Valoración de una herencia: bienes, fecha y criterios

Cómo se realiza la valoración de una herencia

La valoración de una herencia consiste en identificar los bienes y derechos que dejó la persona fallecida y determinar cuánto valen en una fecha concreta. Esta valoración puede incluir viviendas, terrenos, locales, vehículos, mobiliario, joyas, participaciones empresariales y otros elementos que formen parte de la masa hereditaria.

El valor que debe utilizarse dependerá de la finalidad. No es lo mismo valorar para presentar un impuesto que calcular cuánto vale actualmente una vivienda que uno de los herederos quiere adjudicarse. Elegir mal la fecha o el tipo de valor puede provocar un reparto desequilibrado y futuras reclamaciones entre los beneficiarios.

En este artículo explico qué bienes se valoran, qué fecha debe utilizarse y cuáles son los criterios principales para calcular el valor de una herencia.

Porque si los herederos aceptan una herencia sin revisar bien los bienes, pueden encontrarse después con diferencias, cargas o valores que no esperaban.

Cuando existe desacuerdo, varios inmuebles o un heredero quiere adjudicarse uno de los bienes, puede ser conveniente contar con un tasador de herencias en España.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España. Por experiencia, muchas herencias se complican no por la falta de bienes, sino porque cada heredero tiene una idea distinta de lo que vale lo heredado.

Qué bienes deben incluirse en la valoración de una herencia

Una herencia no está formada únicamente por viviendas. Para conocer su valor completo hay que realizar un inventario de todos los bienes, derechos y obligaciones que pertenecían a la persona fallecida.

Entre los bienes que pueden formar parte de una herencia encontramos los siguientes.

Bienes inmuebles

Es habitual tener que valorar:

• Viviendas.
• Locales comerciales.
• Garajes y trasteros.
• Terrenos urbanos y rústicos.
• Fincas agrícolas.
• Naves industriales.
• Inmuebles en construcción.
• Viviendas alquiladas, ocupadas o con limitaciones de uso.

Cada inmueble debe analizarse individualmente. Dos viviendas situadas en el mismo edificio pueden tener valores distintos por su altura, superficie, orientación, estado de conservación, distribución o existencia de terraza, garaje y trastero.

Vehículos

También pueden incluirse:

• Turismos.
• Motocicletas.
• Vehículos industriales.
• Embarcaciones.
• Vehículos clásicos.
• Maquinaria agrícola.

Para valorarlos no basta con conocer la marca y el modelo. Deben considerarse la antigüedad, kilometraje, estado de conservación, equipamiento, historial de mantenimiento y situación real del mercado.

Mobiliario y contenido de la vivienda

El contenido de una casa puede tener poca importancia en algunas herencias y convertirse en uno de los principales puntos de conflicto en otras.

Puede ser necesario valorar:

• Muebles.
• Electrodomésticos.
• Equipos electrónicos.
• Vajillas y cristalerías.
• Alfombras.
• Lámparas.
• Objetos decorativos.
• Colecciones.
• Herramientas.
• Enseres personales.

No debe confundirse el valor sentimental con el valor económico. Un objeto puede ser muy importante para la familia y, sin embargo, tener un valor de mercado reducido.

Joyas, obras de arte y objetos singulares

Las joyas, relojes, cuadros, esculturas, antigüedades y colecciones requieren normalmente una valoración específica.

En estos casos deben analizarse factores como:

• Autoría.
• Materiales.
• Estado de conservación.
• Autenticidad.
• Procedencia.
• Demanda existente.
• Operaciones recientes con bienes similares.

Empresas y participaciones

Cuando la persona fallecida era titular de una empresa, negocio o participaciones sociales, la valoración puede resultar especialmente compleja.

No se valora únicamente el mobiliario o la maquinaria. Puede ser necesario analizar la situación económica del negocio, sus activos, deudas, ingresos, rentabilidad, contratos, cartera de clientes y capacidad para continuar funcionando.

Dinero, derechos, cargas y deudas

La herencia también puede incluir:

• Dinero en cuentas.
• Acciones y fondos de inversión.
• Derechos de cobro.
• Préstamos pendientes.
• Hipotecas.
• Deudas tributarias.
• Cargas sobre los inmuebles.
• Obligaciones frente a terceros.

Por eso, antes de repartir los bienes, conviene conocer tanto el activo como el pasivo de la herencia.

Cómo se calcula el valor neto de una herencia

Para calcular el valor neto de una herencia primero se realiza el inventario y la valoración individual de todos los bienes y derechos. Después se descuentan las deudas, hipotecas, cargas y obligaciones pendientes. El resultado permite conocer el valor económico real de la masa hereditaria antes del reparto.

 

¿Todos los bienes de una herencia se valoran de la misma manera?

No todos los bienes de una herencia pueden valorarse aplicando un único criterio. Una vivienda, un vehículo, una empresa, una colección de joyas o el mobiliario de una casa tienen características y mercados diferentes, por lo que requieren métodos de valoración adaptados a cada caso.

En los inmuebles suele analizarse el mercado de propiedades comparables, su ubicación, superficie, estado de conservación, cargas y situación de ocupación. Para los vehículos se tienen en cuenta la antigüedad, el kilometraje, el estado y el mercado de segunda mano. Cuando existen empresas, participaciones sociales, maquinaria o activos profesionales, puede ser necesario estudiar tanto su patrimonio como su capacidad para generar ingresos.

Por eso, calcular el valor de una herencia no consiste únicamente en sumar cifras tomadas de registros o recibos. Primero deben identificarse todos los bienes y derechos, valorarlos individualmente con criterios adecuados y descontar después las deudas y cargas que afecten a la masa hereditaria.

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Para qué se necesita valorar una herencia

La finalidad condiciona completamente el trabajo de valoración. Antes de establecer ninguna cifra hay que responder a una pregunta básica:

¿Para qué se necesita conocer el valor?

Valoración para liquidar impuestos

Cuando se recibe una herencia debe determinarse el valor de los bienes a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En el caso de los inmuebles que tengan valor de referencia, este constituye con carácter general la base imponible del impuesto en la fecha del devengo, salvo que el valor declarado por los interesados sea superior. La aplicación concreta debe revisarse atendiendo a la normativa estatal y autonómica correspondiente.

Esto no significa que el valor de referencia sea necesariamente el precio por el que podría venderse la vivienda.

El valor fiscal y el valor de mercado responden a finalidades diferentes. Un inmueble puede tener un valor de referencia determinado y, al mismo tiempo, presentar circunstancias físicas, urbanísticas o jurídicas que afecten a su valor real de mercado.

Valoración para repartir los bienes

En el reparto de una herencia lo importante suele ser conocer cuánto valen realmente los bienes para que las adjudicaciones sean equilibradas.

Imaginemos una herencia formada por:

• Una vivienda.
• Un local.
• Una plaza de garaje.
• Varias cuentas bancarias.

Si un heredero recibe la vivienda y otro el local, no basta con utilizar el valor catastral de ambos. Hay que conocer su valor de mercado para determinar si las adjudicaciones son equivalentes o si uno de los beneficiarios debe compensar económicamente al otro.

Una valoración independiente facilita que todos los herederos trabajen con los mismos datos y evita que cada uno defienda únicamente la cifra que más le conviene.

Valoración cuando existe desacuerdo

El conflicto aparece muchas veces cuando uno de los herederos considera que una vivienda vale más de lo que sostienen los demás.

También es frecuente que:

• Uno de los herederos quiera vender.
• Otro quiera quedarse con el inmueble.
• Un beneficiario aporte una tasación diferente.
• Se utilicen anuncios inmobiliarios como única referencia.
• No exista acuerdo sobre el estado real del bien.
• Alguno de los interesados no permita acceder a la vivienda.

En estas situaciones, una valoración técnica puede ayudar a encauzar la negociación y reducir la discusión sobre el precio.

Cuando el principal problema es la diferencia de criterio entre los beneficiarios, puedes consultar el servicio de valoración por desacuerdo sobre el valor de los inmuebles.

Qué fecha debe utilizarse para valorar una herencia

La fecha de valoración es uno de los aspectos más importantes y también uno de los que más errores provoca.

El valor de una vivienda cambia con el paso del tiempo. Una misma propiedad puede tener un precio diferente en la fecha del fallecimiento, en la fecha de aceptación de la herencia y varios años después, cuando los herederos deciden repartirla.

La fecha que debe utilizarse dependerá de la finalidad del informe.

Fecha de fallecimiento

Puede ser necesario calcular el valor que tenían los bienes en la fecha del fallecimiento, especialmente cuando se analiza la situación tributaria, una adjudicación antigua o una herencia que se formalizó años atrás.

En estos casos no debe utilizarse directamente el precio actual. Hay que reconstruir las condiciones que existían en el mercado en la fecha histórica correspondiente.

Fecha actual

Cuando los herederos quieren repartirse hoy los bienes o uno de ellos pretende adquirir la parte de los demás, puede ser necesario conocer su valor actual de mercado.

Utilizar exclusivamente un valor de hace varios años podría provocar que las compensaciones no reflejasen la situación económica presente.

Dos fechas de valoración

En algunos encargos resulta conveniente calcular dos valores:

• El valor en la fecha del fallecimiento.
• El valor actual.

Esto permite diferenciar la finalidad fiscal o histórica de la finalidad económica del reparto actual.

Cuando se necesita conocer cuánto valía un inmueble en una fecha pasada, debe realizarse una valoración retrospectiva de la herencia.

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Cómo se valora un inmueble heredado

La valoración de una vivienda heredada requiere estudiar el inmueble y compararlo con operaciones o muestras de mercado suficientemente representativas.

Entre los factores que deben analizarse se encuentran los siguientes.

Ubicación

No basta con conocer el municipio. Dentro de una misma ciudad existen diferencias importantes entre barrios, calles e incluso tramos de una misma vía.

La proximidad a servicios, transporte, zonas comerciales, centros educativos o espacios naturales puede influir en el valor.

Superficie

Debe comprobarse qué superficie se está utilizando:

• Superficie registral.
• Superficie catastral.
• Superficie construida.
• Superficie útil.
• Superficies comprobadas durante la visita.

Las diferencias entre Catastro, Registro y realidad física deben identificarse y explicarse.

Estado de conservación

Una vivienda reformada no puede valorarse igual que otra que necesita renovar instalaciones, baños, cocina, carpinterías o revestimientos.

También deben considerarse posibles:

• Humedades.
• Grietas.
• Daños estructurales.
• Instalaciones antiguas.
• Reformas sin terminar.
• Deficiencias de mantenimiento.

Distribución y características

La distribución interior puede influir tanto como la superficie.

Se tienen en cuenta elementos como:

• Número de dormitorios y baños.
• Iluminación natural.
• Orientación.
• Altura.
• Ascensor.
• Vistas.
• Terraza.
• Garaje.
• Trastero.
• Zonas comunitarias.
• Piscina o jardín.

Situación jurídica y urbanística

También pueden afectar al valor:

• Arrendamientos.
• Ocupación.
• Usufructos.
• Limitaciones de uso.
• Servidumbres.
• Protección urbanística.
• Obras no regularizadas.
• Discrepancias de superficies.

Mercado en la fecha de valoración

La valoración debe referirse al mercado existente en la fecha solicitada.

No es correcto utilizar precios actuales para justificar sin ningún ajuste el valor que tenía una vivienda años atrás. En una valoración histórica deben buscarse referencias de la época o aplicar una metodología razonada que permita trasladar el valor actual a la fecha correspondiente.

Valor de referencia, valor fiscal y valor de mercado

Estos conceptos suelen confundirse, pero no significan lo mismo.

Valor de referencia

Es determinado por la Dirección General del Catastro y se calcula anualmente a partir de información del mercado inmobiliario. Entre otros usos, interviene en la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando existe para el inmueble.

Valor catastral

Es un valor administrativo que se utiliza, entre otras finalidades, para determinados tributos vinculados a los inmuebles.

No representa necesariamente el precio de venta de la vivienda.

Valor de mercado

Es el precio más probable por el que podría transmitirse un bien entre partes independientes y sin circunstancias especiales que alteren la operación. La legislación tributaria también utiliza este concepto al regular la valoración de bienes en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Valor utilizado para repartir

En un reparto entre herederos normalmente interesa conocer el valor económico real de los bienes para comparar las adjudicaciones.

Por este motivo, utilizar solamente el valor catastral o fiscal puede no ser suficiente para decidir cuánto debe recibir cada heredero.

 

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Cuándo resulta recomendable una valoración profesional

No todas las herencias necesitan el mismo nivel de análisis.

Una valoración profesional resulta especialmente recomendable cuando:

• Existen varios herederos.
• Hay más de un inmueble.
• Uno de los beneficiarios quiere quedarse con una vivienda.
• Los bienes son de distinta naturaleza.
• Existen diferencias importantes entre los valores.
• Hay desacuerdo entre familiares.
• No puede visitarse el inmueble.
• El bien se encuentra ocupado o alquilado.
• Debe calcularse un valor histórico.
• Existen discrepancias entre Catastro, Registro y realidad.
• Se prevé una negociación con abogados.
• La valoración puede utilizarse en un procedimiento judicial.

El informe debe explicar qué se ha valorado, qué documentación se ha revisado, qué fecha se ha utilizado, qué metodología se ha aplicado y qué limitaciones existen.

Como tasador de herencias en España te digo

Como tasador de herencias en España, mi recomendación es definir primero para qué se necesita la valoración y qué fecha debe utilizarse.

Muchos problemas no aparecen porque el inmueble esté mal valorado técnicamente, sino porque se ha utilizado un valor fiscal para repartir, una fecha antigua para negociar actualmente o una estimación orientativa como si fuera una tasación completa.

También recomiendo valorar todos los bienes relevantes con un criterio homogéneo. No tiene sentido analizar detalladamente la vivienda principal y asignar al resto de los inmuebles cifras aproximadas obtenidas de anuncios.

Cuando los bienes tienen un peso importante dentro de la herencia, poner una cifra independiente sobre la mesa ayuda a que las decisiones no dependan exclusivamente de la opinión de uno de los beneficiarios.

La valoración no elimina por sí sola un conflicto familiar, pero permite que la negociación parta de datos comprobables y no de expectativas personales.