Soy Juan Sastre, perito tasador y en este caso recibí el encargo de determinar el valor de un edificio que debía tenerse en cuenta dentro de un reparto hereditario. El inmueble tenía una particularidad importante: existía división horizontal, por lo que estaba formado por diferentes unidades registrales independientes. Para realizar correctamente la tasación de los inmuebles de la herencia tuve que valorar por separado un local comercial y cuatro viviendas situadas en las distintas plantas del edificio.
Este es un caso real anonimizado. He eliminado nombres, dirección, referencias registrales y catastrales y cualquier otra información que pudiera permitir identificar a los propietarios. Los valores que aparecen en este artículo están redondeados.
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El problema: valorar un edificio no siempre significa hacer una única tasación
Cuando alguien me dice que necesita «valorar un edificio», la primera cuestión que tengo que comprobar es cómo está jurídicamente configurado ese inmueble.
No es lo mismo valorar un edificio que constituye una única finca que un inmueble en el que existe una división horizontal y cada local o vivienda constituye una unidad registral independiente.
En este expediente estábamos ante el segundo supuesto. El edificio estaba compuesto por:
- un local comercial en planta baja;
- una vivienda en primera planta;
- una vivienda en segunda planta;
- una vivienda en tercera planta;
- y una vivienda ático.
Por tanto, para conocer el valor patrimonial del conjunto no realicé una única valoración global del edificio. Primero debía conocer el valor de mercado de cada una de las cinco unidades.
Después podríamos obtener el valor conjunto mediante la suma de todas ellas.
Cinco unidades registrales significaban cinco valoraciones independientes
La existencia de división horizontal era determinante para organizar el trabajo. Cada elemento tenía su propia realidad física y económica. El local comercial no podía valorarse utilizando directamente el mercado residencial.
Las viviendas podían encontrarse en el mismo edificio y compartir ubicación, antigüedad y determinadas características constructivas, pero cada una seguía teniendo sus propias condiciones.
La planta, superficie, distribución, estado, luminosidad o características particulares podían influir en el valor final. Por eso elaboré un informe individual para cada unidad.
El resultado aproximado fue el siguiente:
| Unidad valorada | Valor de mercado aproximado |
|---|---|
| Local comercial | ≈ 352.000 € |
| Vivienda 1 | ≈ 442.000 € |
| Vivienda 2 | ≈ 410.000 € |
| Vivienda 3 | ≈ 423.000 € |
| Vivienda ático | ≈ 288.000 € |
| Valor conjunto de las cinco unidades | ≈ 1.915.000 € |
El local comercial necesitaba su propio mercado de comparación
Este punto es importante. Aunque el local formaba parte físicamente del mismo edificio, no tenía sentido valorarlo utilizando los mismos testigos que las viviendas.
Su uso era comercial y necesitaba comparables relacionados con locales que pudieran representar razonablemente su mercado. Durante la inspección comprobé también la superficie utilizada para la valoración, que coincidía con la documentación disponible.
El resultado situó el valor del local aproximadamente en 352.000 euros. Esto demuestra por qué, cuando un edificio combina usos diferentes, no debemos limitar la valoración a:
«El edificio tiene tantos metros cuadrados multiplicados por un mismo precio por metro cuadrado.»
Eso habría mezclado productos inmobiliarios que responden a mercados distintos.
Las viviendas estaban en el mismo edificio, pero tampoco valían exactamente lo mismo
Las viviendas compartían ubicación y características generales del edificio, pero eso no significaba que debieran recibir automáticamente un mismo valor.
Tres de las viviendas tenían aproximadamente 99 m² comprobados, mientras que el ático tenía una superficie construida inferior, de aproximadamente 69 m². Las inspecciones y los informes permitieron analizar cada una individualmente. Para cada vivienda fue necesario seleccionar comparables, analizar precios de oferta, depurarlos y estudiar las diferencias respecto de la unidad que estaba valorando.
El hecho de encontrarse dentro del mismo edificio facilitaba la comprensión del conjunto, pero no convertía las viviendas en activos económicamente idénticos.
Y esa diferencia resulta especialmente importante cuando los inmuebles van a formar parte de una herencia.
El reparto necesitaba valores individuales, no solo saber cuánto valía todo el edificio
Imaginemos que los herederos quieren adjudicarse diferentes unidades. Uno podría recibir una vivienda. Otro podría quedarse con el local. Otro podría recibir otra vivienda y compensar económicamente al resto.
Para poder estudiar cualquier posibilidad de este tipo no basta con decir:
«El edificio vale aproximadamente 1,9 millones de euros.»
Necesitamos poder decir:
«Esta unidad tiene este valor y esta otra tiene este otro.»
Ahí está una de las principales utilidades de la valoración individualizada de los bienes en una herencia.
El valor total resulta importante, pero para poder formar lotes, adjudicar bienes o estudiar compensaciones necesitamos conocer previamente qué aporta cada unidad al conjunto patrimonial.
Este planteamiento es parecido al que expliqué en otro caso real en el que tuve que valorar varios inmuebles para repartir una herencia, aunque aquí existía una diferencia importante: todos los bienes formaban parte físicamente del mismo edificio y ya tenían constituida su división horizontal.
Las terrazas plantearon un problema diferente
Hasta aquí el expediente ya tenía interés. Pero apareció además una cuestión más particular. Algunas unidades disfrutaban de terrazas o patios asociados a su uso.
El problema consistía en que no estábamos necesariamente ante superficies de propiedad privativa de esas viviendas. Existían espacios que tenían consideración comunitaria pero cuyo disfrute se encontraba vinculado de hecho a determinadas unidades.
Y esto genera una cuestión valorativa importante:
¿Tiene valor económico el uso exclusivo de una terraza aunque la terraza sea comunitaria?
Desde el punto de vista del mercado, la respuesta puede ser sí. Una vivienda que disfruta de manera exclusiva de una terraza ofrece al comprador una funcionalidad que otra vivienda idéntica sin ese uso no tiene.
Pero existe una diferencia fundamental entre:
ser propietario de la terraza
y
tener atribuido su uso privativo.
No son jurídicamente lo mismo y, por tanto, tampoco debemos tratarlos exactamente igual en una valoración.
Una terraza comunitaria de uso privativo puede aportar valor a la vivienda
Desde un punto de vista inmobiliario resulta bastante intuitivo. Dos viviendas pueden tener la misma superficie interior. Pero si una dispone del disfrute exclusivo de una terraza de tamaño relevante y la otra no, el mercado normalmente no las percibirá como productos idénticos.
La terraza mejora la funcionalidad, el disfrute y, en muchos casos, el atractivo comercial de la vivienda. Eso significa que el derecho o facultad de uso puede tener una repercusión económica.
Pero en este expediente apareció una limitación documental especialmente importante.
No añadí automáticamente el valor de las terrazas al valor de las viviendas
En la documentación analizada no existía constancia registral suficiente de esos derechos de uso como para incorporarlos directamente y sin reservas al valor de las unidades.
Por ese motivo realicé una valoración separada y de carácter informativo. Ese matiz es fundamental.
No sería correcto decir:
«La terraza mide tantos metros y por tanto pertenece a la vivienda.»
Si documentalmente estamos ante un elemento común, debemos respetar esa realidad. Lo que sí podemos analizar técnicamente es qué valor económico podría representar su uso exclusivo, siempre dejando claro el alcance y las limitaciones de esa conclusión.
Tres espacios de uso exclusivo tuvieron que analizarse separadamente
En este caso se estudiaron tres situaciones:
| Espacio analizado | Superficie aproximada | Valor informativo del uso |
|---|---|---|
| Patio asociado al local comercial | ≈ 10 m² | ≈ 5.400 € |
| Terraza asociada a una vivienda | ≈ 6,85 m² | ≈ 6.550 € |
| Terraza asociada al ático | ≈ 22,58 m² | ≈ 26.950 € |
Estos importes no se incorporaron al valor total del edificio, precisamente porque la situación documental de esos usos exigía tratarlos separadamente. El anexo del expediente los valoró únicamente con carácter informativo.
Este detalle es importante
No publicaríamos nunca la terraza como propiedad de la vivienda si documentalmente no podemos acreditarlo. Una cosa es valorar la propiedad.
Otra, distinta, valorar económicamente una facultad de uso.
Por qué revisé la división horizontal antes de valorar el edificio
Para mí este es uno de los aprendizajes principales del caso. Antes de empezar a buscar comparables o calcular valores, necesitaba entender qué estaba valorando realmente.
Si jurídicamente existían cinco fincas independientes, esa estructura tenía que reflejarse en el trabajo pericial. La documentación registral confirmaba que el local y las cuatro viviendas constituían unidades diferenciadas dentro de la división horizontal del edificio. Por ejemplo, el ático figuraba como una finca registral independiente con su propia descripción y cuota de participación.
La valoración tenía que respetar esa realidad.
Primero:
local → valor independiente
Después:
vivienda 1 → valor independiente
vivienda 2 → valor independiente
Inmueble 3 → valor independiente
ático → valor independiente
Y finalmente:
suma de los cinco valores = valor patrimonial conjunto considerado para el expediente.
El valor de todo el edificio no eliminaba la importancia del valor de cada planta
El resultado conjunto fue de aproximadamente 1,9 millones de euros. Pero si este informe se hubiera limitado a esa cifra, habría perdido buena parte de su utilidad para un reparto hereditario.
Los herederos necesitaban saber cómo estaba distribuido económicamente ese valor.
Aproximadamente:
- un 18 % procedía del local;
- un 23 % de una de las viviendas;
- alrededor de un 21 % de otra;
- aproximadamente un 22 % de la tercera;
- y en torno a un 15 % correspondía al ático.
No necesitamos que los porcentajes sean exactamente iguales.
Precisamente lo importante es comprobar que cada unidad representaba una parte distinta del patrimonio.
Mi trabajo como tasador no consistía en repartir jurídicamente la herencia
Como en otros expedientes relacionados con sucesiones, mi función tenía un límite muy claro. Yo no decidía quién debía recibir el local. No decidía qué heredero debía quedarse con el ático.
Tampoco determinaba las legítimas, las cuotas hereditarias ni las consecuencias fiscales de las adjudicaciones. Esas cuestiones corresponden a abogados, asesores fiscales, notarios y, en su caso, a los propios herederos.
Mi función era proporcionarles una base económica técnicamente. Cuando todos conocen el valor de los bienes, resulta mucho más sencillo estudiar después las alternativas jurídicas.
Qué habría ocurrido si hubiéramos utilizado un único valor medio por metro cuadrado
Este caso también demuestra por qué determinados atajos pueden ser peligrosos. Podríamos haber sumado todas las superficies del edificio y aplicar un valor medio.
El cálculo sería sencillo. Pero técnicamente perderíamos información esencial. Un local comercial y una vivienda no responden necesariamente al mismo mercado. Un ático no tiene por qué tener el mismo comportamiento que una vivienda situada en otra planta.
Una terraza de uso privativo no puede incorporarse como si fuera superficie construida de propiedad exclusiva si documentalmente no lo es. Y cuando existe división horizontal, cada finca tiene además identidad propia.
Simplificar demasiado habría hecho el cálculo más rápido, pero considerablemente menos útil para el reparto de la herencia.
La documentación y la realidad física tenían que analizarse juntas
En todos los inmuebles realicé inspección, identificación física y comprobación de las superficies utilizadas en los informes. También analicé la documentación catastral y registral disponible.
Para mí este cruce de información resulta fundamental. La documentación nos explica jurídicamente qué existe. La visita permite comprobar cómo es realmente el inmueble.
Y el mercado nos ayuda a establecer cuánto puede valer. Una buena valoración aparece cuando esas tres piezas encajan de manera razonable y las discrepancias, si existen, se explican.
Mi criterio como tasador de herencias
Cuando una herencia incluye un edificio completo, una de las primeras preguntas que haría es:
¿El edificio constituye una única finca o existe división horizontal?
La respuesta puede cambiar completamente la forma de plantear la valoración. Si existe división horizontal y diferentes unidades registrales, considero especialmente útil conocer primero el valor individual de cada una.
Eso permite que posteriormente los profesionales que gestionan la herencia puedan trabajar con cifras concretas. Además, cuando aparecen terrazas, patios, azoteas u otros elementos comunes de uso exclusivo, no debemos asumir automáticamente que forman parte de la propiedad privativa.
Hay que comprobar qué dice la documentación y valorar, cuando sea necesario, la diferencia entre propiedad y derecho de uso.
Ese detalle puede tener una repercusión económica importante.
Conclusión
Este caso comenzó con un encargo aparentemente sencillo: conocer cuánto valía un edificio para repartir una herencia.
Pero el trabajo requería bastante más que calcular un precio global. El edificio estaba dividido horizontalmente en cinco unidades independientes: un local comercial y cuatro viviendas.
Cada una necesitó su propia valoración. La suma situó el valor conjunto aproximadamente en 1,9 millones de euros.
Además, fue necesario analizar separadamente varios patios y terrazas comunitarias vinculados al uso de determinadas unidades, porque su disfrute podía tener valor económico aunque no pudiéramos tratarlos automáticamente como superficie privativa de las viviendas.
Ese es precisamente el tipo de cuestiones que pueden marcar la diferencia entre una estimación general y una valoración realmente útil para una herencia.
Si necesitas valorar un edificio, varias viviendas o diferentes fincas antes de repartir una herencia, puedes consultar mi servicio de tasación de inmuebles para herencias y repartos entre herederos.
También puedes consultar otros casos reales de tasaciones y peritajes en los que explico situaciones profesionales que he resuelto personalmente.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
