Qué valor poner a la vivienda en una herencia

Respuesta rápida: no se utiliza el mismo valor para todo

El valor adecuado depende de la decisión que necesiten tomar los herederos. La principal diferencia se encuentra entre el valor empleado para liquidar impuestos y el valor utilizado para repartir económicamente los bienes.

Para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de un inmueble se utiliza el valor de referencia cuando existe, salvo que los interesados declaren un valor superior.

Para repartir la vivienda, adjudicársela a uno de los herederos o calcular compensaciones económicas, conviene conocer cuánto vale realmente el inmueble en el mercado y en la fecha que corresponda.

Por tanto:

• Valor fiscal: se utiliza para determinar la base imponible del impuesto.
• Valor de mercado: representa el precio más probable del inmueble en una fecha concreta.
• Valor para el reparto: debería apoyarse en una valoración de mercado que permita comparar los bienes y equilibrar las adjudicaciones.

El artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que el valor del inmueble será su valor de referencia cuando exista. Si el valor declarado es superior, se utilizará este último. Cuando no exista valor de referencia o no pueda certificarse, la base imponible será la mayor cifra entre el valor declarado y el valor de mercado.

Diferencias entre valor catastral, valor de referencia y valor de mercado

Los tres conceptos están relacionados con el inmueble, pero no significan lo mismo ni se calculan de la misma manera. Confundirlos puede provocar errores tanto al liquidar el impuesto como al repartir la vivienda entre los herederos.

Valor catastral

El valor catastral es un valor administrativo asignado por el Catastro. Se emplea, entre otras finalidades, para calcular determinados tributos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No se obtiene mediante una visita individual del tasador ni representa necesariamente el precio por el que podría venderse la vivienda en el mercado.

Desde la implantación del valor de referencia, el valor catastral no es, con carácter general, la cifra que determina la base imponible de un inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones cuando existe un valor de referencia aplicable.

Valor de referencia

El valor de referencia es determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de las compraventas formalizadas ante fedatario público y de los datos que constan sobre cada inmueble.

Catastro señala que el valor de referencia no debe superar el valor de mercado. Para ello se aplica un factor de minoración en su determinación.

Sin embargo, que el valor de referencia no deba superar el valor de mercado no significa que refleje necesariamente el valor individual y exacto de una vivienda concreta.

El valor de referencia no se obtiene mediante una inspección interior realizada por un tasador. Por este motivo, puede no reflejar completamente circunstancias como:

• Las reformas interiores realizadas.
• El estado real de conservación.
• La calidad de los acabados.
• Una distribución poco funcional.
• La ocupación o el arrendamiento del inmueble.
• Daños, humedades o patologías constructivas.
• Las vistas, la luminosidad o el ruido.
• Determinados anexos, limitaciones o circunstancias jurídicas.

Valor de mercado

El valor de mercado representa el precio más probable por el que podría transmitirse el inmueble entre partes independientes, teniendo en cuenta sus características y las condiciones existentes en una fecha determinada.

Para calcularlo se analizan, entre otros aspectos:

• La ubicación exacta.
• La superficie y la distribución.
• El estado de conservación.
• Las reformas y calidades.
• La planta, orientación y luminosidad.
• El garaje, trastero, terraza y otros anexos.
• La situación registral y catastral.
• La ocupación o el arrendamiento.
• Los inmuebles comparables.
• La oferta y demanda de la zona.

En cómo se valora un piso en una herenciaexplico el procedimiento técnico que sigo para obtener y justificar el valor de mercado de una vivienda heredada.

Qué valor debe declararse en el Impuesto sobre Sucesiones

La cifra que debe utilizarse dependerá de si el inmueble dispone o no de valor de referencia en la fecha de devengo del impuesto.

No conviene decidir el valor únicamente en función de cuánto impuesto se quiere pagar. La cifra declarada puede tener también consecuencias fiscales posteriores, especialmente si el inmueble termina vendiéndose.

Cuando existe valor de referencia

Cuando existe un valor de referencia certificado, este es el que establece la base imponible del inmueble, salvo que los interesados declaren un valor superior.

Por tanto, no debe afirmarse que los herederos pueden tributar simplemente por el valor catastral porque todos estén de acuerdo. El acuerdo entre las partes no modifica las normas fiscales aplicables.

Catastro considera el valor de referencia como la base mínima de tributación en los impuestos afectados, siempre que no exista un valor declarado, precio o contraprestación superior.

Cuando no existe valor de referencia

Cuando el inmueble no tiene valor de referencia o este no puede certificarse, la base imponible será la mayor de estas dos magnitudes:

• El valor declarado por los interesados.
• El valor de mercado.

La Administración conserva la posibilidad de efectuar la comprobación correspondiente cuando proceda.

Cuando se declara un valor superior

Los herederos pueden declarar un valor superior al valor de referencia. En ese caso, el valor superior declarado será la base imponible.

La cifra utilizada en la adquisición hereditaria también puede influir posteriormente en el cálculo de una ganancia o pérdida patrimonial si la vivienda se vende.

La Agencia Tributaria señala que, en las adquisiciones por herencia realizadas a partir del 1 de enero de 2022, cuando el valor de referencia haya constituido la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ese valor debe tenerse en cuenta como importe real de adquisición para calcular posteriormente la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, sin que pueda exceder del valor de mercado.

Por ello, la decisión fiscal debería revisarse con un profesional especializado y no basarse exclusivamente en pagar más o menos impuestos en el momento de aceptar la herencia.

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Qué valor utilizar para repartir una vivienda heredada

Para repartir económicamente una vivienda, el valor fiscal no tiene por qué representar la cifra adecuada.

Cuando uno de los herederos quiere quedarse con el inmueble, es necesario determinar cuánto vale y qué cantidad debe entregar a los demás para equilibrar las adjudicaciones.

En estas situaciones, una tasación para reparto de herencia y adjudicación de bienes permite trabajar con una referencia técnica común.

La valoración puede utilizarse para:

• Adjudicar el inmueble a uno de los herederos.
• Calcular compensaciones económicas.
• Comparar la vivienda con otros bienes hereditarios.
• Formar lotes equilibrados.
• Negociar la compra de participaciones.
• Decidir si resulta conveniente vender.
• Evitar que una parte resulte beneficiada por utilizar un valor inadecuado.

También existen situaciones en las que las características jurídicas del inmueble pueden condicionar su valoración. Un ejemplo claro es la valoración de una vivienda VPO en una herencia, donde conviene analizar si la vivienda continúa sometida a algún régimen de protección y cómo puede influir este en su valor.

Ejemplo de reparto de una vivienda heredada

Un ejemplo permite comprender cómo puede afectar la elección del valor a las cantidades que recibe cada heredero.

Imaginemos una vivienda con las siguientes cifras:

• Valor de referencia: 220.000 €.
• Valor de mercado: 300.000 €.
• Dos herederos con derecho al 50 %.

Si uno de los herederos se queda con la vivienda utilizando el valor de referencia de 220.000 €, la compensación teórica que recibiría el otro sería de 110.000 €.

Sin embargo, si la vivienda tiene un valor de mercado de 300.000 €, a cada heredero le correspondería un valor económico de 150.000 €.

En este ejemplo existe una diferencia de 40.000 € para cada heredero. Por eso no conviene utilizar automáticamente el valor fiscal para calcular un reparto privado.

El valor de referencia puede ser correcto a efectos tributarios, pero no sustituye necesariamente una valoración individualizada cuando hay que adjudicar el inmueble o compensar económicamente al resto de los herederos.

Qué ocurre si los herederos no aceptan el mismo valor

Un desacuerdo sobre la cifra puede bloquear la adjudicación, aunque todos tengan claro quiénes son los herederos y qué porcentaje corresponde a cada persona.

Uno puede defender el valor de referencia, otro utilizar anuncios de Internet y otro proponer el precio que cree que tendría la vivienda después de realizar una reforma.

Cuando existen criterios enfrentados, una valoración por desacuerdo entre herederos permite justificar el resultado mediante documentación, comparables y ajustes técnicos.

La tasación no obliga automáticamente a todas las partes a aceptar la cifra. Sin embargo, permite transformar una discusión basada en opiniones en una negociación basada en datos.

El informe puede ayudar a determinar:

• Qué superficie debe utilizarse.
• Qué estado de conservación presenta la vivienda.
• Qué comparables son realmente adecuados.
• Qué diferencias existen respecto de otros inmuebles.
• Qué fecha debe adoptarse.
• Qué valor resulta técnicamente justificable.

Qué ocurre si el valor de referencia no coincide con la realidad

El valor de referencia puede no coincidir con el valor de mercado que se obtiene al analizar individualmente la vivienda.

Cuando el heredero considera que el valor de referencia utilizado como base imponible perjudica sus intereses, la ley permite cuestionarlo al recurrir la liquidación practicada por la Administración o al solicitar la rectificación de la autoliquidación.

Para estudiar una posible impugnación será necesario analizar:

• Las características catastrales.
• Las superficies.
• El estado de conservación.
• La situación jurídica.
• La fecha de valoración.
• Los datos de mercado.
• El motivo de la diferencia.
• La documentación y las pruebas disponibles.

Una tasación puede aportar información técnica sobre el valor y las características del inmueble, pero la estrategia fiscal y procedimental debe definirse con el abogado o asesor tributario responsable del asunto.

Cuándo conviene solicitar una valoración de mercado

No todas las herencias necesitan el mismo tipo de informe. La valoración resulta especialmente recomendable cuando el valor del inmueble condiciona una decisión económica entre los herederos.

Puede ser necesaria cuando:

• Un heredero quiere quedarse con la vivienda.
• Existen varios inmuebles para repartir.
• Deben calcularse compensaciones.
• Las partes no aceptan el mismo valor.
• Se está preparando un cuaderno particional.
• Se plantea vender el inmueble.
• El valor de referencia parece alejado de la realidad.
• La vivienda está ocupada, alquilada o deteriorada.
• Se necesita conocer el valor correspondiente a una fecha anterior.
• El informe puede utilizarse en una negociación o procedimiento.

También es importante establecer para qué fecha debe calcularse el valor. No es lo mismo determinar cuánto valía la vivienda en la fecha del fallecimiento que calcular su valor actual para realizar el reparto.

En cuándo deben valorarse los bienes de una herenciaexplico las diferencias entre la fecha del fallecimiento, la aceptación, el reparto y la futura venta.

Como tasador de herencias en España te digo

Uno de los errores que encuentro con más frecuencia consiste en utilizar una cifra porque aparece en Catastro y asumir que ese es necesariamente el valor por el que debe repartirse la vivienda.

El valor de referencia puede ser la cifra fiscal que corresponda para liquidar el impuesto. Pero cuando uno de los hermanos quiere quedarse con el inmueble y compensar al resto, necesitamos saber cuánto vale realmente ese bien.

También ocurre lo contrario. En ocasiones, uno de los herederos busca los anuncios más caros de la zona y defiende un precio que no se corresponde con el estado, la superficie, la ubicación o las características reales de la vivienda.

Mi trabajo consiste en analizar el inmueble y asumir la responsabilidad técnica del valor reflejado en el informe. No decido cómo debe repartirse la herencia, pero proporciono la base económica necesaria para que los herederos, abogados, notarios o contadores-partidores puedan trabajar con cifras comparables.

Solicita una valoración de la vivienda heredada

Cuando necesites conocer el valor de mercado para repartir, adjudicar, vender o resolver un desacuerdo, estudiaré personalmente el inmueble y la finalidad para la que necesitas el informe.

Para preparar una propuesta necesito conocer:

• La ubicación de la vivienda.
• La referencia catastral.
• La fecha para la que se necesita el valor.
• El número de herederos.
• La finalidad de la valoración.
• La existencia de acuerdo o conflicto.
• La posibilidad de visitar el inmueble.
• La documentación disponible.

Puedes consultar mi servicio de valoración de herencias en toda España o enviarme directamente la información básica del caso.

Una valoración correctamente planteada permite diferenciar el valor fiscal del valor económico y evitar que el reparto se realice utilizando una cifra que no represente la realidad del inmueble.

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