VALORACIÓN PREVIA de inmuebles en HERENCIA

Establecer valor estimado de inmuebles en herencia

Qué es la valoración previa de inmuebles en Herencia

Perito tasador especialista en tasación de herencias y divorcios
Juan sastre, tasador de herencias

Se puede definir la valoración previa de inmuebles en Herencia como el valor que se le atribuye a los inmuebles de manera estimada, mediante un pre informe de valoración, tomando como referencia los datos más significativos del inmueble.

Es decir, obtener de manera orientativa el valor de los inmuebles, para adquirir un conocimiento aproximado del mismo. Dicho valor orientativo, que no debería distar mucho del valor real de mercado, debe ayudar a los herederos a la toma rápida de decisiones en cuanto al que hacer con los bienes heredados.

 

Cuándo se realiza la valoración previa de inmuebles en Herencia

Al igual que una valoración definitiva, la valoración previa de inmuebles en Herencia es aconsejable antes de la toma de decisiones por parte de los beneficiarios de la herencia, es decir los herederos.

Aceptar o no una herencia, conlleva un acto de responsabilidad. Cabe recordar que decir sí a una herencia implica entre otros, aceptar y recibir el patrimonio del fallecido, pero también sus deudas. Implica también, hacer frente al pago de impuestos como el impuesto de sucesiones y plusvalía. Si todo ello, le sumamos los conflictos que a menudo se generan en el reparto de bienes entre herederos, que mejor que saber el valor aproximado del patrimonio del causante, para saber qué camino escoger.

La información es poder, y una PRETASACIÓN de los bienes heredados, puede facilitar la toma de decisiones.

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Valoración previa de inmuebles en Herencia fiable

La valoración previa de inmuebles en herencia fiable, es aquella que, aun obteniendo un valor orientativo y previo al informe definitivo, es revisada y certificada por un tasador titulado.

No confundir la valoración previa de inmuebles en herencia, con informes estimados de valor y de manera automatizada, donde es un sistema informático que, en relación a muestras obtenidas de manera automática, calcula el valor medio del bien inmueble.

 

 

Mis informes de valoración previa en herencia, son revisados personalmente por mí y bajo el visado del gabinete pericial. 

 

Ventajas de una valoración previa de inmuebles en Herencia

La valoración previa de inmuebles en herencia ofrece varias ventajas. Entre las más significativas, podemos encontrar el ahorro de dinero en el coste del informe de tasación. Al tratarse de un pre informe y por tanto un análisis previo al informe final, el coste del mismo se ve gratamente afectado.

Tanto es así que, puedo asegurar que el coste de mis INFORMES DE VALORACIÓN PREVIA DE INMUEBLES EN HERENCIA, rondan por la mitad del precio en comparación al informe final, sellado y visado.

Además del coste, un informe previo de valoración de los bienes puede evitar conflictos entre herederos y favorecer así la toma de decisiones.

A continuación, detallo, situaciones reales en herencias, donde obtener una valoración previa de los inmuebles, puede ser de gran ayuda.

 

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Valoración previa de inmuebles en herencias con varios herederos

La situación ideal, es aquella donde cada heredero puede heredar un inmueble. Como en muchas ocasiones hay más herederos que inmuebles, se producen los llamados proindivisos del bien. Es decir, todos los herederos son dueños de todo, más aún cuando no existe testamento.

En este tipo de situaciones, lo recomendable es la tasación de los bienes para saber el valor de los mismos. Tomando como referencia ese valor, es habitual que uno de los herederos pueda y quiera comprar su parte al resto. Para ello será necesaria una valoración neutra por un tasador externo.

 

Valoración previa por desconocimiento del valor del inmueble

Otro supuesto en cuanto a obtener una valoración previa de la herencia podemos situarlo en el hecho que conlleva el desconocimiento del valor del inmueble. En viviendas resulta relativamente fácil poder determinar un valor. Pero ¿si hablamos de solares o terrenos? o ¿si el inmueble heredado resulta ser un edificio destinado al alquiler turístico o un hotel?.

A modo de ejemplo te comento, que en un terreno urbano ya no solo se valora el m2 del mismo y sí su posibilidad de edificación.

El desconocer y no saber el valor de los bienes heredados, puede llevar a cometer errores a los herederos en cuanto al reparto y al uso de esos bienes. 

Si bien es cierto, que en este tipo de inmuebles es necesaria hacer una importante labor previa (consulta de expedientes municipales, proyectos, reuniones con arquitecto municipal) para saber su valoración real, siempre se puede realizar un informe del valor estimado. Dependiendo del tipo de inmueble y su ubicación, se puede establecer un valor previo.

 

Informe previo de valoración de bienes para el pago de impuestos

Realizar un informe previo de valoración de los bienes en herencia indica aproximadamente, el valor sobre el que va a aplicarse el % del impuesto de sucesiones, dependiendo de la comunidad donde se haga frente el pago del mismo y siempre desde el prisma de la valoración de mercado y no la catastral.

Por norma general y muy extendida en todo el territorio español, ni el valor fiscal ni el valor catastral se asemejan al valor de mercado del inmueble. Dichos valores se calculan de manera automática sin tener en cuenta las circunstancias de la edificiación ni estado.

Dependiendo de la decisión final del heredero/s en cuanto al uso de la vivienda heredada (venderla o quedársela en propiedad) y de la comunidad autónoma, será recomendable establecer un valor u otro en cuanto al pago del impuesto de sucesiones.

 

Informe de valor previo para pericial contradictoria

A través de un informe del valor previo para pericial contradictoria, podremos establecer un avalúo estimado del bien. Si se considera que el valor obtenido es más real que el aportado por hacienda, se puede realizar un informe definitivo.

Llevar y ejercer nuestro derecho de presentar una “tasación pericial contradictoria” que baje el valor del inmueble y así pagar menos impuestos (los que nos corresponden). 

 

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Cómo se calcula el valor previo de una vivienda en una Herencia

Para calcular el valor previo de una vivienda en una herencia, será necesario conocer todos los servicios y características de la misma. Es decir, saber de cuantas habitaciones dispone la vivienda, baños, superficie, terraza y zona comunes.

Además de todo ello, saber si dentro de la misma escritura de la vivienda consta garaje y trastero. 

Con todo ello, se puede realizar un preinforme de valoración.

 

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