Cómo se valora la parte de un inmueble

En este artículo quiero compartirte un caso real donde he tenido que valorar la parte de un inmueble. Si, como oyes, valorar toda la edificación solo para conocer el valor de una parte de ese inmueble.

Hola, soy Juan Sastre y llevo más de ocho años valorando inmuebles, y aquí quiero hablarte de cómo se valora una parte específica de un inmueble. Te lo explicaré con un caso práctico para que sea más fácil de entender.

 

 

Valora la parte de un inmueble para una donación

Este caso surge a raíz de una herencia donde los padres quieren realizar una donación en vida. Hay dos herederos: el solicitante del informe (mi cliente) y su hermana. El solicitante ha construido, con su propio dinero privativo, una vivienda anexa sobre la casa familiar de sus padres.

Cuando los padres decidieron adjudicar el inmueble, surgió la necesidad de valorar únicamente la parte que el solicitante construyó con su dinero. Esto es importante porque esa parte no forma parte del patrimonio común heredable, sino que es fruto de una inversión privada.

 

 

Como se hace la valoración de una parte de inmueble

Como puedes entender, es un tipo de valoración que no se plantea todos los días. Te explico de manera resumida como la afronté.

1. El valor total del inmueble. De primeras, tuve que obtener el valor total del inmueble, tanto de la edificación como del suelo donde se ubica.
2. El valor de la parte construida con dinero privativo, por otro lado ya sabiendo el valor unitario por m2 de edificación, podría conocer el valor de la edificación construida con dinero privativo de unos de los herederos y calculando su repercusión sobre el suelo.
3. La proporción del suelo que corresponde a la parte construida por el solicitante. Con ello, conocer como el suelo se ha revalorizado teniendo más edificación sobre él.

Como puedes hacerte a la idea, un auténtico reto este informe.

 

Pasos para la valoración 

1. Valoración del suelo:
   • El suelo se valora según su capacidad constructiva. Cuanto mayor sea esta capacidad, mayor será el valor del suelo.
   • Determiné si la capacidad máxima de construcción estaba agotada. En este caso, parte del suelo había sido utilizado para la nueva construcción.
2. Valoración de las edificaciones:
   • Se analizaron los distintos elementos constructivos: vivienda, piscina, almacén, garaje, etc.
   • Cada elemento se valoró de manera independiente, considerando su utilidad, calidad constructiva y estado actual.
3. Cálculo del valor unitario por metro cuadrado:
   • Para cada elemento, calculé cuánto costaría reconstruirlo con materiales y calidades actuales.
   • Aplicamos depreciaciones físicas y funcionales según la antigüedad y estado del inmueble.
4. Repercusión en el suelo:
   • Una vez obtenidos los valores de las edificaciones, calculé la proporción del suelo correspondiente a la parte construida por el solicitante.

 

Elementos edificatorios específicos del caso

• Vivienda: Se valoró como la parte habitable principal, incluyendo instalaciones, aislamiento y características propias.
• Piscina: Se valoró como una construcción auxiliar destinada a uso deportivo, según el catastro.
• Almacén: Era una estructura básica, sin pavimento ni ventanas, lo que redujo significativamente su valor unitario.
• Garaje: Aunque básico, contaba con una toma de agua, lo que le daba un valor superior al almacén.

Sumando los valores individuales de los elementos, se obtuvo el valor total del inmueble y la parte específica construida por el solicitante. Esto me permitió definir el valor de la contrucción que había edificado el heredero con dinero privativo. Era necesario conocerlo para que los donantes, pudiesen tomar decisiones en relación sus bienes y su reparto.

Si necesitas realizar una valoración similar, no dudes en contactarme. Estaré encantado de analizar tu caso y ayudarte a encontrar la solución adecuada.