Cuando varios hermanos heredan una vivienda, todos adquieren una participación sobre el mismo inmueble. El problema aparece cuando uno quiere quedarse con el piso, otro prefiere vender y un tercero no acepta el valor propuesto.
Para repartir correctamente un piso heredado por varios hermanos, primero hay que conocer su valor real de mercado. A partir de esa cifra podrá calcularse cuánto corresponde a cada persona, qué compensación debe pagar quien se adjudique la vivienda o por qué precio conviene venderla.
Ningún hermano puede vender por sí solo la totalidad del piso, pero cada copropietario puede disponer de su participación. Tampoco está obligado a permanecer indefinidamente en la copropiedad.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España. En este artículo te explico cómo valorar, repartir y adjudicar una vivienda heredada entre varios hermanos.
Respuesta rápida: lo más recomendable es realizar una tasación independiente, calcular el porcentaje que corresponde a cada heredero y decidir si el piso se adjudica a uno de ellos, se vende a un tercero o se mantiene temporalmente en copropiedad.
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Qué significa heredar un piso entre varios hermanos
Cuando varios hermanos reciben una vivienda, cada uno adquiere la participación que le corresponda conforme al testamento, la declaración de herederos y la partición realizada.
Hasta que se reparten los bienes, los coherederos participan en el conjunto de la herencia. Después de adjudicar la vivienda a varias personas, estas pueden convertirse en copropietarias del inmueble en los porcentajes establecidos.
Por ejemplo:
- Tres hermanos pueden recibir un tercio cada uno.
- Uno puede recibir el 50 % y los otros dos un 25 % cada uno.
- Uno puede tener la nuda propiedad y otra persona el usufructo.
- La vivienda puede estar gravada con una hipoteca.
- Pueden existir compensaciones con otros bienes de la herencia.
Por eso, antes de calcular cuánto debe recibir cada persona hay que comprobar qué porcentaje pertenece realmente a cada heredero y qué derechos afectan al inmueble.
Qué puede hacer cada hermano con su participación
Cada copropietario puede disponer de su propia cuota, pero no puede tomar decisiones sobre la totalidad de la vivienda como si fuese su único propietario.
Un hermano puede:
- Conservar su participación.
- Vendérsela a otro coheredero.
- Transmitirla a un tercero.
- Solicitar la división de la cosa común.
- Participar en la venta conjunta del inmueble.
- Aceptar que otro hermano se adjudique la vivienda a cambio de una compensación.
Lo que no puede hacer es vender, alquilar o adjudicar la totalidad del piso sin contar con los derechos de los demás propietarios.
Qué valor debe darse al piso heredado
En una herencia pueden aparecer diferentes valores y cada uno responde a una finalidad distinta. Confundirlos puede provocar errores fiscales o un reparto desequilibrado.
Los dos conceptos fundamentales son el valor utilizado para liquidar impuestos y el valor de mercado utilizado para repartir o vender la vivienda.
Valor para el Impuesto sobre Sucesiones
En los inmuebles, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones será, con carácter general, el valor de referencia existente en la fecha del fallecimiento.
Cuando los interesados declaran un valor superior al valor de referencia, se toma el superior. Cuando el inmueble no tiene valor de referencia, se utiliza la mayor cantidad entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
Este valor permite cumplir las obligaciones fiscales, pero no garantiza por sí mismo un reparto justo entre los hermanos.
Para conocer mejor esta diferencia puedes consultar qué valor poner a una vivienda en una herencia.
Valor de mercado para repartir el piso
El valor de mercado es el precio por el que razonablemente podría venderse la vivienda entre partes independientes en la fecha analizada.
Este es el valor que resulta especialmente relevante cuando:
- Un hermano quiere quedarse con el inmueble.
- Hay que compensar a los demás.
- Se pretende vender el piso.
- Existen opiniones diferentes sobre su precio.
- Deben formarse lotes con varios bienes.
- Se quiere comprobar si una oferta es razonable.
Utilizar únicamente el valor de referencia para repartir puede beneficiar a una parte y perjudicar a otra cuando esa cifra no coincide con el mercado real.
Solicitar a Juan Sastre la valoración del piso heredado
Cómo se calcula el valor de mercado del piso
Para calcular el valor no basta con mirar anuncios de viviendas cercanas. Hay que identificar inmuebles realmente comparables y ajustar sus diferencias.
Una tasación debe analizar tanto la vivienda como el mercado existente en su ubicación.
Factores que influyen en el valor
Los principales elementos que deben estudiarse son:
- Ubicación y entorno, porque dos calles cercanas pueden presentar precios diferentes.
- Superficie y distribución, comprobando qué metros son útiles, construidos y comunes.
- Estado de conservación, diferenciando una vivienda reformada de otra que necesita obras.
- Antigüedad y calidad constructiva.
- Altura, ascensor y accesibilidad.
- Orientación, iluminación y vistas.
- Terraza, patio o jardín.
- Garaje y trastero.
- Situación arrendaticia u ocupacional.
- Cargas y limitaciones.
- Mercado existente en la fecha de valoración.
También deben comprobarse la escritura, la información registral, el Catastro, las superficies y las posibles reformas.
Qué debe aportar el informe
Un informe profesional debería explicar:
- Qué inmueble se ha valorado.
- Para qué finalidad.
- Qué fecha se utiliza.
- Qué documentación se ha revisado.
- Qué superficie se adopta.
- Qué comparables se han seleccionado.
- Qué ajustes se han aplicado.
- Qué limitaciones existen.
- Qué valor final se concluye.
El objetivo no es aportar una cifra favorable a uno de los hermanos, sino establecer un valor razonado que todos puedan comprender y contrastar.
Opciones para repartir un piso heredado
Una vivienda es normalmente un bien indivisible. No puede fraccionarse materialmente para entregar una habitación a cada heredero.
Las alternativas habituales son las siguientes:
| Alternativa | Cómo funciona |
|---|---|
| Adjudicación a un hermano | Uno recibe el piso y compensa económicamente a los demás |
| Venta a un tercero | Todos venden y reparten el dinero según sus porcentajes |
| Mantenimiento de la copropiedad | Los hermanos conservan temporalmente sus participaciones |
| Compra posterior de participaciones | Un copropietario adquiere las cuotas de los demás |
| Venta de una cuota individual | Un hermano transmite únicamente su participación |
| División judicial | Se acude al procedimiento correspondiente cuando no existe acuerdo |
La mejor alternativa dependerá del valor de la vivienda, de la liquidez de los herederos y del acuerdo existente.
Adjudicar el piso a uno de los hermanos
Cuando uno de los herederos quiere conservar la vivienda, puede adjudicársela compensando a los demás por el exceso que recibe.
El Código Civil contempla que un bien indivisible pueda adjudicarse a uno de los herederos con la obligación de abonar en dinero la parte correspondiente a los otros.
Ejemplo de compensación entre tres hermanos
Imaginemos una vivienda valorada en 300.000 euros que pertenece a tres hermanos a partes iguales.
A cada uno le corresponde inicialmente:
- Valor de la vivienda: 300.000 euros.
- Participación individual: 33,33 %.
- Valor de cada participación: 100.000 euros.
Si uno se adjudica la vivienda completa, ya recibe los 100.000 euros correspondientes a su propia cuota y deberá compensar a los otros dos con un total de 200.000 euros.
El cálculo deberá ajustarse cuando existan:
- Porcentajes diferentes.
- Hipoteca pendiente.
- Usufructo.
- Deudas de la herencia.
- Mejoras pagadas por un heredero.
- Otros bienes que puedan equilibrar los lotes.
- Gastos que deban descontarse.
- Cantidades anticipadas.
Para organizar esta operación puedes consultar mi servicio de tasación para reparto y adjudicación de herencia.
Cómo comprar la parte de la casa a los hermanos
Las consultas sobre comprar una casa heredada a los hermanos aparecen con frecuencia porque muchas familias desean mantener el inmueble dentro del patrimonio familiar.
Antes de realizar la operación deben resolverse tres cuestiones:
- Cuánto vale realmente la vivienda.
- Qué porcentaje pertenece a cada persona.
- Qué importe debe recibir cada hermano.
El hermano interesado no tiene que pagar por la participación que ya posee. Únicamente deberá adquirir o compensar las cuotas de los demás.
Antes o después de repartir la herencia
La forma jurídica de la operación dependerá del momento en que se realice.
Puede articularse:
- Durante la partición, adjudicando el piso a una persona y compensando a los demás.
- Después de la partición, cuando los hermanos ya figuran como copropietarios y uno adquiere sus participaciones.
- Mediante una distribución de lotes, si existen otros bienes con los que equilibrar el reparto.
Las consecuencias notariales, registrales y fiscales pueden variar, por lo que deberán revisarse con el abogado, notario o asesor fiscal correspondiente.
La valoración debe realizarse antes de decidir la cantidad que se pagará, no después de cerrar el acuerdo.
Solicitar a Juan Sastre la valoración del piso heredado
Vender el piso heredado a un tercero
Cuando ningún hermano quiere o puede conservar la vivienda, puede venderse a una persona ajena a la familia.
Para vender la totalidad del inmueble será necesario que intervengan todos los propietarios o las personas facultadas para representarlos.
Antes de ponerlo en el mercado conviene acordar:
- Precio de salida.
- Precio mínimo aceptable.
- Reparto de gastos.
- Agencia o sistema de venta.
- Realización de reparaciones.
- Uso del inmueble mientras se vende.
- Distribución del dinero.
- Cancelación de cargas.
- Tratamiento de ofertas.
Una valoración independiente permite evitar que el piso se publique por un precio irreal o que termine vendiéndose por debajo de mercado por la urgencia de alguno de los herederos.
Puede un hermano vender solamente su parte
Un copropietario puede transmitir su participación sin vender las cuotas de los demás. Lo que vende no es una habitación concreta, sino un porcentaje indiviso sobre el conjunto de la vivienda.
Esta opción presenta varias dificultades:
- La participación suele resultar menos atractiva que el inmueble completo.
- Puede venderse con un descuento importante.
- El comprador pasa a compartir la propiedad con los otros hermanos.
- Pueden aparecer nuevos conflictos.
- Deben revisarse los posibles derechos de los demás comuneros.
Por eso, antes de vender una cuota a un tercero, suele ser recomendable ofrecer una solución a los otros copropietarios y comparar el resultado con una venta conjunta o una adjudicación.
Qué ocurre si un hermano no quiere vender
Un hermano no puede obligar por sí solo a los demás a firmar la venta voluntaria de toda la vivienda. Sin embargo, ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad.
Cuando no existe acuerdo pueden intentarse:
- Negociación directa.
- Tasación independiente.
- Adjudicación a uno con compensación.
- Mediación.
- Venta conjunta.
- Compra de participaciones.
- División judicial.
Si el inmueble es indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicárselo a uno indemnizando al resto, la división puede desembocar en la venta y reparto del precio.
Dentro de la propia partición hereditaria, el Código Civil también permite adjudicar el inmueble a un heredero compensando a los demás, aunque uno solo puede solicitar que se venda en pública subasta.
Puedes ampliar esta situación en qué hacer cuando los herederos no se ponen de acuerdo.
División judicial de la vivienda
La vía judicial debería plantearse cuando las soluciones negociadas han fracasado y la copropiedad se ha vuelto insostenible.
Es importante comprender que la división judicial no garantiza que un hermano consiga comprar la vivienda por el precio que desea. Dependiendo de la situación, el procedimiento puede conducir a su venta y al reparto del importe obtenido.
Antes de llegar a ese punto resulta recomendable contar con:
- Una valoración independiente.
- Una propuesta de adjudicación.
- Un cálculo de compensaciones.
- Una relación de gastos y deudas.
- Una explicación clara de las alternativas.
Quién paga la tasación del piso heredado
El pago dependerá de quién contrate el informe y de si la valoración responde al interés común o al interés particular de una persona.
Cuando todos los hermanos acuerdan utilizar la tasación para repartir el piso, pueden distribuir su coste conforme al acuerdo alcanzado. Cuando la encarga una sola persona para defender su posición, normalmente será quien asuma inicialmente los honorarios.
La explicación completa se encuentra en quién paga la tasación de una herencia.
Cómo afecta la venta del piso heredado al IRPF
Cuando los hermanos venden una vivienda heredada, cada uno deberá analizar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a su porcentaje.
Con carácter general, la ganancia se calcula mediante la diferencia entre:
- El valor de transmisión.
- El valor de adquisición.
- Los gastos y tributos que puedan incorporarse conforme a la normativa.
- Las inversiones o mejoras que resulten acreditables.
- Las amortizaciones, cuando el inmueble haya estado arrendado y proceda computarlas.
En una adquisición por herencia, el valor de adquisición se determina conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado. La Agencia Tributaria indica que, en adquisiciones hereditarias posteriores a 2022, el valor de referencia puede influir directamente en el importe de adquisición utilizado posteriormente para calcular la ganancia patrimonial.
Solicitar a Juan Sastre la valoración del piso heredado
Por qué importa el valor declarado en la herencia
El valor utilizado al aceptar la herencia puede influir posteriormente en el cálculo de la ganancia cuando se venda la vivienda.
Esto no significa que deba declararse una cifra artificialmente elevada. La cantidad debe responder al régimen fiscal aplicable y no superar el valor de mercado.
Siendo tasador puedo determinar y justificar el valor inmobiliario, pero el cálculo final del impuesto debe revisarse con un asesor fiscal porque puede depender de gastos, mejoras, amortizaciones, residencia fiscal y circunstancias personales.
Como tasador de herencias en España te digo
Como tasador de herencias en España, veo con frecuencia que el conflicto no comienza porque los hermanos quieran cosas distintas. Comienza porque cada uno utiliza una cifra diferente para defender lo que quiere hacer.
Quien desea comprar el piso suele proponer un valor bajo. Quien prefiere vender suele fijarse en los anuncios más caros. Y quien no tiene prisa puede bloquear cualquier propuesta.
Mi recomendación es establecer primero un valor independiente y decidir después qué alternativa resulta más conveniente.
La tasación no obliga a vender ni a adjudicar. Lo que hace es poner una base objetiva sobre la mesa para que las decisiones se tomen con datos y no con intereses personales.
Cuando el desacuerdo se centra precisamente en la cifra, puedes consultar mi servicio de valoración ante desacuerdos entre herederos.
Preguntas frecuentes sobre pisos heredados entre hermanos
Estas respuestas resumen las dudas que aparecen con mayor frecuencia cuando varias personas reciben una misma vivienda.
¿Puede un hermano quedarse con la vivienda heredada?
Sí. Puede adjudicársela compensando a los demás por el valor de sus participaciones, siempre que exista acuerdo o se utilice el procedimiento jurídico correspondiente.
¿Cómo se calcula lo que debe pagar a sus hermanos?
Se parte del valor de mercado, se aplica el porcentaje de cada heredero y se ajustan las cargas, deudas, gastos y otros bienes que intervengan en la partición.
¿Un hermano puede vender toda la casa sin permiso?
No. Para vender voluntariamente la totalidad del piso deben intervenir todos los propietarios o sus representantes.
¿Puede vender solamente su participación?
Sí. Cada copropietario puede transmitir su cuota indivisa, pero no una parte física concreta del inmueble.
¿Qué pasa cuando uno no quiere vender?
No puede obligársele a firmar una venta voluntaria, pero tampoco puede imponer indefinidamente que todos permanezcan en copropiedad. Cualquier copropietario puede solicitar la división.
¿Debe utilizarse el valor de referencia para pagar a los hermanos?
No necesariamente. El valor de referencia tiene una finalidad fiscal. Para compensar a los hermanos conviene conocer el valor real de mercado.
¿Es obligatorio contratar un tasador?
No siempre es obligatorio, pero resulta especialmente recomendable cuando uno quiere quedarse con la vivienda, existen valores diferentes o el reparto puede provocar un conflicto.
¿Quién paga los gastos mientras el piso sigue siendo de todos?
Dependerá del tipo de gasto, los porcentajes de participación, el uso que haga cada persona y los acuerdos existentes. Conviene dejar por escrito cómo se repartirán comunidad, impuestos, seguros, reparaciones y suministros.
Solicita la valoración de un piso heredado por varios hermanos
Para preparar la valoración necesitaré conocer:
- Dirección del inmueble.
- Referencia catastral.
- Porcentaje de cada heredero.
- Fecha para la que se necesita el valor.
- Finalidad del informe.
- Estado de la vivienda.
- Existencia de hipoteca, usufructo o alquiler.
- Documentación disponible.
- Posibilidad de realizar una visita.
- Existencia de acuerdo o desacuerdo.
Trabajo en toda España y estudio personalmente cada caso.
Un valor independiente permite calcular compensaciones, comparar alternativas y evitar que un hermano salga beneficiado o perjudicado en el reparto.
Solicitar a Juan Sastre la valoración del piso heredado
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
