
- Existen diferencias de criterio sobre el valor de los bienes.
- Se quiere evitar conflictos familiares o futuras reclamaciones.
Hazme caso cuando te digo que una mala valoración de herencia puede generar por un lado, disputas entre los herederos, por otro lado, puedes incurrir en pagos innecesarios en el Impuesto de Sucesiones.
Y ya por último y a las malas puede terminar en un procedimiento judicial de división de la herencia.
Un heredero quiere quedarse con un inmueble
Cuando uno de los herederos quiere adjudicarse una vivienda, un terreno o un local, debe conocerse su valor para calcular cuánto corresponde económicamente al resto.
Una tasación permite determinar el valor completo del inmueble y calcular la compensación que debe abonarse en función del porcentaje que corresponda a cada heredero.
Una de las situaciones que más consultas me genera es qué valor debe utilizarse cuando uno de los hermanos quiere comprar la participación de los demás. En este vídeo te explico por qué, antes de calcular cuánto debe pagar un heredero a otro, es necesario partir de un valor de mercado correctamente justificado.
Existen varios bienes para formar lotes
Dos viviendas pueden tener superficies parecidas y, sin embargo, valores muy diferentes por su ubicación, estado, ocupación, posibilidades urbanísticas o rentabilidad.
Cuando existen varios activos, no basta con contar el número de bienes. Deben valorarse individualmente y utilizando un criterio homogéneo para poder formar lotes comparables.
Los herederos no están de acuerdo con el valor
Si cada persona utiliza una cifra distinta, el reparto termina convirtiéndose en una negociación basada en opiniones. En estas situaciones, una valoración por desacuerdo entre herederos permite trasladar la discusión del terreno personal al técnico.
Debe conocerse el valor correspondiente a una fecha anterior
En determinados encargos no se necesita el valor actual, sino el que tenía el bien en la fecha del fallecimiento, de una donación o de una adjudicación anterior.
En esos casos preparo una tasación retrospectiva de la herencia utilizando información histórica, datos de mercado y documentación correspondiente a la fecha analizada.
Qué incluye mi servicio de valoración para el reparto
El encargo se adapta al patrimonio existente y a la finalidad concreta de la tasación. No requiere el mismo trabajo valorar una única vivienda para que uno de los hermanos compre la participación de los demás que analizar una masa hereditaria con inmuebles, terrenos, vehículos y bienes repartidos por distintas provincias.
Identificación de todos los bienes
Primero reviso qué activos deben formar parte del encargo, dónde están situados, quiénes son sus titulares y qué documentación existe sobre ellos.
Esta revisión inicial evita dejar fuera anexos, participaciones, terrenos, garajes, construcciones auxiliares u otros elementos que puedan afectar al valor total.
Valoración individualizada
Cada inmueble o bien recibe su propio análisis. No aplico un valor medio general al conjunto de la herencia ni considero que dos propiedades valgan lo mismo por encontrarse en una misma localidad.
En los inmuebles reviso la documentación, las superficies, el estado de conservación, el uso, la ubicación, el entorno y el mercado correspondiente. En esta guía sobre cómo se valora un piso en una herencia explico con mayor detalle el procedimiento técnico.
Un único criterio para toda la masa hereditaria
Cuando existen varios bienes, todos deben analizarse con una misma finalidad y una fecha de referencia coherente. Esto permite comparar los resultados y evita que cada activo se valore con criterios distintos.
Informe técnico y explicación de los resultados
El trabajo no termina con la entrega de una cifra. El informe recoge los bienes analizados, la documentación utilizada, la metodología, los datos de mercado, los ajustes efectuados y las conclusiones.
También te explico los resultados para que puedas utilizarlos en la negociación, en el cuaderno particional o junto con tu abogado, notario, contador-partidor o asesor.
¿Qué bienes puedo valorar para repartir una herencia?
Los bienes que se valoran en una herencia para su reparto pueden ser desde bienes inmuebles, joyas, vehículos, arte, antigüedades o cualquier bien que formase parte del patrimonio del fallecido.
Una masa hereditaria puede estar formada por bienes de naturaleza muy diferente. Cada tipología exige una metodología y una documentación específicas, por lo que deben analizarse individualmente antes de calcular el valor total del patrimonio
Como digo siempre, la joya de la corona son los bienes inmuebles. Por norma general, son los bienes que mayor valor tienen en una masa hereditaria. Podemos encontrar desde;
- Viviendas (pisos, chalets, fincas)
- Locales comerciales y garajes
- Terrenos y solares
- Hoteles o cualquier inmueble sujeto a una explotación económica.
Además de ellos, podemos encontrar otro tipo de bienes como:
- Mobiliario y contenido de la vivienda
- Vehículos
- Otros bienes patrimoniales
Cada bien se valora de forma individualizada, con criterios técnicos y de mercado.
Por qué contratarme como tasador para reparto de herencia
Mi trabajo como tasador de herencias no se basa en experiencia real, en conocer los conflictos que surgen en una herencia y en saber que una mala valoración puede provocar problemas familiares difíciles de revertir.
Llevo años realizando valoraciones especializadas en herencias, colaborando con herederos, abogados, notarios y juzgados, en contextos donde el valor asignado a un bien debe ser justo, técnicamente correcto y defendible. Estos son los motivos por los que tantos clientes confían en mí como su tasador de herencias.
Tengo titulación especifica en valoración de herencias;
No soy un tasador generalista. Mi actividad profesional está centrada de forma habitual en la valoración de bienes para herencias, adjudicaciones, repartos entre herederos, donaciones en vida y valoraciones a fecha de fallecimiento.
Trabajo cada día con inmuebles, mobiliario, vehículos y otros bienes heredados, en herencias sencillas y en herencias complejas con varios herederos y criterios enfrentados.
Esta especialización me permite entender dónde surgen los problemas y cómo evitarlos desde la valoración.
Antes de formar los lotes o calcular compensaciones, resulta necesario comprender qué revisa un tasador para calcular el valor de una vivienda heredada.
¿Tienes que valorar una herencia?
¿Cómo se calculan las compensaciones entre herederos?
Cuando uno de los herederos recibe bienes de mayor valor que el resto, puede ser necesario calcular una compensación económica para equilibrar las adjudicaciones.
La operación comienza determinando el valor neto de todos los bienes y el porcentaje que corresponde a cada persona. Después se compara ese derecho económico con el valor de los bienes que finalmente recibe.
Ejemplo de compensación en un reparto
Imaginemos una herencia entre dos hermanos formada por:
- Una vivienda valorada en 300.000 €.
- Otros bienes valorados en 220.000 €.
El patrimonio total asciende a 520.000 €. Si ambos hermanos tienen derecho al 50 %, a cada uno le corresponden 260.000 €.
Si el primer hermano se adjudica la vivienda de 300.000 € y el segundo recibe los bienes valorados en 220.000 €, el primero deberá compensar al segundo con 40.000 €.
Este ejemplo es sencillo, pero una herencia real puede incluir porcentajes distintos, cargas, deudas, donaciones anteriores, participaciones indivisas y bienes situados en diferentes lugares. Por eso es necesario valorar primero todos los activos con el mismo criterio.
👉Calcular el valor de los bienes de mi herencia
Cómo realizo una tasación para el reparto de una herencia
Antes de elaborar un presupuesto necesito comprender qué decisión debe permitir tomar el informe. El alcance y la profundidad del trabajo dependerán del número de bienes, su localización, la documentación disponible y la existencia o no de conflicto entre los herederos.
Analizo el caso y la finalidad
Me explicas qué bienes forman parte de la herencia, quiénes intervienen, qué desacuerdo existe y para qué se utilizará la valoración. En esta fase también se determina si se necesita un valor actual o el correspondiente a una fecha pasada.
Reviso la documentación
Compruebo la información registral, catastral, hereditaria y urbanística disponible. Cuando falta algún documento, te indico cuál resulta prioritario y cómo puede obtenerse.
Inspecciono los inmuebles
Cuando el encargo lo requiere, realizo una visita para comprobar superficies, distribución, estado de conservación, calidades, reformas, anexos, ocupación y cualquier circunstancia que pueda afectar al valor. Si no es posible acceder, estudiaré si puede realizarse una valoración documental y dejaré expresamente indicadas sus limitaciones.
Analizo el mercado y aplico la metodología
Selecciono la metodología correspondiente a cada activo y estudio datos comparables adecuados. No utilizo una media automática de anuncios ni asigno valores sin justificar las diferencias existentes.
Elaboro y entrego el informe
El informe recoge el proceso seguido, los datos utilizados, los ajustes realizados y el valor concluido para cada bien. Cuando existen varias propiedades, añado un resumen que permite comparar todos los resultados y utilizarlos para formar lotes o calcular compensaciones.
Te explico las conclusiones
Después de la entrega, revisamos el resultado y resuelvo las dudas relacionadas con la valoración. Cuando sea necesario, puedo coordinarme con tu abogado, notario, gestor o contador-partidor.
En qué hace un tasador en el reparto de una herencia explico con más detalle la diferencia entre valorar los bienes y realizar jurídicamente la partición.
¿Qué documentación necesito para valorar los bienes?
La documentación dependerá del tipo de patrimonio y de la finalidad del encargo. No necesitas tenerlo todo preparado para solicitar un presupuesto, pero disponer de una identificación básica de los bienes facilita la definición inicial del trabajo.
La documentación más habitual es:
- Escrituras o notas simples.
- Referencias catastrales.
- Certificaciones descriptivas y gráficas.
- Relación de los bienes que deben valorarse.
- Contratos de alquiler, cuando existan.
- Documentación urbanística de terrenos o edificios.
- Fotografías, planos e informes anteriores.
- Información sobre reformas, ocupación o estado de conservación.
- Fecha para la que debe calcularse el valor.
Si la herencia contiene varios inmuebles, conviene preparar una relación indicando la dirección, referencia catastral, tipo de bien y persona que puede facilitar el acceso.
Casos frecuentes que resuelvo en repartos de Herencia
Los siguientes ejemplos muestran situaciones reales en las que la valoración permitió ordenar el patrimonio, comparar bienes diferentes o calcular las compensaciones necesarias. Los datos identificativos se presentan de manera anonimizada para proteger la confidencialidad de las personas implicadas.
Caso real: Reparto de Herencia entre hermanos
Sin duda uno de los casos en los que me encuentro de manera regular es el reparto de la herencia entre hermanos.
A través de los cuales existe buena o mala relación, pero necesitan tomar una decisión en relación al reparto justo de los bienes que han recibido en el envío.
Recuerdo un caso en los que había que valorar una serie de bienes inmuebles y una serie de terrenos y solares urbanos urbanizables. en este caso en concreto, además de todos estos inmuebles, existía dinero en efectivo.
Con ese dinero se intentó regular la compensación del hecho de que había terrenos urbanos y urbanizables que valían más que otros. Entonces, el heredero que se quedó con mayor parte tuvo que quedarse menos dinero en efectivo para poder compensar a otro heredero.
Caso real: Valoración de bienes en herencia sin Testamento
En otro asunto que recuerdo perfectamente, tuve que actuar para valorar los bienes de una masa hereditaria de sustancial cuantía. El fallecido. Había sido una persona muy relacionada y muy de emprendimiento. Debido a ello, había acumulado gran cantidad de bienes y patrimonio.
Lo curioso del caso es que una persona tan relacionada y con tanto patrimonio no había dejado testamento, era una herencia intestada. Por tanto, todos los herederos eran copropietarios al 50% de todo eran dos herederos. Tuvimos que valorar el valor real de todos los bienes para que después, entre ellos, tomasen una decisión correcta e informada de todo lo que tenían entre manos.
Confusión entre valor de referencia y valor de mercado
Uno de los conflictos que encuentro con más frecuencia aparece cuando se pretende utilizar el valor de referencia, el valor catastral o el valor declarado fiscalmente para calcular el reparto entre los herederos.
El valor de referencia tiene una función principalmente tributaria en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para repartir económicamente un inmueble, debe estudiarse qué tipo de valor responde realmente a la finalidad del encargo.
El valor de referencia puede ser inferior, próximo o diferente del valor de mercado de un inmueble concreto. No debe afirmarse automáticamente que siempre se encuentra muy por debajo ni utilizarse sin analizar sus características reales.
En el artículo valor catastral, valor de referencia o valor de mercado en una herencia explico la función de cada cifra y por qué no deben confundirse.
La normativa establece que, en los bienes inmuebles, el valor de referencia se utiliza para determinar la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, salvo que el valor declarado sea superior. El Catastro también señala que el valor de referencia no debe superar el valor de mercado, aunque esto no significa que represente necesariamente el valor específico adecuado para un reparto privado.
Vídeo: qué valor utilizar para repartir una herencia
En este vídeo explico qué valor debe utilizarse cuando los herederos necesitan adjudicar una vivienda o calcular una compensación. El vídeo complementa el contenido del informe, pero cada encargo debe adaptarse a los bienes, la finalidad y la fecha de referencia correspondiente.
Llevo grabados más de 30 vídeos hablando de la valoración de bienes en herencia, entonces algo sé de ello.
Francisco Casado – Abogado
Pep.T – Particular
Jesus Puente – Abogado de Herencias
Da mucha tranquilidad contar con un colaborador tan profesional como Juan realizando peritajes online de inmuebles en toda España.
En las herencias, en muchas ocasiones, los herederos tienen viviendas en diferentes puntos de España y ayuda mucho que sea el mismo perito el que valore todas las viviendas con un mismo criterio
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Si necesitas valorar una herencia para su adjudicación y reparto
O si necesitas resolver un desacuerdo por el valor de los bienes una herencia, puedo ayudarte.
Trabajo y haciendo cada día. Herencias, herederos, notarios, legitimarios o beneficiarios de las mismas. Les ofrezco una respuesta clara, rápida y fiable en cuanto a la valoración de bienes.
No dejes que un mal reparto y adjudicación de la herencia por un valor incorrecto los bienes te fastidie y te afecte a la relación con el resto de derechos para el resto de tu vida.
Resumen de servicios para el reparto de una herencia
Esta tabla resume las principales situaciones en las que puedo intervenir. El alcance definitivo se establece después de conocer el número de bienes, su localización, la documentación disponible y la finalidad del informe.
| Servicio / Especialidad | Descripción breve | Tipo de cliente | Ámbito geográfico | Beneficio clave |
|---|---|---|---|---|
| Tasación de herencias para adjudicación y reparto | Valoración objetiva de los bienes de la herencia para asignarlos correctamente entre los herederos | Herederos, familias | Toda España | Permite un reparto justo sin beneficiados ni perjudicados |
| Valoración de inmuebles heredados | Tasación individualizada de pisos, chalets, fincas, locales, solares y edificios heredados | Herederos, abogados, notarios | Toda España | Obtienes el valor real de mercado de cada inmueble |
| Valoración de herencias con varios herederos | Tasación técnica para herencias con conflictos o criterios enfrentados | Herederos en desacuerdo | Toda España | Reduce disputas y facilita acuerdos entre las partes |
| Tasación para compensaciones entre herederos | Valoración de bienes cuando uno o varios herederos se adjudican inmuebles y deben compensar al resto | Herederos y asesores legales | Toda España | Garantiza compensaciones económicas equilibradas |
| Valoración de herencias sin testamento | Tasación de masas hereditarias en herencias intestadas | Herederos legales | Toda España | Permite tomar decisiones informadas sobre el patrimonio heredado |
| Tasación frente al valor de referencia catastral | Informe técnico que justifica el valor de mercado frente al valor de referencia | Herederos, abogados | Toda España | Evita repartos injustos y decisiones basadas en valores erróneos |
| Valoración de bienes muebles en herencias | Tasación de mobiliario, contenido, vehículos y otros bienes patrimoniales | Herederos | Toda España | Completa el valor total real de la masa hereditaria |
| Informes de tasación para evitar conflictos | Elaboración de informes claros, técnicos y defendibles | Herederos, abogados, notarios | Toda España | Aporta seguridad y tranquilidad en el reparto |
| Asesoramiento técnico en reparto hereditario | Acompañamiento experto durante la adjudicación y reparto de la herencia | Herederos y profesionales | Toda España | Ayuda a tomar decisiones correctas en momentos delicados |
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Para estudiar tu caso necesito que me indiques qué bienes deben valorarse, dónde están situados, cuántos herederos intervienen y para qué se utilizará el informe.
También conviene que me expliques si existe acuerdo entre las partes, si uno de los herederos quiere adjudicarse algún inmueble o si debe calcularse el valor correspondiente a una fecha anterior.
Revisaré personalmente la información y te enviaré una propuesta en la que quedarán definidos:
- Los bienes incluidos.
- La finalidad de la valoración.
- La fecha de referencia.
- La documentación necesaria.
- Las visitas previstas.
- El contenido del informe.
- El plazo estimado.
- Los honorarios.
Una valoración bien planteada no decide por los herederos, pero permite que todos puedan tomar decisiones utilizando cifras claras, comparables y técnicamente justificadas.
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