Soy Juan Sastre, perito tasador y en este caso recibí el encargo de valorar una vivienda dentro de un proceso de divorcio que planteaba un problema poco habitual: no bastaba con conocer cuánto valía actualmente el inmueble. El abogado necesitaba también determinar qué renta de mercado podía atribuirse a la vivienda durante los dos años anteriores, periodo durante el cual había estado siendo utilizada exclusivamente por la expareja de su clienta. Es uno de esos encargos en los que una valoración de vivienda en un divorcio tiene que responder a algo más que a la pregunta de cuánto vale una casa.
Caso real anonimizado. Para proteger a las personas implicadas he eliminado nombres, dirección exacta, datos registrales, referencia catastral y cualquier otra información que pueda permitir su identificación. Mantengo únicamente aquellos datos técnicos que ayudan a entender cómo se abordó la valoración.
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El problema: una vivienda utilizada por una sola de las partes durante dos años
El abogado de una de las partes se puso en contacto conmigo porque existía una vivienda perteneciente a ambos miembros de la expareja.
Según la información facilitada para el encargo, una de las partes llevaba aproximadamente dos años residiendo en ella sin abonar una renta.
El problema que tenía el abogado no era únicamente conocer el valor actual del piso.
Necesitaba una base técnica que le permitiera cuantificar económicamente el uso del inmueble durante ese periodo y disponer de cifras objetivas con las que poder plantear una negociación.
Aquí es importante distinguir desde el principio dos funciones. Yo no tenía que decidir si existía jurídicamente una deuda entre las partes, qué cantidad podía reclamarse o qué porcentaje correspondía finalmente a cada una.
Esa valoración corresponde al abogado y, en su caso, al órgano judicial. Mi función como perito tasador era otra: determinar técnicamente cuánto valía el inmueble, cuál era su renta de mercado y qué valor podía atribuirse a esa renta en los periodos anteriores analizados.
Qué necesitaba determinar en la pericial
El encargo exigía responder a tres cuestiones relacionadas entre sí:
- Cuál era el valor de mercado actual de la vivienda.
- Cuál era la renta de mercado actual que podría obtenerse por su alquiler.
- Qué renta podía atribuirse retrospectivamente a los dos años anteriores, teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario y el mercado del alquiler no permanecen constantes.
La tercera cuestión era, en realidad, la más interesante.
Porque si hoy una vivienda puede alquilarse por una determinada cantidad, eso no significa que dos años antes pudiera alquilarse exactamente por la misma renta. Y esa diferencia debía quedar técnicamente razonada.
Documentación disponible y una limitación importante: no pude visitar el interior
En este expediente trabajé con documentación catastral, información registral y fotografías del interior aportadas para la realización del informe.
No realicé una visita física al inmueble. Esto era una limitación que debía quedar perfectamente identificada en la pericial. Las superficies utilizadas se tomaron de la información catastral y las características interiores pudieron analizarse mediante las fotografías y la información disponible.
En un informe pericial considero importante explicar no solamente lo que se ha podido comprobar, sino también lo que no se ha podido comprobar personalmente.
Una valoración sin acceso al inmueble no debe presentarse como si el tasador hubiera realizado una inspección interior completa. Hay situaciones en las que se puede tasar una vivienda sin entrar en ella, pero las fuentes utilizadas y las limitaciones tienen que quedar claramente reflejadas.
En este caso, para la valoración se tomó una superficie construida de 98 m² conforme a la información disponible.
Primero tuve que determinar cuánto valía realmente la vivienda
Antes de estudiar la renta, necesitaba disponer de una referencia suficientemente fundamentada sobre el valor de mercado del inmueble. Para ello realicé un estudio mediante el método de comparación.
Seleccioné inmuebles que podían utilizarse como testigos de mercado y analicé sus características para determinar cuáles resultaban suficientemente comparables con la vivienda objeto de valoración. Pero encontrar anuncios en portales inmobiliarios no significa que el trabajo esté terminado.
Los precios anunciados son precios de oferta y pueden incorporar negociación, intermediación u otros factores que deben analizarse antes de utilizarlos como referencia.
Por eso los testigos fueron depurados y posteriormente homogeneizados. Después de ese proceso obtuve un valor unitario homogeneizado aproximado de:
4.175 €/m² construido.
Aplicado a los 98 m² considerados en la valoración, el resultado fue:
Valor de mercado de la vivienda: 409.150 €
Ese era el primer dato que necesitábamos. Y era también la base sobre la que podía continuar trabajando la renta.
Del valor de mercado a una renta actual de 1.580 euros al mes
Una vez determinado el valor de mercado de la vivienda, el siguiente paso consistió en establecer cuál podía ser su renta de mercado actual.
El cálculo técnico realizado en la pericial arrojó una renta anual aproximada de:
18.970 € al año.
Es decir:
Renta de mercado actual: 1.580 €/mes
Podemos resumir esta primera parte del trabajo así:
| Magnitud analizada | Resultado |
|---|---|
| Superficie considerada | 98 m² construidos |
| Valor unitario homogeneizado | aprox. 4.175 €/m² |
| Valor de mercado | 409.150 € |
| Renta anual estimada | 18.970 € |
| Renta mensual actual | 1.580 €/mes |
Pero para este encargo 1.580 euros al mes no resolvían el problema. El abogado necesitaba analizar también lo ocurrido durante los dos años anteriores.
El error sería multiplicar simplemente 1.580 euros por 24 meses
Este es probablemente el aprendizaje más importante de este caso. Si hoy obtenemos una renta de mercado de 1.580 €/mes, resulta tentador pensar:
1.580 € × 24 meses = renta atribuible a los dos años anteriores.
Pero técnicamente estaríamos dando por supuesto algo que no hemos demostrado:
que el inmueble podía alquilarse hace dos años exactamente por la misma cantidad que en la fecha actual.
Y el mercado no funciona así. Los valores inmobiliarios evolucionan. Las rentas evolucionan. La oferta y la demanda cambian. Las circunstancias económicas cambian.
Por tanto, una renta actual no debe trasladarse automáticamente hacia atrás en el tiempo cuando lo que se necesita es conocer qué valor económico tenía realmente en una fecha anterior.
Cómo reconstruí retrospectivamente la renta
Una vez determinado el valor actual del inmueble y la renta que podía obtenerse en la fecha del informe, realicé una retroacción de los valores correspondientes al periodo solicitado.
Para ello utilicé un criterio técnico basado en la evolución temporal del valor inmobiliario y en un índice adecuado al periodo objeto de análisis. No reproduzco aquí la formulación matemática completa utilizada dentro del informe pericial porque lo relevante para entender este caso no es copiar una fórmula, sino comprender el criterio profesional aplicado.
El razonamiento era el siguiente:
valor actual → renta actual → fecha que necesitamos estudiar → adaptación del valor a ese momento temporal.
De este modo pude establecer referencias diferentes para los periodos anteriores sin cometer el error de considerar que la renta del inmueble había permanecido invariable durante dos años.
Esto es conceptualmente parecido a otras situaciones en las que es necesario conocer el valor retrospectivo de un inmueble, aunque en este expediente el problema concreto no terminaba en reconstruir el valor de la vivienda: necesitábamos trasladar ese análisis a la renta que podía atribuirse a su uso.
Por qué la fecha de valoración era tan importante
En cualquier valoración retrospectiva, la pregunta fundamental es:
¿qué fecha queremos valorar?
No es lo mismo preguntar cuánto puede alquilarse una vivienda hoy que cuánto podía razonablemente alquilarse:
- hace seis meses;
- hace un año;
- hace dos años;
- o en cualquier otra fecha determinada.
Cuanto más nos alejamos de la fecha actual, más importante resulta justificar correctamente el criterio temporal utilizado. En este expediente precisamente necesitábamos evitar que el valor actual contaminara artificialmente el análisis de todo el periodo anterior.
La fecha no era un dato accesorio. Formaba parte del objeto de la pericia.
Qué aportaba realmente este informe al abogado
El resultado no pretendía sustituir el criterio jurídico del abogado. Le proporcionaba algo diferente:
una base económica técnicamente razonada.
En lugar de acudir a una negociación diciendo:
“Creemos que esta vivienda se podría haber alquilado por aproximadamente esta cantidad”,
podía disponer de un informe elaborado por un perito tasador donde quedaban estudiados:
- el inmueble;
- su superficie;
- sus características;
- los comparables;
- la depuración de los testigos;
- el valor de mercado;
- la renta actual;
- el periodo retrospectivo;
- y las limitaciones existentes.
Ese cambio es importante. Una cifra deja de ser una estimación informal para convertirse en una conclusión que puede explicarse, documentarse y defenderse técnicamente.
Es uno de los motivos por los que colaboro habitualmente con abogados dentro de procesos de divorcio y separación.
Hay situaciones en las que el abogado sabe perfectamente qué necesita defender jurídicamente, pero necesita que un especialista le proporcione antes la cuantificación técnica sobre la que construir su estrategia.
El perito no decide qué debe pagar una expareja
Quiero insistir especialmente en este punto porque puede generar confusión. Una valoración como esta no determina por sí sola que una persona tenga que pagar determinada cantidad a su expareja.
Tampoco establece automáticamente que a uno de los propietarios le corresponda cobrar la mitad de una determinada renta. La titularidad, los acuerdos existentes, las medidas adoptadas durante el divorcio, el uso atribuido a la vivienda y el resto de circunstancias jurídicas deben ser estudiadas por el profesional del Derecho.
Mi trabajo empieza y termina en el ámbito técnico que me corresponde:
determinar valores económicos de forma objetiva y razonada.
Después será el abogado quien valore cómo utilizar esos resultados. Esta separación entre la función del abogado y la del perito me parece fundamental para hacer bien este tipo de encargos.
¿Qué ocurre cuando no existe acceso al inmueble?
Este expediente tenía además otra enseñanza útil. No siempre el conflicto entre exparejas permite acceder cómodamente a una vivienda. En este caso concreto no realicé inspección interior y tuve que trabajar con fotografías, información catastral y documentación disponible.
Eso no significa que todas las valoraciones puedan realizarse de esta manera ni que una visita sea irrelevante. Significa que hay que adaptar el alcance del informe a la información realmente disponible y explicar las limitaciones.
Si no he medido personalmente una vivienda, lo digo. Si una superficie procede de Catastro, lo indico. El estado interior se conoce exclusivamente a través de fotografías, también debe quedar reflejado.
Para mí, reconocer una limitación no debilita una pericial. Intentar ocultarla sí podría debilitarla.
Qué puede aprender alguien que esté en una situación parecida
Este caso me dejó varias conclusiones que pueden resultar útiles para otras personas que estén atravesando una separación o para abogados que tengan que gestionar situaciones similares.
Una renta actual no demuestra por sí sola la renta de años anteriores
Si existe que analizar un periodo pasado, la referencia temporal debe formar parte del estudio.
No basta con consultar cuánto se pide actualmente en un portal inmobiliario
Una oferta publicada es una fuente de información, pero todavía tiene que analizarse, depurarse y compararse correctamente.
El valor de la vivienda y su renta están relacionados, pero responden a preguntas diferentes
En este expediente necesité estudiar ambas magnitudes porque el abogado requería una cuantificación económica completa.
Una valoración retrospectiva debe estar vinculada a una fecha concreta
Decir que una vivienda “valía más o menos” hace dos años no es suficiente en un informe pericial.
Si existen limitaciones de información, deben explicarse
La ausencia de visita, la procedencia de las superficies o la documentación utilizada deben quedar identificadas.
El informe pericial aporta una cifra técnica; la consecuencia jurídica corresponde al abogado
Es una distinción esencial en cualquier pericial relacionada con un divorcio.
Mi criterio como tasador de divorcios
Como tasador especializado en divorcios en España te digo que muchos conflictos patrimoniales no aparecen porque sea imposible valorar un bien, sino porque se intenta resolver una cuestión económica con cifras que nadie ha acreditado técnicamente.
Una parte considera que la vivienda vale una cantidad. La otra considera otra. Alguien busca un precio en Internet. Otra persona multiplica una renta actual por varios años.
Y rápidamente tenemos cuatro cifras diferentes para hablar de una misma vivienda. Mi función es precisamente ordenar ese problema. En este caso necesitábamos separar tres cuestiones:
cuánto valía el inmueble, cuánto podía alquilarse actualmente y cuánto podía atribuirse razonablemente a periodos anteriores.
Solo después de separar correctamente esas preguntas tenía sentido proporcionar al abogado unas conclusiones.
Conclusión
Este caso demuestra que una tasación dentro de un divorcio puede ir bastante más allá de determinar el precio actual de una vivienda.
Cuando existe un inmueble que ha sido utilizado durante un periodo por una sola de las partes, puede ser necesario cuantificar también su renta de mercado y reconstruir ese valor retrospectivamente.
En este expediente partimos de una vivienda de 98 m², analizamos y homogeneizamos comparables, determinamos un valor de mercado de 409.150 € y una renta actual de 1.580 €/mes.
Pero el trabajo no terminó ahí.
El verdadero objetivo era proporcionar al abogado una referencia económica técnicamente fundamentada para el periodo anterior que necesitaba analizar, sin asumir incorrectamente que el mercado había permanecido inmóvil durante esos dos años.
Si estás inmerso en una separación y necesitas conocer el valor de una vivienda, su renta o un valor referido a una fecha anterior, puedes consultar mi servicio de tasación de viviendas en divorcios.
Analizaré primero qué necesitas acreditar y qué documentación existe, porque la fecha y la finalidad de la valoración pueden cambiar completamente la forma de abordar el informe.
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
