Diferencia entre tasación para herencia y tasación para venta

Una de las confusiones más habituales que veo es pensar que una tasación sirve para todo. Muchos herederos utilizan una tasación pensada para vender una vivienda como base para repartir una herencia. Aunque a simple vista parezcan lo mismo, una tasación para herencia y una tasación para venta no tienen el mismo objetivo ni se realizan con el mismo criterio.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias especializado. En mi día a día veo cómo esta confusión genera repartos injustos, discusiones familiares y problemas posteriores con Hacienda. En este artículo te explico, de forma sencilla, por qué no sirven para lo mismo y cuándo debe utilizarse cada una.

Para qué sirve una tasación en una herencia

La tasación para herencia tiene un objetivo muy concreto: poner un valor justo y coherente a los bienes para poder repartirlos entre los hermanos o herederos. No busca vender, ni atraer compradores, ni maximizar un precio, sino que busca un equilibrio.

De esa tasación de herencia se tiene que salir un valor depurado. Tienen que ser valores que no están contaminados a nivel comercial.

En las herencias, el valor sirve para:

• Calcular compensaciones entre herederos.

• Repartir bienes de forma proporcional.

• Evitar conflictos futuros.

• Valorar correctamente donaciones.

En herencias con varios herederos, el reparto de herencias depende directamente del valor que se tome como referencia. Si ese valor no es el adecuado, el reparto ya nace torcido desde el principio.

Para qué sirve una tasación para venta

La tasación para venta en cambio tiene una finalidad completamente distinta. Aquí el objetivo es salir al mercado, atraer compradores y cerrar una operación. El valor se fija pensando en el momento actual, en la demanda y en cómo posicionar el inmueble frente a otros similares.

Además, la mayoría de este tipo de tasaciones sirve para solicitar un préstamo hipotecario al Banco, las consideradas tasaciones hipotecarias.

En este tipo de tasación los factores que influyen son:

• La situación del mercado en ese momento.

• La urgencia por vender la casa.

• La estrategia comercial que se utilice y un beneficio comercial que repercute en el precio de venta.

Esto no es ni bueno ni malo, simplemente es otra manera de hacerlo. El problema viene cuando el tasación hecha pensada para vender hoy, se utiliza para repartir una herencia en otro momento distinto. 

El error de usar una tasación de venta para repartir una herencia 

Esto son los problemas que ocurren por usar una tasación de venta como base para el reparto de herencia:

• Que el valor puede estar inflado por expectativas de mercado.

• Que la tasación no refleja necesariamente el estado real del inmueble en el momento relevante.

• Que uno o varios de los herederos se sienta perjudicado.

Con estos casos, me he encontrado clientes diciéndome:  “pero si este es el valor real”, pero no saben que el problema es que ese valor real no es el adecuado para una herencia, porque no responde para nada al mismo criterio.

La importancia del momento al que se refiere la tasación 

Una de las diferencias más importantes entre una tasación para herencia y una tasación para venta está en el momento al que se refiere el valor. En una venta, el valor siempre mira al presente: cuánto puede obtenerse hoy en el mercado. En una herencia, sin embargo, el valor no siempre debe ser el actual, sino el correspondiente al momento que marca el propio proceso hereditario.

Este matiz es necesario mirárselo bien porque suele pasarse por alto. Cuando la herencia se declara tiempo después del fallecimiento, cuando el reparto se retrasa o cuando Hacienda revisa valores años más tarde, utilizar precios actuales puede dar una imagen completamente distorsionada. Como sabes, el mercado cambia, los inmuebles envejecen y las circunstancias no son las mismas, por lo que aplicar un valor de hoy a una situación del pasado genera errores.

En estos casos, lo importante no es cuánto vale ahora la vivienda, sino cuánto valía en el momento correcto. Ahí es donde una tasación retrospectiva de herencias, permite fijar el valor real con coherencia, teniendo en cuenta el estado del inmueble y el contexto del mercado en esa fecha concreta. Entender bien este punto evita muchos conflictos posteriores y ayuda a que la herencia se gestione con más criterio y menos discusiones.

Consecuencias de confundir ambos tipos de tasación

Confundir una tasación pensada para una herencia con una tasación orientada a la venta no es un detalle menor ni ningún matiz técnico sin importancia. Es un error que suele tener consecuencias muy concretas y que, en muchos casos, no se perciben de inmediato. Al principio todo parece encajar, pero con el paso del tiempo empiezan a aparecer los problemas, sobre todo cuando el valor utilizado no responde al criterio correcto para un proceso de valoración de herencias.

Una de las primeras consecuencias es que el reparto entre herederos nace desequilibrado. Cuando el valor utilizado no se ajusta al objetivo real de la herencia, alguno de los herederos suele sentirse perjudicado, especialmente si uno se adjudica el inmueble y tiene que compensar económicamente al resto. Ese desequilibrio no siempre se detecta en el momento del reparto, pero acaba saliendo a la luz más adelante, complicando el reparto de herencias.

Además, de generar discusiones familiares. Lo que inicialmente se resolvió con buena voluntad se convierte en muchas ocasiones en un conflicto desagradable, ver que uno de ellos ha revisado las cifras con más calma y plantea una venta o pide asesoramiento externo. En ese momento, el valor utilizado empieza a cuestionarse y la herencia deja de percibirse como justa, dando lugar a un desacuerdo en el valor de un inmueble heredado.

Los problemas con Hacienda 

También es habitual que aparezcan problemas con Hacienda. Cuando se utilizan valores pensados para vender y no para heredar, la Administración puede revisar la operación y cuestionar el valor declarado. Esto provoca liquidaciones complementarias, incertidumbre y la sensación de haber hecho algo mal, aunque el error estuviera en el criterio aplicado y no en la intención inicial del heredero.

Por la experiencia que tengo, he visto herencias que parecían completamente cerradas y que se reabren años después por este motivo. Al analizar el caso con calma, muchas veces el origen del problema no estaba en la actitud de los herederos, sino en haber utilizado una tasación que no correspondía al objetivo real del proceso hereditario. Elegir mal el tipo de tasación suele sembrar un conflicto que puede tardar en aparecer, pero que casi nunca se queda ahí.

Mi recomendación profesional antes de decidir qué tasación necesitas 

Antes de encargar una tasación, lo más importante es tener claro para qué la necesitas. No es lo mismo repartir que vender, y el valor cambia según el objetivo.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.