Cuando se vende una vivienda recibida mediante herencia, la ganancia o pérdida patrimonial no se calcula comparando el precio de venta con lo que pagó originalmente la persona fallecida. Debe determinarse correctamente el valor de adquisición de la vivienda heredada.
Este valor parte de la cifra que resulte aplicable conforme al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero también puede incluir determinados gastos, tributos e inversiones o mejoras. Además, si la vivienda ha estado alquilada, puede ser necesario restar las amortizaciones fiscalmente deducibles.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En este artículo te explico qué se entiende por valor de adquisición, cómo se calcula y en qué situaciones puede ser necesario justificar el valor que tenía la vivienda en la fecha del fallecimiento.
Este contenido tiene carácter informativo. La liquidación concreta del Impuesto sobre Sucesiones y del IRPF debe revisarse con un asesor fiscal, abogado o profesional tributario que conozca todos los datos del caso.
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Cuál es el valor de adquisición de una vivienda heredada
El valor de adquisición de una vivienda heredada no está formado únicamente por la cifra que figura en la escritura de herencia.
De manera simplificada, puede expresarse así:
Valor de adquisición = valor resultante de las reglas del Impuesto sobre Sucesiones + gastos y tributos inherentes + inversiones y mejoras − amortizaciones fiscalmente deducibles
El importe inicial dependerá, entre otros factores, de:
- La fecha del fallecimiento.
- La normativa aplicable en ese momento.
- La existencia o no de valor de referencia.
- El valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones.
- Una posible comprobación administrativa.
- El porcentaje de propiedad adquirido.
- Los gastos e impuestos satisfechos por el heredero.
- Las mejoras realizadas posteriormente.
- El uso que haya tenido la vivienda.
El valor de adquisición es una cifra fiscal utilizada para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, y no debe confundirse con el valor actual de mercado de la vivienda.
Qué es el valor de adquisición de un inmueble heredado
El valor de adquisición es la cifra que se utiliza como punto de partida para calcular el resultado obtenido cuando el heredero vende posteriormente el inmueble.
De manera simplificada:
Ganancia o pérdida patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición
Si el valor neto de transmisión es superior al valor de adquisición, existirá una ganancia patrimonial. Si es inferior, podrá existir una pérdida, siempre que se cumplan los requisitos fiscales correspondientes.
Qué valor se toma como importe inicial
La cifra de partida dependerá especialmente de la fecha en la que se produjo la herencia.
Herencias anteriores al 1 de enero de 2022
Para adquisiciones anteriores al 1 de enero de 2022 se toma el valor resultante o establecido de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicables en ese momento, sin que pueda exceder del valor de mercado.
Según las circunstancias, podrá ser relevante:
- El valor declarado por los herederos.
- El valor comprobado por la Administración.
- El valor de mercado del inmueble en la fecha del fallecimiento.
- La documentación conservada.
- La existencia de una liquidación o comprobación tributaria.
En estos casos, una tasación retrospectiva de la herencia puede ayudar a justificar cuánto valía realmente el inmueble en la fecha correspondiente.
Herencias producidas desde el 1 de enero de 2022
Para las herencias producidas desde el 1 de enero de 2022, cuando el inmueble dispone de valor de referencia, esta cifra constituye con carácter general la base imponible del inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones, salvo que se declare un valor superior.
La Agencia Tributaria indica que, al calcular posteriormente la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, se tendrá en cuenta el valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones. Por tanto, si se aplicó el valor de referencia, será normalmente esta cifra la que constituya el importe inicial, siempre sin superar el valor de mercado.
Cuando no existe valor de referencia o no puede certificarse, deben aplicarse las reglas correspondientes del Impuesto sobre Sucesiones.
En qué valor poner a una vivienda en una herencia explico la diferencia entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado.
Qué gastos e impuestos pueden añadirse
Al importe inicial pueden sumarse determinados gastos y tributos inherentes a la adquisición, siempre que hayan sido satisfechos por el heredero y estén correctamente justificados.
Entre ellos pueden encontrarse:
- La parte del Impuesto sobre Sucesiones atribuible al inmueble.
- La plusvalía municipal pagada por la adquisición hereditaria.
- Gastos notariales relacionados con la aceptación y adjudicación.
- Gastos del Registro de la Propiedad.
- Otros gastos directamente vinculados a la adquisición.
- Inversiones o mejoras realizadas posteriormente.
No basta con afirmar que se pagó una cantidad. Es necesario conservar:
- Facturas.
- Escrituras.
- Justificantes bancarios.
- Cartas de pago.
- Liquidaciones tributarias.
- Certificados.
- Documentación de las obras.
Los intereses y los costes de financiación no forman parte del valor de adquisición conforme a las reglas generales del IRPF.
Impuesto sobre Sucesiones
El Impuesto sobre Sucesiones satisfecho por el heredero puede formar parte del valor de adquisición en la medida en que corresponda al inmueble posteriormente transmitido.
Cuando la herencia incluye varios bienes, puede ser necesario determinar qué parte del impuesto se atribuye a la vivienda.
Esta distribución debe realizarse con criterio fiscal y documental, especialmente cuando existen reducciones, bonificaciones, deudas o varios bienes con distinta naturaleza.
Plusvalía municipal
Cuando el heredero paga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana como consecuencia de la herencia, ese importe puede incorporarse como mayor valor de adquisición.
Si posteriormente se obtiene la devolución total o parcial de dicho impuesto, habrá que revisar el cálculo realizado, porque la cantidad devuelta ya no debería mantenerse como parte del valor de adquisición.
Notaría y Registro
Los gastos notariales y registrales relacionados con la adquisición hereditaria pueden añadirse cuando hayan sido satisfechos por el heredero y estén vinculados al inmueble.
Conviene conservar las facturas y distinguir estos gastos de otros servicios que no estén directamente relacionados con la adquisición.
Inversiones y mejoras
Las inversiones y mejoras realizadas después de heredar también pueden incrementar el valor de adquisición.
Una mejora es una actuación que aumenta la capacidad, habitabilidad, vida útil o valor del inmueble.
Por ejemplo:
- Ampliar la vivienda.
- Incorporar nuevas instalaciones.
- Realizar una rehabilitación integral.
- Mejorar sustancialmente la eficiencia energética.
- Construir elementos que antes no existían.
- Transformar la distribución de manera relevante.
No deben confundirse las mejoras con los gastos ordinarios de reparación o conservación.
Pintar, reparar una avería, sustituir una pieza deteriorada o realizar trabajos de mantenimiento no siempre constituye una mejora fiscalmente computable.
Qué cantidades deben restarse
El valor de adquisición no solo puede aumentar. En determinadas circunstancias también debe minorarse.
Amortizaciones de una vivienda alquilada
Cuando la vivienda heredada ha estado arrendada, el valor de adquisición debe reducirse en las amortizaciones fiscalmente deducibles.
La Agencia Tributaria señala que deben computarse las amortizaciones mínimas, incluso cuando el propietario no las hubiera deducido efectivamente en sus declaraciones.
Por tanto, el cálculo no debería realizarse sin conocer:
- Durante cuántos años estuvo alquilada.
- Qué porcentaje del inmueble corresponde a la construcción.
- Qué valor se utilizó para calcular la amortización.
- Qué cantidades fueron fiscalmente deducibles.
- Qué porcentaje de propiedad tenía el heredero.
No considerar las amortizaciones puede provocar que se declare un valor de adquisición superior al fiscalmente admisible.
Cuál es la fecha de adquisición de una vivienda heredada
La fecha de adquisición no debe confundirse con la fecha en la que se firma la escritura de aceptación.
Con carácter general, los efectos de la aceptación de una herencia se retrotraen al momento del fallecimiento. Por ello, en una herencia ordinaria, la fecha relevante suele ser la fecha de fallecimiento del causante, aunque la escritura se firme meses o años después.
Los órganos tributarios han reiterado que la aceptación produce efectos desde el fallecimiento y que, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, el devengo se produce en esa fecha.
No obstante, existen situaciones que requieren un análisis específico:
- Pactos sucesorios.
- Herencias sometidas a condiciones.
- Adquisición de nuda propiedad.
- Consolidación del usufructo.
- Distintos porcentajes adquiridos en fechas diferentes.
- Transmisión del derecho a aceptar la herencia.
- Adjudicaciones posteriores que alteran los porcentajes.
Cuando existen varias adquisiciones o derechos diferentes, puede haber más de un valor y más de una fecha de adquisición.
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición
El siguiente ejemplo es simplificado y únicamente pretende explicar el funcionamiento general.
Una persona hereda una vivienda en 2023 con estos datos:
- Valor utilizado en el Impuesto sobre Sucesiones: 240.000 €.
- Parte del Impuesto sobre Sucesiones atribuible a la vivienda: 8.000 €.
- Plusvalía municipal satisfecha: 4.000 €.
- Notaría y Registro vinculados a la adquisición: 2.000 €.
- Mejoras posteriores justificadas: 15.000 €.
- Amortizaciones fiscalmente deducibles por un periodo de alquiler: 6.000 €.
El cálculo sería:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor resultante del Impuesto sobre Sucesiones | 240.000 € |
| Impuesto sobre Sucesiones atribuible | 8.000 € |
| Plusvalía municipal | 4.000 € |
| Notaría y Registro | 2.000 € |
| Inversiones y mejoras | 15.000 € |
| Menos amortizaciones | −6.000 € |
| Valor de adquisición resultante | 263.000 € |
Si posteriormente la vivienda se vende por 320.000 € y el vendedor soporta 10.000 € de gastos inherentes a la venta, el valor neto de transmisión sería:
320.000 € − 10.000 € = 310.000 €
La ganancia patrimonial simplificada sería:
310.000 € − 263.000 € = 47.000 €
El cálculo real puede variar cuando existen copropietarios, reducciones, bonificaciones, usufructos, amortizaciones, mejoras no justificadas o diferentes fechas €**
La ganancia patrimonial simplificada sería:
310.000 € − 263.000 € = 47.000 €
El cálculo real puede variar cuando existen cop de adquisición.
Diferencias entre valor de adquisición, valor de referencia y valor de mercado
Aunque los tres conceptos pueden aparecer dentro de una herencia, no tienen la misma finalidad.
| Concepto | Para qué sirve |
|---|---|
| Valor de referencia | Determinar la base imponible del inmueble en determinados impuestos cuando resulta aplicable |
| Valor de mercado | Conocer cuánto vale económicamente la vivienda en una fecha concreta |
| Valor de adquisición | Calcular posteriormente una ganancia o pérdida patrimonial |
| Valor de transmisión | Determinar el importe obtenido al vender el inmueble |
El valor de mercado puede resultar relevante para justificar una cifra en el Impuesto sobre Sucesiones, pero no sustituye automáticamente el cálculo fiscal completo del valor de adquisición.
En cómo se calcula el valor de una vivienda heredada explico el procedimiento técnico para obtener su valor de mercado mediante comparables, ajustes y homogeneización.
Cuándo puede ser necesaria una tasación
Una tasación no calcula por sí sola el valor fiscal completo de adquisición. Sin embargo, puede ser necesaria para justificar el valor de mercado que tenía el inmueble en una fecha determinada.
Puede resultar útil cuando:
- La herencia es anterior a 2022.
- No existía valor de referencia.
- El valor declarado necesita justificarse.
- La Administración cuestiona el valor.
- El inmueble presentaba daños o mal estado.
- Existen diferencias de superficie.
- Hay construcciones no reflejadas correctamente.
- Debe calcularse el valor en la fecha del fallecimiento.
- No se conserva una valoración suficientemente documentada.
- Se necesita reconstruir un valor histórico.
En estos casos, una valoración de herencia a fecha de fallecimiento puede aportar una justificación técnica basada en el inmueble y el mercado existente en esa fecha.
Errores provocar una regularización posterior
Utilizar únicamente el valor catastral
El valor catastral no constituye automáticamente el valor de adquisición fiscal del inmueble.
Debe comprobarse qué reglas del Impuesto sobre Sucesiones eran aplicables cuando se produjo la herencia.
Utilizar el precio por el que compró el fallecido
En una herencia ordinaria, el heredero no utiliza necesariamente el precio que pagó el causante cuando compró la vivienda.
El punto de partida es el valor resultante de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones a la adquisición hereditaria.
Olvidar gastos e impuestos
No añadir los gastos y tributos correctamente justificados puede reducir el valor de adquisición y aumentar la ganancia patrimonial declarada.
Añadir cualquier reforma
No todos los trabajos realizados en la vivienda son mejoras.
Debe distinguirse entre:
- Inversión o mejora.
- Reparación.
- Conservación.
- Mantenimiento.
No restar amortizaciones
Cuando la vivienda estuvo alquilada, las amortizaciones fiscalmente deducibles pueden reducir el valor de adquisición, aunque no se hubieran aplicado efectivamente.
Confundir la fecha de la escritura con la fecha de adquisición
Firmar la aceptación años después no significa necesariamente que esa sea la fecha fiscal de adquisición.
En una herencia ordinaria, los efectos suelen retrotraerse a la fecha del fallecimiento.
Como tasador de herencias en España te digo
En muchos encargos me encuentro con herederos que quieren vender una vivienda y descubren en ese momento que no saben justificar cuánto valía cuando la recibieron.
A veces la escritura incluye una cifra, pero no existe una tasación, el inmueble se encontraba deteriorado, han pasado muchos años o la documentación no refleja correctamente sus características.
Una tasación no sustituye el trabajo del asesor fiscal, pero puede aportar la prueba técnica necesaria para justificar el valor de mercado existente en la fecha correspondiente.
Mi función consiste en analizar:
- Cómo era el inmueble.
- Qué superficies tenía.
- Qué estado presentaba.
- Qué mercado existía en aquella fecha.
- Qué comparables pueden utilizarse.
- Qué valor puede justificarse técnicamente.
El asesor fiscal utilizará después esa valoración junto con la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones, los gastos, las mejoras y las amortizaciones para determinar el valor fiscal que corresponda.
Preguntas frecuentes
Estas son algunas de las dudas más habituales sobre el valor de adquisición de inmuebles heredados.
¿El valor que aparece en la escritura es siempre el valor de adquisición?
No necesariamente. Debe comprobarse si esa cifra fue la utilizada conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y si existen gastos, tributos, mejoras o amortizaciones que deban incorporarse al cálculo.
¿Puede utilizarse una tasación como valor de adquisición?
Una tasación puede justificar el valor de mercado del inmueble en una fecha concreta, pero no sustituye automáticamente las reglas fiscales.
El valor de adquisición completo debe determinarse junto con la documentación tributaria y los demás conceptos que correspondan.
¿Qué ocurre si el Impuesto sobre Sucesiones está prescrito?
La prescripción del Impuesto sobre Sucesiones no permite escoger libremente cualquier valor de adquisición.
La cifra utilizada al calcular una futura ganancia patrimonial deberá poder justificarse conforme a las reglas que resultaban aplicables, por lo que este supuesto debe revisarse específicamente con un asesor tributario.
¿Se pueden añadir los gastos de reforma?
Pueden añadirse las inversiones y mejoras correctamente acreditadas.
Los gastos ordinarios de reparación y conservación no reciben necesariamente el mismo tratamiento.
¿Cuál es la fecha de adquisición si la escritura se firma años después?
En una herencia ordinaria, la fecha suele vincularse al fallecimiento del causante, porque los efectos de la aceptación se retrotraen a ese momento.
Los casos con usufructos, pactos sucesorios o adquisiciones en varias fases requieren un análisis específico.
¿La plusvalía municipal aumenta el valor de adquisición?
Cuando ha sido satisfecha por el heredero como consecuencia de la adquisición hereditaria, puede formar parte de los gastos y tributos inherentes.
Si posteriormente se devuelve, será necesario revisar el cálculo.
Solicita una valoración retrospectiva de la vivienda heredada
Cuando necesites justificar cuánto valía una vivienda en la fecha del fallecimiento o en otra fecha anterior, estudiaré personalmente el inmueble, la documentación disponible y el mercado correspondiente.
Para preparar una propuesta necesito conocer:
- Dirección del inmueble.
- Referencia catastral.
- Fecha del fallecimiento.
- Porcentaje heredado.
- Valor declarado.
- Documentación disponible.
- Estado del inmueble en aquella fecha.
- Finalidad de la valoración.
- Posible fecha de venta.
Puedes consultar mi servicio de tasación retrospectiva para herencias.
El objetivo de la tasación será justificar el valor de mercado del inmueble. El cálculo fiscal definitivo deberá completarse con los impuestos, gastos, mejoras y amortizaciones que correspondan.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
