Vivienda con hipoteca en divorcio : cómo afecta al valor real

Cuando en un divorcio la vivienda familiar tiene hipoteca, es muy habitual que aparezca la misma duda: si todavía se está pagando el préstamo, ¿eso cambia el valor del inmueble o la compensación entre las partes?

Es una pregunta lógica. Muchas personas piensan que la hipoteca reduce directamente el valor de la vivienda. Pero en realidad, el valor del inmueble y la deuda pendiente son dos cosas distintas que deben analizarse por separado dentro del proceso de divorcio.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en valoración de bienes en divorcios en toda España. Por experiencia, cuando no se entiende bien cómo influye la hipoteca en el reparto, suelen aparecer diferencias entre las partes que podrían evitarse con una base clara desde el principio.

El valor de la vivienda y la hipoteca son dos cosas distintas 

Uno de los errores más habituales es pensar que el valor de la vivienda es el valor que queda después de descontar la hipoteca. En realidad lo que cuenta es el valor de mercado que tiene el inmueble en el momento del divorcio. 

En la tasación de vivienda en divorcio, lo primero que se determina es cuánto vale realmente el inmueble en ese momento. Después, sobre esa base, se tiene en cuenta la deuda para calcular una cifra intermedia entre las partes.

Confundir estos dos conceptos suele generar discusiones innecesarias desde el inicio.

Cómo influye la hipoteca en el reparto entre las dos partes 

Aunque la hipoteca no cambia el valor del inmueble, sí influye directamente en el pago. El mayor obstáculo no es el acuerdo entre las partes si no obtener la aprobación del banco en esta operación. 

Por ejemplo:

• Si la vivienda vale 300.000 €
• Y queda pendiente una hipoteca de 100.000 €
• El valor económico a repartir entre ambos no es 300.000 €, sino la diferencia entre el valor del inmueble y la deuda pendiente

Este cálculo es especialmente importante cuando uno de los dos quiere quedarse con la vivienda y compensar económicamente al otro. Funciona como un apoyo para tomar decisiones en el proceso.

En ese momento, trabajar con cifras claras evita muchos desacuerdos posteriores. Alcanzando un presupuesto final, lo que ayuda a crear un acuerdo en común.

Qué ocurre si la vivienda es un bien ganancial 

Lo que ocurre cuando la vivienda pertenece a ambos dentro del régimen de gananciales, la hipoteca también forma parte del análisis del reparto. Significa que para saber cuánto le toca a cada uno, primero hay que restar la deuda pendiente al valor actual de la casa.

En la valoración de bienes gananciales, no solo se tiene en cuenta el valor del inmueble, sino también cómo se distribuye la responsabilidad de la deuda pendiente entre las partes. De esta forma, se asegura que el reparto final sea equilibrado, considerando tanto lo que vale la casa como lo que aún se le debe al banco.

Esto influye directamente en:

• La compensación económica.
• La adjudicación del inmueble.
• Y el equilibrio final del reparto.

Por experiencia, muchas diferencias entre las partes no aparecen por el valor de la vivienda en sí, sino por cómo se interpreta la hipoteca dentro del reparto.

Qué pasa cuando uno de los dos se queda con la vivienda hipotecada 

Una de las situaciones más habituales es que uno de los dos quiera quedarse con la vivienda y continuar pagando la hipoteca. En estos casos, resulta más fácil realizar un reparto de la vivienda.

Es decir, que un titular ceda su parte al otro para poder traspasar la vivienda de una forma menos costosa que utilizando una venta. 

En este caso, es importante analizar correctamente dos aspectos:

• El valor real del inmueble.
• La deuda pendiente del préstamo.

Porque ambos elementos influyen directamente en el pago que debe recibir la otra parte. Si este cálculo no se hace bien desde el principio, el acuerdo parece equilibrado en el momento del divorcio, pero puede generar dudas más adelante.

Mi recomendación como tasador de Divorcios en España

Si en vuestro divorcio la vivienda familiar todavía tiene hipoteca, es importante no tomar decisiones basadas únicamente en cifras aproximadas o en lo que queda pendiente de pagar al banco.

Muchas veces veo que una de las partes piensa que la deuda reduce directamente el valor de la vivienda, mientras que la otra entiende el reparto de otra manera distinta. En ese momento aparecen diferencias que no tienen que ver con el inmueble, sino con la falta de una base común clara.

Aclarar bien el valor de la vivienda y entender cómo influye la hipoteca en el reparto ayuda mucho a evitar conflictos innecesarios y facilita que el acuerdo sea equilibrado para ambos.