Reparto de Herencia, valor catastral o valor de mercado

Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado en una herencia

El valor catastral (valor de referencia) y el valor de mercado en una herencia presentan diferencias importantes, que hacen que en una herencia alguna de las partes salga beneficiada o perjudicada.

A partir de enero de 2022 la administración ha implantado el ya famoso valor de referencia que viene a sustituir el valor catastral en herencias. Ese valor de referencia es el que sirve de base impositiva mínima para calcular el impuesto de sucesiones y donaciones. Viene impuesto por la administración y es de obligada su tributación si quieres liquidar el impuesto evitando problemas con hacienda. Te explico un poco más abajo sobre este valor.

En cambio, el valor de mercado de un inmueble en herencia, basa su cantidad en un estudio inmobiliario previo de la zona. A través del cual se obtiene un valor real por m2 de inmuebles de similares características e ubicación. También te explico más sobre ello en los siguientes enunciados.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de herencias, he resumido lo que necesitas saber sobre el valor catastral o el valor de mercado en Herencia.

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Qué valor hay que poner en el impuesto de sucesiones

Hasta el 31 de diciembre de 2021, el heredero podía poner «el valor que más se ajustase a sus necesidades«. Es decir, podía establecer en el impuesto de sucesiones el valor catastral del inmueble, nunca un valor por debajo de él, o el valor de mercado obtenido en base a un informe de valoración inmobiliaria. Dependiendo de la comunidad o si se iba a mantener el inmueble en propiedad o venderlo, le interesaba más una opción u otra.

A partir de enero de 2022, el estado obliga al contribuyente a tributar por el valor de referencia del catastro. En caso de que ese valor esté muy por encima del valor escriturado o el valor real, el contribuyente puede evitar dicho valor de referencia y reflejar en el impuesto el valor escriturado. en este caso la Administración podría iniciar un proceso de comprobación y, cuando detecte el error, enviar una nueva liquidación que el contribuyente debe recurrir. Eso puede implicar intereses de demora.

 

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Valor de referencia en Herencia

El valor de referencia en herencia es el valor por el cual hacienda obliga al contribuyente a tributar a la hora de liquidar el impuesto de sucesiones. Es decir, la base imponible que debe establecerse en el impuesto, vendrá determinada anualmente por la dirección general del catastro.

Ese valor lo calcula en catastro tomando como referencia las compras ventas que se ejecuten en esa zona con datos obtenidos a través del colegio de notarios y registradores de la propiedad. Después se le aplica un factor de minorización.

Todo ello, se calcula en base a números genéricos y sin visita al inmueble objeto de valoración.

 

 

Valor de mercado en Herencia

El valor de mercado en Herencia es aquel que mediante un estudio del mercado inmobiliario de la zona nos ayuda a determinar un valor medio y homogeneizado del inmueble objeto de valoración. Comparando inmuebles lo más parecidos posible al nuestro, tanto en ubicación, características y estado poder dilucidar un valor medio por m2 común y homogéneo.

Este valor es el utilizado para llevar a cabo un reparto justo entre herederos. Asegurar que, a través del valor real del inmueble, se garantiza que ningún heredero salga ni perjudicado ni beneficiado.

Este método basa su hacer, en una visita presencial al inmueble objeto y un análisis previo del mercado de la zona. si quieres conocer más sobre el valor de mercado de un inmueble en Herencia o en cualquier otro ámbito, te dejo un vídeo hablando de ello.

 

Por qué hay tanta diferencia entre la valoración catastral y la de mercado

El principal motivo de la diferencia entre el valor catastral y el de mercado es por el hecho de que el catastro no visita el inmueble objeto. No conocer las características intrínsecas del inmueble y desconocer el estado en que se encuentra, hace que la administración cometa errores en cuanto a su valor.

El catastro obtiene el valor de los inmuebles en base a las compraventas de inmuebles según su ubicación, pero no según su estado. Es evidente pensar que un inmueble puede valer más que otro solo por el hecho de estar mejor conservado y rehabilitado.

 

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