Soy Juan Sastre, perito tasador y uno de los trabajos más singulares que he realizado fue la valoración de una gran villa de lujo situada en Mallorca para un cliente alemán que necesitaba conocer su valor de mercado dentro de una operación patrimonial relacionada con su estructura empresarial.
La complejidad del encargo no estaba únicamente en el elevado valor del inmueble, sino en determinar correctamente cómo debía analizarse una propiedad formada por superficies residenciales y numerosos espacios auxiliares con usos completamente diferentes. Este tipo de trabajos forman parte de mis tasaciones inmobiliarias profesionales.
Este es un caso real anonimizado. He eliminado el nombre del propietario y de sus empresas, la dirección, referencias registrales y catastrales y cualquier otro dato que pueda permitir identificar al cliente o localizar exactamente la propiedad. Algunas superficies y cantidades se presentan redondeadas.
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El cliente necesitaba conocer el valor real de un activo inmobiliario de gran importancia
El propietario era un empresario alemán con actividad internacional y patrimonio inmobiliario en Mallorca. En el contexto de una operación patrimonial y fiscal relacionada con su estructura empresarial, sus asesores necesitaban disponer de un valor de mercado técnicamente fundamentado de la villa.
Mi función no consistía en diseñar aquella operación. Tampoco en determinar sus consecuencias fiscales en Alemania o España.
Mi trabajo era mucho más concreto: determinar cuánto valía realmente el inmueble en el mercado.
Esa cifra podía ser utilizada posteriormente por los profesionales encargados de estructurar la operación patrimonial.
No estaba valorando una vivienda convencional
Cuando realicé la visita quedó claro que el trabajo no podía abordarse como la tasación de una vivienda unifamiliar normal. La propiedad se asentaba sobre una parcela superior a 7.500 m². La documentación catastral del expediente reflejaba concretamente 7.620 m² de terreno.
Dentro de ella existían diferentes construcciones y zonas con funciones muy distintas.
Entre otras:
- vivienda principal;
- vivienda para invitados;
- vivienda para personal o guarda;
- biblioteca;
- edificio auxiliar próximo a la piscina;
- porches;
- diferentes almacenes;
- salas de máquinas;
- garaje;
- piscina;
- amplias zonas exteriores y ajardinadas.
Esto convertía la tasación en un trabajo bastante más complejo que simplemente:
superficie total × precio por metro cuadrado.
Había que identificar primero qué superficie tenía cada uso
Este es probablemente uno de los puntos técnicamente más interesantes del caso. Durante la inspección comprobé las superficies y posteriormente las agrupé atendiendo a su naturaleza y utilización.
De forma simplificada y anonimizada, la propiedad presentaba aproximadamente:
| Uso analizado | Superficie aproximada |
|---|---|
| Vivienda y espacios residenciales relacionados | ≈ 1.600 m² |
| Almacenes y superficies auxiliares | ≈ 440 m² |
| Garaje | ≈ 39 m² |
| Piscina | ≈ 59 m² |
| Parcela | Más de 7.500 m² |
El informe recoge concretamente 1.596,98 m² relacionados con vivienda principal, invitados, guarda, biblioteca, edificio anexo y porches; 440,44 m² destinados a diversos almacenes y zonas auxiliares; 38,91 m² de garaje y 59 m² de piscina. Todas estas superficies fueron comprobadas durante mi trabajo.
Esta diferenciación era fundamental.
Un metro cuadrado de almacén no podía valer lo mismo que un metro cuadrado de la vivienda principal
Imaginemos que sumáramos todas las construcciones y aplicáramos un único precio por metro cuadrado. Obtendríamos una cifra. Pero técnicamente estaríamos mezclando productos muy diferentes.
Una zona residencial de lujo con acabados de alta calidad no puede recibir automáticamente el mismo tratamiento que:
un almacén;
una sala de máquinas;
un garaje;
o un espacio auxiliar.
Por eso la valoración tenía que reflejar la verdadera aportación de cada tipo de superficie al conjunto de la propiedad.
En el informe, las zonas destinadas a almacenes y usos auxiliares recibieron un tratamiento económico diferente al de las superficies residenciales, precisamente por sus características constructivas, acabados y funcionalidad.
Ésta es una cuestión muy importante en propiedades singulares
Tener más metros cuadrados no significa automáticamente multiplicar todos esos metros por el mayor valor unitario de la propiedad. Primero debemos entender qué representa realmente cada superficie.
La villa presentaba un nivel constructivo y de conservación elevado
Durante la inspección pude comprobar que nos encontrábamos ante una vivienda unifamiliar aislada de alta gama y estilo mediterráneo clásico. La propiedad estaba desarrollada en varios niveles y presentaba:
acabados interiores de alta calidad; instalaciones modernas; carpinterías y materiales acordes con su categoría; amplias zonas exteriores; jardines; piscina y diferentes construcciones auxiliares.
Además, se encontraba en muy buen estado de conservación y mantenimiento, con instalaciones y acabados actualizados y sin patologías visibles significativas durante la inspección.
Todo ello debía reflejarse posteriormente en el análisis del mercado.
Valorar una villa de lujo también exige encontrar comparables realmente representativos
El método principal utilizado fue el método de comparación. Pero existe un problema habitual cuando valoramos propiedades de esta categoría:
no existen decenas de inmuebles idénticos. Una villa singular de estas dimensiones, calidad, ubicación y características no puede compararse indiscriminadamente con cualquier chalet que esté anunciado en Mallorca.
Necesitaba seleccionar propiedades que se aproximaran razonablemente en aspectos como:
ubicación; calidad; superficie; tipología; estado; nivel del inmueble; zonas exteriores;piscina; garaje y características constructivas.
El objetivo no era encontrar propiedades idénticas, porque probablemente no existían. El objetivo era encontrar referencias suficientemente representativas para poder analizar sus similitudes y diferencias.
Los anuncios inmobiliarios eran solamente el punto de partida
Una de las cosas que intento explicar siempre es que realizar una tasación por comparación no significa hacer una búsqueda en Internet y calcular la media de cinco anuncios. Los precios publicados deben analizarse.
Hay que estudiar: si las propiedades son realmente comparables; qué características las diferencian; qué parte del precio puede estar condicionada por una expectativa del vendedor; qué nivel de calidad presentan y cómo debemos homogeneizar las muestras respecto del inmueble que estamos valorando.
Después de realizar ese proceso, el análisis del mercado proporcionó para la superficie residencial principal un valor unitario homogeneizado cercano a 6.950 €/m². El informe obtuvo concretamente 6.954 €/m².
Pero, como he explicado antes, ese valor no podía trasladarse automáticamente a todos los espacios auxiliares.
La biblioteca, las viviendas auxiliares y los porches también formaban parte de la realidad del inmueble
Una propiedad de estas características no se entiende correctamente mirando únicamente el edificio principal. Existían espacios relacionados con el uso residencial que contribuían claramente a la configuración global de la villa:
una vivienda para invitados; otra zona residencial auxiliar; una biblioteca; un edificio anejo próximo a la piscina; y diferentes porches.
En conjunto, las superficies consideradas dentro del bloque residencial y relacionado con el uso principal alcanzaban aproximadamente 1.600 m² construidos.
Eso nos da una idea de la dimensión del activo que estaba analizando.
Los más de 400 m² de almacenes necesitaban otro criterio
La villa incluía además una cantidad muy relevante de superficie destinada a usos auxiliares. En torno a 440 m² correspondían a almacenes y espacios asociados a diferentes construcciones de la finca. No tenían el mismo nivel de acabado ni la misma función que la vivienda principal.
Por tanto, no tenía sentido atribuirles aproximadamente 6.950 €/m² como si fueran superficie residencial de lujo.
En el informe realicé un análisis específico de estas superficies atendiendo a sus características constructivas y a su grado de ejecución. El resultado fue asignarles un valor unitario significativamente inferior al de las zonas residenciales.
Para mí, este tipo de decisiones es precisamente lo que distingue una valoración razonada de una simple multiplicación de superficies.
El resultado de la valoración superó los 12 millones de euros
Una vez analizadas las diferentes superficies y el mercado correspondiente, el resultado global situó el valor del inmueble en aproximadamente:
El informe pericial determinó concretamente un valor de mercado de 12.115.338 euros.
Una propiedad de 12 millones necesita una valoración defendible, no solamente una estimación
Cuando el valor de un activo alcanza cifras de esta magnitud, pequeñas diferencias porcentuales pueden significar cientos de miles de euros. Una diferencia de apenas un 5 % sobre 12 millones de euros representa alrededor de:
600.000 euros.
Por eso resulta especialmente importante que la valoración pueda explicar: qué inmueble se ha inspeccionado; qué superficies se han considerado; qué documentación se ha revisado; qué partes se consideran residenciales; qué partes tienen uso auxiliar; qué comparables se han empleado y qué criterios justifican el resultado.
El número final es importante.
Pero la trazabilidad del cálculo es lo que permite defenderlo.
Mi función terminaba en determinar el valor del activo
Este caso también muestra claramente dónde termina mi trabajo. La valoración se necesitaba dentro de una operación patrimonial vinculada a un cliente y una estructura empresarial internacional.
Pero yo no asesoraba sobre: cómo debía realizarse la operación; qué entidad debía ser titular del inmueble; qué implicaciones fiscales podía tener; qué impuestos correspondían; lo cuál era la estructura societaria más conveniente.
Estas cuestiones correspondían a los asesores jurídicos y fiscales del cliente. Mi responsabilidad profesional era proporcionarles una cifra fundamental:
el valor de mercado del inmueble.
A partir de ahí podían tomar sus decisiones trabajando con un valor técnicamente documentado.
Una valoración patrimonial puede necesitarse aunque el inmueble no vaya a venderse
Este es otro aprendizaje interesante. Muchas personas relacionan automáticamente una tasación con una compraventa. Pero una propiedad puede necesitar ser valorada aunque nadie tenga intención inmediata de venderla.
Por ejemplo para:
- operaciones patrimoniales
- herencias; divorcios
- reorganizaciones empresariales
- procedimientos fiscales
- conflictos entre socios o familiares
- o simplemente para conocer con rigor el valor de un activo importante.
En este expediente no estaba determinando un precio para publicar la villa en un portal inmobiliario. Estaba estableciendo un valor profesional para que pudiera utilizarse dentro de una operación patrimonial.
Por qué la visita fue imprescindible en un inmueble de estas características
La documentación catastral y registral era importante. Pero difícilmente podía comprender una propiedad de este nivel exclusivamente desde un despacho. Necesitaba recorrer el inmueble. Comprobar sus espacios e Identificar cada construcción.
Distinguir usos. Analizar acabados. Comprobar el estado. Comprender cómo se relacionaban las diferentes edificaciones dentro de la parcela. Y verificar las superficies utilizadas posteriormente en la valoración.
El informe recoge que se realizó inspección ocular, identificación física y comprobación de superficies, adoptando para la valoración las superficies comprobadas durante el trabajo.
En un activo de estas características, esa inspección presencial era fundamental.
Qué puede aprender otro propietario de una villa singular de este caso
Cuando una propiedad tiene una gran superficie, varias edificaciones, zonas de invitados, casas auxiliares, almacenes, garajes, porches, piscina y espacios con niveles constructivos distintos, no recomiendo valorar todo aplicando un único precio por metro cuadrado.
Primero hay que entender qué función tiene cada parte. Después debemos analizar cómo contribuye económicamente al conjunto.
Esa diferenciación puede tener una repercusión muy importante en el resultado final.
Mi criterio como tasador de propiedades singulares
Las viviendas de lujo son probablemente uno de los mejores ejemplos de por qué el precio por metro cuadrado no puede utilizarse de manera automática.
Una villa no es solamente la suma de sus metros. Influyen:
- la ubicación
- el tamaño de la parcela
- la arquitectura
- la privacidad
- la calidad de los acabados
- el mantenimiento
- las zonas exteriores
- las vistas cuando existen
- los espacios auxiliares
- la piscina
- la configuración
- y, sobre todo, la escasez de propiedades realmente comparables.
Cuanto más singular es un activo, más importante resulta explicar las decisiones adoptadas durante la valoración.
En este caso disponíamos de una enorme superficie construida, pero no toda tenía el mismo uso ni podía recibir el mismo tratamiento económico.
Ese fue uno de los aspectos decisivos del trabajo.
Conclusión
Un empresario alemán necesitaba conocer el valor real de una villa de lujo situada en Mallorca dentro de una operación patrimonial relacionada con su estructura empresarial. El inmueble estaba lejos de ser una vivienda convencional.
La parcela superaba los 7.500 m² y dentro de ella existían aproximadamente 1.600 m² vinculados al uso residencial, más de 400 m² de superficies auxiliares y almacenes, además de garaje, piscina, viviendas auxiliares, biblioteca, porches y otras construcciones.
Mi trabajo consistió en inspeccionar la propiedad, comprobar sus superficies, diferenciar correctamente los distintos usos y analizar el mercado de propiedades de alta gama.
El resultado final situó el valor de mercado aproximadamente en:
12,1 millones de euros.
Pero la parte realmente interesante del expediente no fue llegar a una cifra elevada. Fue poder explicar por qué cada parte de aquella enorme propiedad debía valorarse de manera diferente y cómo todas ellas contribuían finalmente al valor conjunto.
Si necesitas determinar el valor de una villa, chalet o inmueble singular, puedes consultar mi servicio de tasaciones inmobiliarias.
Y puedes conocer otros trabajos que he realizado personalmente en Casos reales de tasaciones y peritajes.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
