Qué es la tasación de un local comercial
Se entiende por tasación de un local comercial el obtener el valor de mercado del mismo. Mediante las herramientas y mecanismos necesarios para la valoración de este tipo de bienes se puede obtener el valor actual del mismo.
En el caso de un local comercial, uno de los aspectos que más se valora, es su atractivo comercial. Los parámetros influyentes en el valor, tienen más que ver con el atractivo comercial del local en cuestión y su ubicación.
Así como en viviendas de uso residencial o turístico el método más utilizado es el de comparación, en un local comercial puede utilizarse ese mismo método conjuntamente con el llamado método por crujías, que te explico en un apartado de más abajo.
Que tipos de locales existen
Dentro del tipo de local comercial que se puede valorar, podemos diferenciar entre tres diferentes, en función de sus características, localización e ubicación:
- Local comercial individual, que tiene acceso desde la calle de manera directa. Sin duda, el más buscado ya que ofrece visibilidad absoluta para la ubicación de un negocio relacionado con la venta de servicios y bienes.
- Local integrado en edificio comercial. Si bien, se considera comercio, el hecho de no tener salida a vía pública, puede afectar a su valor y mercado real.
- Grandes superficies, hipermercados, centros comerciales y parques comerciales. Poco que añadir en este tipo, sabemos bien a que nos referimos en este apartado. Deben reunir unos requisitos de localización y superficie acordes a sus servicios.
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Cómo saber el precio de un local comercial
Para saber el precio de un local comercial además de poder utilizar el método de comparación, también puede utilizarse este combinado con el método del coeficiente tabla-fondo o de las crujías.
Se denomina crujía al espacio arquitectónico comprendido entre dos muros de
carga, dos alineamientos de pilares (pórticos), o entre un muro y los pilares alineados contiguos
Este método se basa el obtener el valor del metro cuadrado del local, en función de los metros de fachada de los que dispone. Es decir, se considera que un local comercial, tiene más valor cuantos más metros de fachada tiene, resultando más atractivo para el potencial cliente.
Otros factores interiores a tener en cuenta para la valoración de un local comercial son los referidos a posibles desniveles, distribución con «estrangulamientos», o lo fondo que sea el local.
No es lo mismo el valor que pueda tener el m2 pegado a fachada comercial, que un m2 al fondo del local.
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Que tener en cuenta para valorar un local
Para llevar a cabo un buen informe de tasación de un local comercial, es necesario conocer los servicios y características tanto interiores como exteriores del mismo. Entre las más importantes se pueden destacar;
- Superficie del local: Sin duda, los metros de los que disponga el inmueble, serán factor importante de cara a conocer su valor real.
- Situación: El flujo peatonal, tráfico de vehículos, el atractivo comercial de la zona, el nivel socioeconómico y la diversidad comercial, son aspectos a tener en cuenta para valorar este tipo de bienes.
- Características interiores: La existencia o no de aseos, salida de humos e incluso acabados de obra correctamente ejecutados.
- Forma del local: Un local con zonas muertas o paredes en diagonal, hacen de un local poco agradable a la vista. Además de lo que supone una mala distribución en cuanto al mobiliario.
Además de lo anteriormente comentado, cuando se trata de valorar un local como garantía hipotecaria, es recomendable la tasación en bruto del mismo. Todo en cuanto los acabados de un tipo de negocio no son los ideales para otro.
Quién puede realizar la tasación de un local
La tasación de un local comercial puede realizarla un tasador especialista en la valoración de bienes inmuebles.
Obtener el valor del bien inmueble, sabiendo utilizar el método adecuado para su obtención. Hay casos en los que utilizar el método de comparación es apropiado. Pero también hay casos en los que no puede utilizarse, por la no existencia de muestras o testigos con los que comparar.
Un tasador especializado en valoración de locales, conoce y utiliza el método apropiado para ello.
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