Cómo valoré 7 inmuebles para preparar una donación en vida entre dos hijos: caso real

Soy Juan Sastre, perito tasador y este caso me parece especialmente interesante porque mi intervención se produjo antes de que existiera una herencia o un conflicto entre herederos. Una madre quería organizar en vida un patrimonio formado por varios inmuebles y disponer de una base objetiva para estudiar su futura distribución entre sus dos hijos. Este tipo de situaciones están directamente relacionadas con mi trabajo de tasación de inmuebles para herencias y repartos patrimoniales, aunque en este caso concreto la propietaria seguía viva y estaba planteando una donación.

Este es un caso real anonimizado. He eliminado nombres, direcciones, referencias catastrales y cualquier otro dato que pueda permitir identificar a la familia. También presento algunas cantidades de forma aproximada para preservar su privacidad.

La madre seguía viva: no estábamos repartiendo una herencia

Esta precisión es importante. La propietaria de los bienes estaba viva y quería estudiar una donación en vida de su patrimonio inmobiliario a sus dos hijos.

Por tanto, mi trabajo no consistía en repartir una herencia ya existente ni en intervenir en un conflicto sucesorio. El objetivo era diferente:

conocer el valor de mercado de cada uno de los inmuebles para que la familia pudiera estudiar posteriormente cómo distribuirlos sobre una base económica objetiva.

La intención de la madre era dejar su patrimonio lo más ordenado posible y procurar que, llegado el momento, no aparecieran problemas derivados de que cada hijo atribuyera un valor diferente a los distintos bienes.

El problema: siete inmuebles no significan siete bienes equivalentes

El patrimonio era bastante heterogéneo. Existían varias viviendas, dos unidades destinadas a garaje o garaje-almacén y una casa situada en otro municipio. Algunos de los inmuebles eran utilizados por miembros de la propia familia y otros estaban arrendados.

Pero había una cuestión todavía más importante:

sus valores eran completamente distintos.

Una de las propiedades superaba los 600.000 euros, mientras que otra vivienda se encontraba por debajo de los 300.000 euros.También existían diferencias importantes entre los bienes auxiliares: una plaza de garaje tenía un valor aproximado de 23.000 euros, mientras que otra unidad de mayor superficie, utilizada como garaje y almacén, superaba los 80.000 euros.

Por tanto, en un patrimonio de estas características no basta con decir:

«Un hijo recibe tres inmuebles y el otro otros tres.»

Ese dato, por sí solo, no permite saber si existe un reparto económicamente equilibrado. El número de propiedades no determina el valor del patrimonio que recibe cada persona.

Antes de empezar a formar posibles lotes necesitábamos conocer el valor individual de cada activo.

El encargo terminó convirtiéndose en siete valoraciones diferentes

Los dos hijos me encargaron la valoración de los distintos bienes y fui analizando cada propiedad de manera individual.

El expediente acabó compuesto por siete valoraciones inmobiliarias diferenciadas.

Los resultados, presentados aquí de forma aproximada, fueron los siguientes:

En conjunto, los bienes analizados representaban un patrimonio inmobiliario superior a 2,1 millones de euros. Sin embargo, para mí el dato realmente importante no era la suma.

Lo importante era que la familia disponía finalmente de un valor individualizado para cada uno de los bienes. A partir de ahí sí podía empezar a estudiarse cómo combinarlos.

No podía utilizar el mismo valor por metro cuadrado para todos los inmuebles

Uno de los aspectos que mejor refleja este caso es que no estábamos valorando siete propiedades equivalentes. Cada inmueble tenía unas características diferentes:

había distintas superficies, ubicaciones, antigüedades, estados de conservación y tipologías.

Una de las viviendas estaba reformada y presentaba un buen estado de conservación. Otra conservaba gran parte de sus acabados originales y necesitaba actualización.

Otra se encontraba parcialmente reformada. También existía una plaza de garaje convencional y otra unidad de bastante mayor superficie que funcionaba como garaje y espacio de almacenamiento.

Finalmente había una casa de pueblo compuesta por vivienda y espacios auxiliares. Por eso cada propiedad necesitaba su propio análisis de mercado y sus propios comparables.

Aplicar un único precio por metro cuadrado al conjunto habría sido metodológicamente incorrecto.

Buscar siete precios en Internet tampoco habría solucionado el problema

Para realizar las valoraciones mediante comparación utilicé muestras de mercado adecuadas a las características de cada inmueble. Pero encontrar varios anuncios inmobiliarios no significa que ya tengamos una tasación.

Los testigos deben analizarse para comprobar si realmente son comparables con el inmueble que estamos valorando.

También es necesario depurar los precios de oferta y valorar las diferencias existentes en aspectos como superficie, localización, antigüedad, estado de conservación, planta, disponibilidad de ascensor, características constructivas o tipología. Ese proceso permite pasar de una colección de anuncios inmobiliarios a una conclusión técnica sobre el valor de mercado del inmueble.

Y cuando hablamos de un patrimonio superior a dos millones de euros que se pretende distribuir entre dos hijos, considero especialmente importante que las cifras no se basen simplemente en percepciones familiares.

Un solo metro cuadrado también puede ser relevante

Durante las inspecciones apareció un ejemplo muy concreto de por qué considero importante comprobar físicamente los bienes siempre que sea posible. En una de las plazas de garaje la documentación catastral indicaba una superficie de 8 m².

Durante mi comprobación obtuve 9 m². Puede parecer una diferencia insignificante, pero representaba más de un 12 % de diferencia respecto de la superficie documental.

En el informe dejé reflejada esa discrepancia y utilicé para el cálculo la superficie que había podido comprobar. Este tipo de situaciones son habituales en una valoración.

La documentación es fundamental, pero cuando existe una comprobación física que evidencia una diferencia, esa circunstancia debe analizarse y explicarse en el informe.

	Superficie
Documentación catastral	8 m²
Superficie comprobada durante la visita	9 m²
Diferencia	+12,5 %

También hubo un inmueble que no pude visitar

En otro de los bienes ocurrió justamente lo contrario. Se trataba de una casa de pueblo a la que no fue posible acceder para realizar una inspección interior.

En ese caso no podía redactar el informe como si hubiese realizado una comprobación física completa.Trabajé con la información y documentación disponibles y con las superficies que constaban documentalmente. Además, dejé expresamente indicada en el informe la imposibilidad de visitar el inmueble y la limitación que ello suponía.

Para mí esto es importante porque una pericial no solo debe explicar lo que sabemos. También debe explicar qué no hemos podido comprobar.

El cliente debe poder distinguir entre aquello que el perito ha inspeccionado personalmente y aquello que procede de documentación, información facilitada o estimaciones técnicamente justificadas.

Limitación del encargo: uno de los inmuebles no pudo inspeccionarse interiormente. La valoración se realizó con la documentación disponible y dejando expresamente indicada esta circunstancia en el informe. En una valoración pericial es tan importante explicar qué se ha comprobado como identificar aquello que no ha podido verificarse personalmente.

El objetivo no era que yo decidiera qué inmueble recibía cada hijo

Una vez realizadas las siete valoraciones disponíamos de algo que al comienzo del trabajo no existía:

una fotografía económica objetiva del patrimonio.

A partir de ahí podían empezar a plantearse diferentes combinaciones. Una vivienda podía tener especial interés para uno de los hijos porque ya la utilizaba. Otro inmueble podía estar arrendado. Una propiedad podía tener un valor patrimonial muy superior a otra aunque físicamente ambas fueran simplemente «un piso».

Pero todas esas circunstancias podían estudiarse mucho mejor cuando ya conocíamos cuánto valía cada bien.

Mi función como perito no era decidir:

«Esta vivienda tiene que ser para un hijo y esta otra para el segundo.»

Mi trabajo consistía en determinar:

«Este es el valor de mercado que puede atribuirse a cada inmueble en la fecha de valoración.»

Con esos valores sobre la mesa, la familia podía analizar posteriormente las distintas posibilidades con sus profesionales jurídicos, fiscales y notariales.

Una tasación no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal de una donación

Esta diferenciación también es importante. Como perito tasador no determino cuál es la estructura jurídica más conveniente para realizar una donación, ni calculo sus consecuencias fiscales, ni decido cómo deben tratarse cuestiones sucesorias como las legítimas o posibles compensaciones futuras.

Esas decisiones corresponden a abogados, asesores fiscales y notarios. Mi función se centra en otro elemento:

determinar cuánto vale cada bien.

Y ambas funciones se complementan. Un abogado o un asesor puede estudiar perfectamente cómo estructurar una donación, pero si el patrimonio incluye varios inmuebles muy diferentes necesita conocer su valor para poder trabajar sobre una base económica suficientemente sólida.

Valorar antes de repartir puede evitar problemas después

Este es probablemente el aspecto que más me gusta de este expediente. Aquí nadie me llamó porque los dos hermanos estuvieran enfrentados sobre el valor de los inmuebles.

La propietaria quiso adelantarse a esa situación. Eso cambia completamente el sentido de una tasación.

En lugar de utilizar el informe para intentar solucionar un conflicto que ya existe, se utiliza para eliminar de antemano una de las posibles fuentes de conflicto.

La diferencia entre ambos escenarios es importante. En otro caso real en el que valoré varios inmuebles para repartir una herencia, el fallecimiento ya se había producido y los herederos necesitaban conocer el valor de diferentes propiedades para poder estudiar la formación de lotes y las posibles compensaciones.

En este caso sucedía justamente lo contrario. La propietaria todavía podía decidir personalmente qué quería hacer con su patrimonio y quería disponer primero de información económica objetiva.

Ambos casos están relacionados con los repartos patrimoniales, pero representan dos momentos completamente diferentes del problema.

¿Tener los valores significa que el reparto ya será justo?

No necesariamente. Una valoración de mercado proporciona una base económica objetiva, pero no decide por sí misma cuál debe ser la distribución jurídica del patrimonio ni garantiza que todos los implicados tengan las mismas preferencias.

Dos lotes con exactamente el mismo valor económico pueden no resultar igual de atractivos para dos personas. Uno de los hijos puede preferir una determinada vivienda.

Otro puede valorar especialmente un inmueble arrendado. También pueden existir otras circunstancias familiares, jurídicas o fiscales que deban tenerse en cuenta. Pero existe una diferencia fundamental entre negociar esas cuestiones conociendo cuánto vale cada propiedad y hacerlo simplemente con estimaciones.

Imaginemos un patrimonio en el que un hijo recibe dos inmuebles y otro recibe tres. A primera vista podría parecer que quien recibe tres propiedades resulta beneficiado.

Pero si las dos propiedades del primer lote tienen un valor conjunto superior, la realidad económica será justamente la contraria.

Primero hay que valorar los bienes. Después tiene sentido comparar los posibles lotes.

Mi intervención terminó proporcionando una base a la herencia

No quiero inventar un desenlace que no forma parte de mi intervención profesional. Mi trabajo terminó con la realización de las siete valoraciones. No me corresponde afirmar qué inmuebles fueron finalmente donados a cada hijo ni qué estructura jurídica terminó eligiendo la familia.

Lo que sí puedo afirmar es que, después de mi intervención, disponían de siete valores individualizados y una visión económica conjunta de un patrimonio inmobiliario superior a dos millones de euros.

Ese era precisamente el objetivo del encargo. A partir de ahí, la familia y sus asesores podían estudiar las distintas posibilidades con una información que previamente no tenían.

Qué puede aprender otra familia de este caso

Cuando una persona tiene varios inmuebles y está pensando en distribuirlos entre sus hijos, considero que hay una pregunta que debería responderse antes de empezar a decidir quién recibe cada propiedad:

¿Cuánto vale realmente cada bien en el mercado?

No cuánto creemos que vale. No cuánto costó cuando se compró o cuánto figura en una determinada referencia administrativa. Niu cuánto le gustaría atribuirle a uno de los miembros de la familia.

Sino cuánto vale realmente el inmueble en sus condiciones actuales y en el momento en el que se está tomando la decisión.

A partir de ahí, abogados, asesores, notarios y familia disponen de una base mucho más sólida para trabajar.

Mi criterio como tasador en repartos de herencias y patrimonio familiar

Después de intervenir en numerosos encargos relacionados con valoraciones para herencias y repartos entre herederos, he comprobado que muchas discusiones patrimoniales comienzan mucho antes de llegar a debatir quién tiene razón.

Empiezan cuando cada persona trabaja con una cifra diferente. Un hermano considera que una vivienda vale 300.000 euros. El otro está convencido de que vale 400.000. Uno considera que un garaje apenas tiene importancia dentro del patrimonio.

Otro atribuye un valor muy diferente al inmueble que lleva años utilizando. Cuando existen muchos bienes, esas diferencias pueden multiplicarse.

Por eso, cuando el volumen y las características del patrimonio lo justifican, valorar antes puede ser considerablemente más sencillo que intentar corregir después un reparto realizado sobre cifras incorrectas.

Conclusión

Este caso no comenzó con una disputa entre herederos.

Comenzó con una madre que quería organizar en vida un patrimonio inmobiliario importante y con dos hijos que necesitaban saber cuánto valía cada propiedad antes de estudiar su distribución.

Mi intervención requirió valorar siete unidades inmobiliarias diferentes, entre ellas viviendas con distintos estados de conservación, dos espacios de garaje de características muy diferentes y una casa de pueblo que no pudo inspeccionarse interiormente.

El resultado conjunto superaba los 2,1 millones de euros. Pero el dato verdaderamente importante no era esa cifra. Era disponer de un valor independiente para cada inmueble.

Solo después de conocer esos valores tenía sentido estudiar cómo podían combinarse los bienes y qué distribución podía resultar adecuada para la familia.

Si estás pensando en donar varios inmuebles en vida, preparar un futuro reparto familiar o necesitas conocer el valor real de diferentes propiedades antes de tomar una decisión, puedes consultar mi servicio de tasación de inmuebles para herencias, donaciones y repartos patrimoniales.

Mi recomendación en estos casos es sencilla: primero conocer el valor de los bienes y después decidir cómo repartirlos.