Qué es un valor retrospectivo de un inmueble
El valor retrospectivo de un inmueble es conocer que valía esa inmueble en el pasado y en un momento determinado. No hay duda que para llegar a determinar un valor así, será necesario acudir a información de época como HEMEROTECA o BIBLIOTECAS. No obstante, este tipo de investigación no es posible y para ello hay que buscar un método alternativo.
Otro tipo de metodología fiable, sería consultar el anuario estadístico del mercado inmobiliario o disponer de muestras o testigos fiables de la época que se nos solicita el valor. Todo ello, está a expensas de obtener información objetiva para poder afrontar la valoración retrospectiva.
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Conoce cuánto valía tu casa
Para conocer cuánto valía tu casa hace años atrás, además de disponer de información de valor referida al mercado inmobiliario del momento e ubicación, será necesario disponer de toda la documentación del inmueble. Se deben tener en cuenta documentos como escrituras de la compra-venta del inmueble, la liquidación de impuestos, recibos del IBI y la valoración arrojada por Hacienda, entre otros.
En resumen, una tasación retrospectiva es una valoración de un inmueble que se realiza con una fecha de referencia en el pasado en lugar de la fecha actual, y puede ser útil en una variedad de situaciones legales y financieras
Cuándo es necesaria la valoración retrospectiva de un inmueble
Varios son los momentos en la que es necesaria la valoración retrospectiva de un inmueble. En innumerables ocasiones tanto la administración en general, juzgados e incluso particulares o abogados requieren de un valor pasado de un inmueble para la toma de decisiones o atender una reclamación.
Obtener el valor pasado de un inmueble puede ser necesarios para tasaciones periciales contradictorias, donde se necesita valorar un inmueble en la fecha de compra para justificar ante Hacienda. También se utiliza en reclamaciones de plusvalía para demostrar que el valor del suelo no se ha incrementado a lo largo del tiempo, o en procesos de herencia o divorcio para alcanzar acuerdos entre las partes.
La valoración retrospectiva también permite adecuar los valores catastrales al mercado, lo que puede reducir los valores establecidos por la Administración en casos como expropiaciones o cuestiones urbanísticas, facilitando las gestiones y proporcionando referencias claras para los ciudadanos.
Ejemplo de valor pasado de un inmueble en Divorcio
Un caso muy común es conocer el valor pasado de un inmueble en divorcio. Es necesaria la valoración de un inmueble en fecha pasada para llevar a cabo la liquidación de una sociedad de gananciales. Una pareja contrae matrimonio, adquiere una vivienda por ejemplo en el año 2000 y pasados 15 años deciden divorciarse, uno de los cónyuges queda habitando el inmueble común, pero no liquidan la sociedad ganancial hasta el año 2020.
Para liquidar esa sociedad ganancial, deberán conocer el valor del inmueble a fecha de 2020 y retrotraer dicho valor a fecha de 2015 que es cuando se separaron.
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Métodos para saber el valor pasado de un inmueble
Para realizar una tasación retrospectiva es necesario el uso del método de comparación o el método residual, realizando un estudio previo del mercado con inmuebles de características similares al que se está valorando. En el caso del método de comparación, es necesario ajustar los precios de venta de los inmuebles a la fecha de la valoración. Esto puede ser complicado ya que los valores se actualizan continuamente, por lo que en algunos casos puede ser más práctico utilizar el método residual.
Para ajustar el valor obtenido por el método de comparación se puede utilizar el valor medio por metro cuadrado de los comparables obtenidos de fuentes oficiales, como catastro o instituciones de estadística, o por normativas hipotecarias o catastrales. También es posible ajustar el valor del método de comparación en fecha actual a través del cálculo del porcentaje de diferencia de valores de cierre arrojados por los informes de registradores y notarios.
Qué reflejar en el informe de tasación retrospectivo
El informe de tasación retrospectiva debe estar elaborado y firmado por un técnico cualificado en la tipología y uso del inmueble, indicando la fecha a la que se está valorando el inmueble, y adjuntando toda la documentación aportada por la propiedad, la ficha catastral, el croquis elaborado por el técnico, la documentación urbanística y los links de los comparables utilizados para el método de comparación.
En resumen, la tasación retrospectiva es una herramienta cada vez más común en el mercado inmobiliario, ya que permite ajustar los valores catastrales al mercado y es útil en diferentes situaciones legales y fiscales.
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