No estoy de acuerdo con la tasación del piso de mi ex: ¿qué puedo hacer?

Si tu expareja te ha presentado una tasación de la vivienda y la cifra no te cuadra, no tienes por qué aceptar ese valor sin comprobar cómo se ha obtenido.

Tampoco conviene rechazarlo únicamente porque esperabas una cantidad diferente. El primer paso debe ser revisar el informe, entender su finalidad y comprobar si la valoración refleja realmente las características y el estado del inmueble.

Soy Juan Sastre y llevo más de ocho años trabajando como tasador especializado en divorcios en toda España. En estos casos encuentro tasaciones antiguas, valoraciones bancarias, estimaciones obtenidas en portales inmobiliarios e informes que ofrecen una cifra, pero no explican suficientemente cómo se ha llegado a ella.

El problema no es que la tasación la haya encargado tu ex. El problema aparece cuando el valor no está suficientemente justificado o el informe no responde a la finalidad concreta del divorcio.

En este artículo te explico qué debes revisar, cuándo conviene pedir una segunda valoración y qué opciones existen cuando cada parte defiende una cifra diferente.

Qué hacer si no estás de acuerdo con la tasación presentada por tu ex

Antes de encargar inmediatamente otra tasación, te recomiendo seguir estos pasos:

1. Solicitar el informe completo, no solamente la página en la que aparece el valor.
2. Comprobar quién realizó la valoración y con qué finalidad.
3. Revisar la fecha a la que se refiere el valor.
4. Verificar si el tasador visitó la vivienda.
5. Comparar las superficies utilizadas con la escritura, el Catastro y la realidad física.
6. Analizar los inmuebles empleados como comparables.
7. Comprobar si se han ajustado correctamente las diferencias.
8. Identificar las hipótesis y limitaciones del informe.
9. Valorar el efecto económico que tendría aceptar esa cifra.
10. Decidir si basta con una revisión técnica o es necesaria una nueva valoración.

No se trata de buscar otra cifra que te favorezca, sino de comprobar si el valor presentado puede sostenerse técnicamente.

No todas las tasaciones sirven para repartir una vivienda en un divorcio

Que un documento contenga el valor de una vivienda no significa que sea automáticamente adecuado para resolver un divorcio.

Una tasación bancaria puede estar correctamente realizada para su finalidad y, aun así, no responder a la cuestión que necesita resolver la pareja.

Lo mismo sucede con las estimaciones de los portales inmobiliarios. Son útiles para obtener una primera orientación, pero un precio anunciado no es necesariamente el precio por el que se cerrará la compraventa.

Cuando uno de los cónyuges quiere quedarse con la casa y compensar al otro, el valor debe partir de una tasación específica de la vivienda en el divorcio.

Qué debes revisar en la tasación del piso

La identificación y la superficie del inmueble

El informe debe identificar correctamente la vivienda y todos los elementos vinculados a ella:

• Dirección.
• Referencia catastral.
• Datos registrales.
• Superficie.
• Garaje y trastero.
• Terrazas, patios u otros anexos.
• Porcentaje de propiedad valorado.

Uno de los errores que encuentro es utilizar una superficie sin explicar de dónde procede. La escritura, el Catastro y la medición real pueden mostrar datos diferentes.

Una diferencia de superficie aparentemente pequeña puede alterar de forma importante el resultado, especialmente en zonas donde el precio por metro cuadrado es elevado.

La fecha de valoración

El mercado inmobiliario cambia. Por eso, el informe debe indicar claramente la fecha a la que corresponde el valor.

No es lo mismo determinar cuánto vale la vivienda actualmente que justificar el valor que tenía cuando se produjo una separación, una adjudicación o una aportación económica anterior.

Una tasación antigua no debería utilizarse automáticamente para repartir hoy un inmueble. Primero hay que comprobar cuánto ha cambiado el mercado y si también ha cambiado el estado de la vivienda.

El estado real de conservación

Dos pisos situados en el mismo edificio pueden tener valores diferentes si uno está reformado y el otro conserva instalaciones, cocina y baños de hace décadas.

El informe debería comprobar, entre otras cuestiones:

• Estado de conservación.
• Reformas realizadas.
• Calidad de los acabados.
• Distribución.
• Luminosidad y orientación.
• Altura y existencia de ascensor.
• Vistas, terraza o espacios exteriores.
• Estado del edificio.
• Garaje y trastero.
• Situaciones de ocupación, arrendamiento o limitaciones de uso.

Comparar una vivienda sin reformar con pisos completamente renovados sin aplicar ajustes puede provocar una sobrevaloración importante.

Los comparables seleccionados

En una vivienda suele emplearse el método de comparación. Pero no basta con elegir varios anuncios de la zona y calcular una media.

Hay que comprobar:

• Si los comparables están realmente próximos.
• Si pertenecen a una tipología semejante.
• Si tienen una superficie comparable.
• Si presentan un estado de conservación similar.
• Si incluyen garaje o trastero.
• Si sus precios son de oferta o de operaciones cerradas.
• Cuándo se obtuvieron los datos.
• Qué ajustes se han aplicado.

Los testigos deben parecerse al inmueble valorado y las diferencias deben explicarse mediante una tabla de homogeneización o un análisis equivalente.

Cuanto mayor sea la diferencia entre el inmueble y los comparables, mayor será la necesidad de justificar los ajustes realizados.

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Las hipótesis y limitaciones

Un informe también debe explicar aquello que el tasador no ha podido comprobar.

Por ejemplo:

• No se ha visitado el interior.
• Falta documentación registral.
• Existen discrepancias de superficie.
• No se ha comprobado una reforma.
• No ha sido posible acceder a determinadas dependencias.
• Se desconoce la situación de ocupación.
• Se ha trabajado exclusivamente con fotografías aportadas por una de las partes.

Estas limitaciones no invalidan necesariamente el trabajo, pero deben aparecer claramente para que las partes sepan hasta dónde llega la fiabilidad de la conclusión.

Errores que pueden alterar el valor presentado por tu expareja

Los errores que más frecuentemente pueden explicar una tasación demasiado alta o demasiado baja son:

• Utilizar una tasación bancaria antigua.
• Confundir valor catastral, valor de referencia y valor de mercado.
• Valorar únicamente con anuncios de portales inmobiliarios.
• No visitar el inmueble.
• Utilizar una superficie incorrecta.
• Incluir como vivienda superficies que tienen otro uso.
• Comparar con inmuebles completamente reformados.
• No diferenciar garajes, trasteros o anexos.
• Seleccionar comparables de otra zona o tipología.
• No aplicar ajustes por conservación, altura, ascensor o calidad.
• No indicar la fecha exacta de valoración.
• Ofrecer un valor final sin explicar suficientemente los cálculos.

Un informe no se vuelve correcto por tener muchas páginas, fotografías o terminología técnica. Su valor depende de la calidad de los datos y de la coherencia del razonamiento.

¿Debe utilizarse el valor catastral o el valor de mercado?

Para calcular una compensación entre excónyuges, normalmente interesa conocer el valor de mercado del inmueble, no limitarse al valor catastral.

También conviene distinguir entre:

• Valor catastral.
• Valor de referencia.
• Valor de mercado.
• Valor hipotecario.
• Precio de venta.
• Valor adoptado de común acuerdo.

Cada uno responde a una finalidad diferente.

El valor de referencia puede tener consecuencias fiscales, pero no sustituye automáticamente la valoración individualizada que necesitan dos personas para repartir su patrimonio.

Una cosa es la cantidad sobre la que pueda liquidarse un impuesto y otra el valor económico que debe utilizarse para calcular cuánto recibe cada cónyuge.

Cuándo conviene encargar una segunda tasación

Una nueva valoración puede estar justificada cuando:

• El informe presentado es antiguo.
• No se ha visitado la vivienda.
• Existen errores de superficie.
• Los comparables no se parecen al inmueble.
• No se ha tenido en cuenta su estado real.
• El valor final no está suficientemente explicado.
• La diferencia económica afecta de forma relevante al reparto.
• Uno de los cónyuges quiere adjudicarse la vivienda.
• La negociación está bloqueada.
• El informe puede terminar utilizándose en un procedimiento judicial.

La segunda valoración debe partir de una finalidad clara. Puede servir para negociar, revisar la tasación anterior, calcular la compensación o preparar un dictamen para el abogado.

Una contratasación seria no consiste en pedir al perito que rebaje o aumente una cifra. Consiste en realizar un análisis independiente y explicar técnicamente cualquier diferencia.

Cuando el enfrentamiento ya es importante, el informe debe adaptarse a una tasación para divorcio contencioso.

¿Es correcto calcular la media entre las dos tasaciones?

No existe una regla técnica general que obligue a calcular la media entre dos tasaciones.

Esa media puede utilizarse como fórmula de negociación si ambas partes la aceptan, pero antes hay que comprobar que los informes sean comparables:

• Misma fecha de valoración.
• Mismo inmueble y derecho de propiedad.
• Misma superficie.
• Misma situación de ocupación.
• Finalidades compatibles.
• Visita interior en ambos casos.
• Información semejante.
• Métodos suficientemente razonados.

Si un informe contiene errores graves y el otro está correctamente fundamentado, calcular la media puede trasladar el error al acuerdo final.

Por ejemplo, si una tasación sitúa el inmueble en 600.000 euros y otra en 500.000, no puede darse por hecho que 550.000 euros sea su valor correcto. Primero hay que conocer por qué existe una diferencia de 100.000 euros.

Qué opciones existen cuando hay dos valores diferentes

También te puedes encontrar que existen dos valores distintos es decir las dos partes han solicitado una valoración de bala independiente y se ofrecen valores distintos en cada una de ellas te explico las opciones que tienes cuando te encuentres con este caso.

Revisar conjuntamente los dos informes

Un perito puede estudiar ambos documentos y señalar dónde se encuentran las diferencias:

• Superficies.
• Fecha.
• Estado.
• Comparables.
• Ajustes.
• Hipótesis.
• Criterio de conclusión.

Esta revisión puede permitir que los abogados o las partes identifiquen qué informe está mejor fundamentado.

Solicitar aclaraciones a los tasadores

En algunos casos, las diferencias pueden reducirse mediante una explicación técnica entre los profesionales.

El objetivo no debe ser que un perito desacredite personalmente al otro, sino comprobar por qué cada uno ha llegado a su conclusión.

Nombrar un tasador de común acuerdo

Si todavía existe comunicación, ambas partes pueden seleccionar un profesional independiente y aceptar previamente su intervención.

Esta opción es especialmente útil en una valoración para divorcio de mutuo acuerdo.

Encargar una tasación contradictoria

Cuando no existe confianza en el informe aportado, una de las partes puede encargar su propia valoración.

El segundo informe debería analizar el inmueble de manera independiente y, cuando sea necesario, explicar técnicamente las discrepancias detectadas en el primero.

Aportar la valoración al procedimiento judicial

Si no se alcanza un acuerdo, el informe puede terminar utilizándose dentro del procedimiento.

Una tasación aportada al juzgado debe estar preparada para ser revisada y, cuando corresponda, ratificada. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el perito actúe con objetividad, aunque haya sido contratado por una de las partes. Puedes consultar los artículos 335 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este supuesto se desarrolla de manera específica en cómo se realiza una tasación judicial de vivienda en un divorcio.

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Qué ocurre si tu ex no permite acceder a la vivienda

La falta de acceso es relativamente frecuente cuando uno de los excónyuges continúa viviendo en el inmueble.

Dependiendo de la documentación disponible, puede realizarse un análisis mediante:

• Escritura y nota simple.
• Información catastral.
• Planos.
• Fotografías anteriores o actuales.
• Informes técnicos.
• Tasaciones previas.
• Datos del edificio.
• Características exteriores.
• Comparables del entorno.

Sin embargo, una valoración sin visita interior debe explicar expresamente que no se ha comprobado el estado real de la vivienda.

La falta de acceso puede afectar a la precisión y a la fuerza del informe. Por eso, cuando existe un procedimiento abierto, conviene que el abogado estudie cómo documentar la negativa y si puede solicitarse formalmente el acceso.

Puedes ampliar esta cuestión en cómo tasar una vivienda sin entrar en ella.

Caso real anonimizado: dos tasaciones con 78.000 euros de diferencia

El siguiente ejemplo está basado en situaciones profesionales reales, pero se han modificado la ubicación, las características y las cifras para preservar la privacidad.

La primera tasación había utilizado principalmente viviendas reformadas y no había ajustado suficientemente el estado de conservación. También existía una diferencia entre la superficie empleada en el informe y la que podía justificarse documentalmente.

La revisión no se limitó a decir que el piso valía menos. Se analizaron las superficies, se seleccionaron nuevos comparables y se explicaron los ajustes mediante una tabla de homogeneización.

En una propiedad repartida al 50 %, una diferencia de 78.000 euros en la valoración podía alterar en aproximadamente 39.000 euros la compensación entre los excónyuges.

Por eso es importante revisar el informe antes de aceptar la cifra.

Como tasador especializado en divorcios te digo

Además de trabajar como tasador, yo también he pasado por un divorcio y por la valoración del inmueble que compartía con mi expareja.

Conozco la situación desde el punto de vista profesional, pero también sé cómo se vive cuando cada decisión económica está mezclada con años de convivencia, discusiones y emociones.

El valor de la vivienda no debería decidirse en función de quién habla más alto, quién quiere vender o quién pretende quedarse con ella.

Mi función como tasador es sacar esa discusión del terreno personal y trasladarla a datos que puedan comprobarse: superficie, estado, documentación, mercado, comparables y ajustes.

Cuando se está realizando una liquidación de bienes gananciales, el informe tiene que ayudar a que cada parte entienda qué se ha valorado y por qué se ha alcanzado esa conclusión.

Preguntas frecuentes

Te voy a explicar varias preguntas frecuentes que el divorciados me han hecho durante estos años de profesión son preguntas que de manera irregular me hacéis entonces qué mejor que escribirlas para ir resolviéndolas.

¿Estoy obligado a aceptar la tasación encargada por mi ex?

No. Puedes pedir el informe completo, revisarlo y encargar tu propia valoración. Otra cuestión es cómo se utilizarán ambos informes dentro de una negociación o procedimiento judicial.

¿Sirve una tasación bancaria antigua?

Puede aportar información, pero hay que revisar la fecha y su finalidad. Una tasación hipotecaria antigua no representa necesariamente el valor actual ni responde siempre a las necesidades del divorcio.

¿Puedo pedir solamente una revisión del informe?

Sí. Dependiendo del caso, puede hacerse una revisión técnica previa para identificar si existen errores relevantes antes de encargar una tasación completa.

¿Quién paga la segunda tasación?

Normalmente la paga la persona que la encarga. Si ambas partes nombran un tasador de común acuerdo, pueden pactar cómo repartir el coste.

¿Hay que calcular la media entre las dos tasaciones?

No es obligatorio ni constituye por sí mismo un método de valoración. Puede utilizarse como acuerdo negociado, pero solo después de comprobar que ambos informes son comparables y están correctamente fundamentados.

¿Puede el tasador ofrecer el valor que yo necesito?

No. El cliente puede explicar la finalidad del encargo y aportar documentación, pero no debería condicionar el resultado que debe alcanzar el perito.

¿Qué informe aceptará el juez?

No puede saberse de antemano. El tribunal valora los dictámenes conforme a las reglas de la sana crítica, según el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La calidad de los datos, el razonamiento y la capacidad del perito para explicar sus conclusiones resultan fundamentales.

¿La Orden ECO/805/2003 es obligatoria en una tasación de divorcio?

Su ámbito normativo se refiere a determinadas finalidades financieras. Puede utilizarse como referencia metodológica, pero no debe presentarse como la norma obligatoria de cualquier valoración privada o pericial para divorcio. Su ámbito está definido en la propia Orden ECO/805/2003.

¿Qué documentación necesitará el tasador?

Normalmente se solicitarán la escritura, nota simple, referencia catastral, planos si existen, información sobre reformas, fotografías y la tasación presentada por la otra parte. También debe definirse la fecha y la finalidad del nuevo informe.

Conclusión

Si no estás de acuerdo con la tasación presentada por tu expareja, no aceptes ni rechaces la cifra sin estudiar cómo se ha obtenido.

Comprueba la fecha, la superficie, el estado de conservación, los comparables, los ajustes y las limitaciones. Después podrás decidir si necesitas una aclaración, una revisión técnica o una nueva valoración.

Si ya tienes el informe presentado por tu ex, puedes enviármelo junto con la documentación del inmueble. Estudiaré el caso y te indicaré si conviene realizar una revisión o preparar una nueva tasación adaptada a la negociación o al procedimiento.

El objetivo no es conseguir la cifra que más favorezca a una parte, sino determinar un valor que pueda explicarse, justificarse y defenderse.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.