Sí, una vivienda de protección oficial en propiedad puede heredarse. Sin embargo, el fallecimiento de su titular no elimina automáticamente el régimen de protección ni convierte la vivienda en un inmueble libre.
Antes de valorarla, adjudicarla o venderla, hay que comprobar qué tipo de protección tiene, si continúa vigente, cuál es su precio máximo legal y qué trámites exige la comunidad autónoma correspondiente.
Cuando el fallecido no era propietario, sino arrendatario o adjudicatario de una vivienda pública, la situación es distinta: no se hereda la propiedad del inmueble y la posible continuidad del contrato dependerá del régimen de la vivienda, del contrato y de la normativa aplicable.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España. En este artículo te explico qué ocurre cuando fallece el titular de una VPO y cómo debe analizarse su valor dentro de una herencia.
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¿Se puede heredar una vivienda de protección oficial?
Cuando la vivienda protegida pertenecía al fallecido, puede incorporarse a la herencia y transmitirse a sus herederos. Ahora bien, los herederos reciben la propiedad con el régimen jurídico y las limitaciones que continúen vigentes.
La herencia no significa necesariamente que la vivienda pueda venderse inmediatamente como una vivienda libre ni que pueda utilizarse cualquier precio para repartirla.
Si el fallecido era propietario de la VPO
Los herederos deberán comprobar:
- Si la calificación de vivienda protegida continúa vigente.
- La fecha y modalidad de la calificación.
- La duración del régimen de protección.
- El precio máximo legal.
- Las autorizaciones o comunicaciones necesarias.
- Las obligaciones de uso y ocupación.
- Los derechos de tanteo o retracto de la Administración.
- Las condiciones para una futura venta o alquiler.
Aceptar la herencia y vender posteriormente la vivienda son actuaciones distintas, sometidas a trámites y requisitos que pueden variar.
Si el fallecido era arrendatario de una vivienda protegida
Cuando el titular únicamente tenía un contrato de alquiler, la vivienda no forma parte de la herencia como propiedad.
En estos casos debe comprobarse si alguna persona puede subrogarse o continuar en el contrato. La respuesta dependerá de:
- El tipo de vivienda pública o protegida.
- El contrato.
- La convivencia previa.
- El parentesco.
- Los requisitos económicos.
- La normativa autonómica.
- La Administración propietaria o gestora.
Qué ocurre al fallecer el titular de una VPO en Euskadi
En Euskadi, la transmisión mortis causa de una vivienda de protección pública debe tramitarse ante la Administración de Vivienda. El Gobierno Vasco indica que debe aportarse el borrador de la escritura de aceptación de herencia o un escrito firmado por los herederos donde se identifique la vivienda y el porcentaje que corresponde a cada uno.
Esta particularidad explica por qué no basta con aceptar la herencia ante notario sin revisar también el expediente administrativo de la vivienda protegida.
Qué es una vivienda VPO
La Vivienda de Protección Oficial (VPO, también conocida como vivienda Protegida) es un tipo de vivienda promovida por la administración pública española, normalmente ofertada a un precio por debajo del de bienes equivalentes en el mercado.
El objetivo de la VPO es favorecer que los ciudadanos con rentas más bajas puedan adquirir o arrendar viviendas dignas y adecuadas a unos precios asequibles a sus posibilidades.
Cómo saber si la vivienda sigue siendo VPO
Antes de calcular su valor, hay que confirmar si la vivienda continúa sometida a protección. No todas las VPO tienen la misma duración, limitaciones ni sistema de precios, porque gran parte de su regulación depende de la comunidad autónoma y del programa bajo el que fue calificada.
Para comprobarlo deben revisarse:
- La escritura de propiedad.
- La nota simple registral.
- La cédula o resolución de calificación definitiva.
- El número de expediente de vivienda protegida.
- La fecha de calificación.
- El régimen de protección.
- La normativa vigente en la comunidad autónoma.
- El precio máximo legal certificado por la Administración.
- Las posibles limitaciones para vender, alquilar o adjudicar la vivienda.
No debe darse por supuesto que la vivienda queda automáticamente libre al cumplir una determinada antigüedad. La duración y la posibilidad de descalificación dependen del expediente y de la regulación aplicable.
Las normativas autonómicas mantienen sistemas diferentes para determinar los precios máximos y controlar las transmisiones. Por ejemplo, Cataluña y Andalucía regulan expresamente el precio máximo durante el periodo de protección
Solicitar a Juan Sastre la valoración de una vivienda VPO
Cómo se obtiene el precio máximo legal de una VPO
El precio máximo legal no debe calcularse utilizando anuncios de portales inmobiliarios ni aplicando directamente el precio medio de la zona. Es decir no se valora como una vivienda normal y libre de protección.
La cifra debe obtenerse conforme a:
- El expediente de calificación.
- La superficie útil de la vivienda.
- La superficie de los anejos vinculados.
- El régimen de protección.
- La zona geográfica.
- Los módulos o precios oficiales vigentes.
- La antigüedad y regulación aplicable.
- La comunidad autónoma en la que se encuentra.
La Administración autonómica competente en vivienda puede facilitar o certificar el precio máximo aplicable.
Este precio representa el límite administrativo de transmisión mientras siga vigente el régimen de protección, pero no debe confundirse automáticamente con el valor fiscal, con el valor de referencia de Catastro ni con el valor que deba utilizarse para cualquier finalidad hereditaria.
Cómo realizar tasación de vivienda VPO en herencia
En cuanto a cómo realizar la tasación de una vivienda VPO en herencia, tenemos que distinguir tres supuestos;
- Si la vivienda ha sido ya descalificada, se puede utilizar cualquier método de valoración, por norma general el de comparación. Siendo así, no existen limitaciones ni de mercado ni comerciales. Una vivienda descalificada es una vivienda libre.
- Si la vivienda sigue estando protegida sin posibilidad de descalificación, se realiza una doble tasación de la vivienda, es decir por un lado conocer el valor de mercado actual y el valor máximo legal por otro. Comparando cada uno de ellos, se debe establecer como valor de tasación aquel que arroje un importe menor.
- Si la vivienda está protegida con posibilidad de descalificación futura, se considera a efectos venideros, vivienda libre y por tanto debe ser valorada como tal. Es decir, obtener una valoración actual de mercado.
Cómo se valora una vivienda VPO en una herencia
Para valorar correctamente una vivienda protegida hay que estudiar primero su situación jurídica y después analizar el mercado. No puede tratarse como una vivienda libre sin comprobar previamente si continúan vigentes las limitaciones administrativas.
La finalidad del informe también es determinante. No requiere necesariamente la misma cifra una venta, una aceptación fiscal, una adjudicación entre hermanos o una compensación económica.
| Situación de la vivienda | Criterio de valoración |
|---|---|
| Protección extinguida o descalificación firme | Puede valorarse como vivienda libre, después de comprobar documentalmente la situación |
| Protección vigente | Deben analizarse el precio máximo legal, las limitaciones y el mercado de viviendas protegidas comparables |
| Descalificación posible pero no concedida | No debe tratarse automáticamente como libre; deben estudiarse requisitos, costes, plazos e incertidumbre |
| Valoración a fecha de fallecimiento | Debe analizarse la protección y el mercado existentes en aquella fecha |
| Reparto entre herederos | Debe determinarse un valor técnicamente razonado y coherente con las limitaciones reales del inmueble |
Precio máximo legal y valor de mercado
El precio máximo legal establece cuánto puede cobrarse en una transmisión sometida al régimen de protección.
El valor de mercado analiza cuánto pagaría razonablemente un comprador teniendo en cuenta:
- La ubicación.
- La superficie.
- El estado.
- Los anejos.
- La demanda.
- La protección vigente.
- Las limitaciones para transmitir.
- El precio máximo autorizado.
Cuando la protección continúa vigente, el valor de mercado no puede analizarse ignorando el límite legal de venta.
Valor para repartir la herencia
Cuando uno de los herederos quiere adjudicarse la vivienda y compensar a los demás, resulta necesario explicar:
- Qué limitaciones continúan vigentes.
- Qué precio máximo se aplicaría en una transmisión.
- Qué mercado tiene la vivienda.
- Si existe una posibilidad real de descalificación.
- Qué costes o trámites serían necesarios.
- Qué fecha se está utilizando.
En esos casos puedes consultar mi servicio de tasación para reparto de herencia.
Quién determina el valor de una vivienda VPO
En una vivienda protegida pueden intervenir varios profesionales y organismos, pero cada uno cumple una función distinta.
La Administración competente en vivienda determina o certifica:
- El régimen de protección.
- La vigencia de la calificación.
- El precio máximo legal.
- Los trámites de transmisión.
- Las posibles autorizaciones.
- Las condiciones de descalificación.
El tasador analiza:
- Las características reales de la vivienda.
- Su estado.
- La superficie.
- Los anejos.
- El mercado.
- Las limitaciones.
- La finalidad del informe.
- El valor técnicamente justificable.
El abogado, notario o asesor fiscal estudia las consecuencias jurídicas, sucesorias y tributarias.
Cuando existe desacuerdo entre los herederos, puede ser necesario un tasador ante discrepancias sobre el valor del inmueble heredado.
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¿Puedo heredar una VPO si ya tengo otra vivienda?
Tener otra vivienda en propiedad no impide necesariamente recibir una VPO mediante herencia. No obstante, puede afectar al uso posterior, a determinadas ayudas, a la obligación de destinarla a residencia habitual o a otros requisitos establecidos por la comunidad autónoma.
Hay que distinguir entre:
- Poder aceptar la propiedad heredada.
- Poder ocuparla como vivienda habitual.
- Mantener determinadas ayudas.
- Alquilarla.
- Venderla.
- Adjudicársela a uno de los herederos.
- Cumplir los requisitos autonómicos de vivienda protegida.
Por ejemplo, la normativa catalana contempla expresamente la adquisición gratuita mediante herencia como excepción a determinadas restricciones relacionadas con la adquisición de otra vivienda, aunque continúan siendo aplicables las demás condiciones del régimen protegido.
Por eso, antes de decidir qué hacer con la vivienda, debe consultarse el expediente concreto ante la Administración autonómica.
Preguntas frecuentes sobre la herencia de una VPO
Las siguientes respuestas resumen las dudas más habituales. La tramitación concreta puede variar según la comunidad autónoma y el régimen de protección.
¿Una vivienda VPO puede heredarse?
Sí, cuando pertenecía al fallecido puede formar parte de la herencia. Los herederos la reciben con las limitaciones y obligaciones que continúen vigentes.
¿La VPO se convierte en vivienda libre al fallecer el propietario?
No. El fallecimiento no elimina automáticamente la calificación protegida.
¿El precio máximo legal es siempre el valor de la herencia?
No necesariamente. Deben diferenciarse el precio máximo legal, el valor de mercado, la finalidad del informe y el posible valor fiscal.
¿Puede venderse una VPO después de heredarla?
Puede ser posible, pero habrá que respetar el régimen de protección, el precio máximo, las autorizaciones y los posibles derechos de adquisición preferente.
¿Uno de los herederos se queda con la VPO?
Sí, cuando jurídicamente resulte posible y exista acuerdo o adjudicación. Será necesario calcular el valor y la compensación que corresponda a los demás.
¿Qué ocurre si necesito conocer el valor en la fecha del fallecimiento?
Puede ser necesaria una tasación retrospectiva de herencia que estudie la situación administrativa y el mercado existentes en aquella fecha.
Solicita la valoración de una vivienda VPO heredada
Para valorar una vivienda protegida necesito comprobar:
- Ubicación.
- Comunidad autónoma.
- Número de expediente.
- Régimen de protección.
- Fecha de calificación.
- Superficie útil.
- Anejos vinculados.
- Estado.
- Finalidad del informe.
- Fecha de valoración.
- Existencia de acuerdo o conflicto entre herederos.
Trabajo en toda España y estudio personalmente cada caso.
Puedes consultar mi servicio de tasador de herencias en España.
Antes de asignar un valor a una VPO heredada, hay que comprobar qué se ha heredado realmente y qué limitaciones siguen afectando a la vivienda.
Solicitar a Juan Sastre la valoración de una vivienda VPO
Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
