Cómo valorar vivienda con mobiliario

A la hora de obtener el valor de una vivienda con mobiliario dentro, lo primero que hay que diferenciar es el valor del inmueble y el valor de los muebles o bienes interiores. Mucha gente piensa que cuando se tasa una vivienda también se están valorando automáticamente los muebles, enseres o contenido que hay dentro.

Y no es así. Una cosa es el continente y otra muy distinta el contenido. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador inmobiliario y tasador de contenido en España. En este tipo de valoraciones, lo importante es separar bien qué se está valorando: la vivienda como inmueble, el mobiliario interior o ambos conceptos por separado.

Qué valor se da a una vivienda con mobiliario dentro

Cuando se valora una vivienda con mobiliario dentro, el valor principal del informe suele ser el del bien inmueble, con independencia de los muebles que existan en su interior. Es decir, se analiza la vivienda por su ubicación, superficie, estado, distribución, antigüedad, calidades, entorno y comparables de mercado.

El mobiliario no forma parte automática del valor de tasación del inmueble, esto es así porque la vivienda y los muebles son bienes distintos. El inmueble tiene un valor inmobiliario, los muebles, electrodomésticos y enseres tienen otro valor diferente, normalmente condicionado por su antigüedad, estado, uso y depreciación.

Por qué no se deben mezclar inmueble y mobiliario 

Mezclar el valor de la vivienda con el valor del mobiliario puede generar confusión, sobre todo en herencias, divorcios o liquidaciones donde hay que repartir bienes. Una vivienda puede valer 300.000 euros como inmueble, pero además tener dentro mobiliario, electrodomésticos u objetos que también deben valorarse si forman parte del reparto.

Por eso, antes de hacer el informe, hay que tener claro el objeto del encargo. No es lo mismo valorar solo la vivienda que valorar también el contenido que hay dentro.

Cómo se valoran los muebles dentro de una vivienda 

Los muebles no suelen valorarse dentro del informe de tasación inmobiliaria de la vivienda. Para valorar el mobiliario, lo correcto es elaborar una valoración separada o un informe anexo de bienes muebles y contenido. Hay que tener en cuenta que los muebles pierden valor muy rápido con el uso, el paso del tiempo y eso afecta.

Esto permite diferenciar bien el valor del continente y el valor del contenido. Así se evitan errores y se puede justificar cada partida de forma más clara. En un reparto de herencia, por ejemplo, puede ser necesario valorar tanto la vivienda heredada como los muebles, enseres, electrodomésticos o bienes de valor que se encuentran dentro.

Qué factores influyen en la tasación del mobiliario

Para valorar el mobiliario de una vivienda, hay que analizar el tipo de bien y su funcionalidad. No se valora igual una mesa de comedor que una televisión, un sofá, una obra de arte o un electrodoméstico. Cada bien tiene una vida útil distinta, un mercado distinto y una depreciación diferente. Por eso, el tasador debe estudiar el estado, la antigüedad, el uso, la obsolescencia y el posible valor residual.

Aspectos que suelen tenerse en cuenta:

• Tipo de bien, porque no se valora igual un mueble común que una pieza singular.
• Antigüedad, porque el paso del tiempo reduce el valor de muchos bienes.
• Estado de conservación, porque un bien cuidado no vale igual que uno deteriorado.
• Vida útil y depreciación, para calcular un valor razonable a fecha de valoración.

 

Qué diferencia hay entre continente y contenido

Para entender bien este tipo de valoración, hay que diferenciar entre continente y contenido. El continente es la propia vivienda, paredes, techos, suelos, estructura, instalaciones fijas, carpinterías y todos aquellos elementos que forman parte del inmueble.

El contenido, en cambio, son los bienes que están dentro de la vivienda y que pueden retirarse sin alterar la naturaleza del inmueble. Aquí entran muebles, electrodomésticos, ropa, enseres, objetos decorativos, herramientas, equipos electrónicos y otros bienes.

Valorar el continente de una vivienda 

Valorar el continente significa valorar la construcción y los elementos propios del inmueble. Aquí se analiza la vivienda como bien inmobiliario. Para ello se pueden utilizar distintos métodos de valoración, aunque en viviendas residenciales lo más habitual suele ser el método de comparación, analizando inmuebles similares en el mercado.

La clave está en valorar la casa por lo que realmente es como inmueble, sin dejar que el mobiliario interior distorsione el resultado.

Valorar el contenido de una vivienda

Valorar el contenido significa dar valor a los bienes muebles que se encuentran dentro de la vivienda. Este trabajo puede hacerse de forma individual o por lotes, dependiendo del tipo de bienes y de la finalidad del informe. En una separación o divorcio, por ejemplo, puede ser necesario valorar el mobiliario para repartirlo correctamente o compensar a una de las partes.

En esos casos puede encajar dentro de un procedimiento de tasación de divorcios, especialmente si también se valora la vivienda familiar.

Como tasador inmobiliario y de contenido en España 

Como tasador inmobiliario y de contenido en España, mi opinión es clara, una vivienda con muebles dentro no debe valorarse como si todo formara parte del mismo bloque. He visto muchas situaciones donde se mezcla el valor de la vivienda con el valor del mobiliario y eso termina generando problemas.

Sobre todo cuando hay varios herederos, una pareja separándose o una sociedad que debe liquidar bienes. El inmueble tiene su valor, el mobiliario tiene el suyo y si ambos importan para el reparto, deben analizarse por separado.

Cuándo es necesario valorar vivienda y mobiliario juntos 

La valoración conjunta de vivienda y mobiliario puede ser necesaria en herencias, divorcios, liquidación de sociedades o reclamaciones donde tanto el inmueble como los bienes interiores tengan importancia económica. En una valoración de vivienda en divorcio, puede ser necesario valorar la casa y, además, el mobiliario que forma parte de la vida común.

En una herencia, puede ocurrir lo mismo si los herederos deben repartir vivienda, muebles, electrodomésticos y otros bienes.

Mi recomendación es sencilla:

• No confundas el valor de la vivienda con el valor de los muebles.
• Define bien el objeto del informe antes de valorar.
• Separa continente y contenido.
• Valora el mobiliario con criterios propios.
• No des por hecho que los muebles aumentan automáticamente el valor del inmueble.

Una vivienda con mobiliario dentro puede requerir dos valoraciones distintas, una del inmueble y otra del contenido. Hacerlo así evita confusiones, discusiones y repartos mal planteados. Para este tipo de situaciones puedes consultar mi servicio de tasador de herencias o de tasador de divorcios, según el contexto en el que necesites valorar la vivienda y los bienes interiores.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.