Tasación judicial de vivienda en un divorcio: qué es y cómo se realiza

La tasación judicial de una vivienda en un divorcio es la valoración del inmueble que se realiza para aportar un valor técnico dentro de un procedimiento en el que los cónyuges no consiguen ponerse de acuerdo.

Normalmente, el conflicto aparece cuando una de las partes quiere quedarse con la vivienda, cuando se está liquidando la sociedad de gananciales o cuando cada cónyuge defiende un valor diferente. En estas situaciones, la valoración puede convertirse en una prueba importante para determinar cuánto vale realmente el inmueble.

Ahora bien, hay una cuestión que conviene aclarar desde el principio: una tasación utilizada en un procedimiento judicial no siempre ha sido realizada por un perito nombrado por el juzgado. Puede tratarse de un informe encargado por una de las partes o de un dictamen emitido por un perito designado judicialmente.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador especializado en divorcios en toda España. En estos encargos, mi trabajo no consiste únicamente en calcular un valor. El informe debe explicar de forma clara qué se ha valorado, en qué fecha, qué documentación se ha revisado, qué método se ha empleado y cómo se ha alcanzado la conclusión final.

Qué es una tasación judicial de vivienda en un divorcio

La expresión “tasación judicial” se utiliza habitualmente para referirse a una valoración inmobiliaria que se incorpora o puede incorporarse a un procedimiento judicial.

Su finalidad es aportar conocimientos técnicos sobre el valor del inmueble para que los abogados, las partes y, en último término, el tribunal puedan comprender una cuestión que requiere conocimientos especializados.

La Ley de Enjuiciamiento Civil distingue entre los dictámenes elaborados por peritos designados por las partes y los emitidos por peritos designados por el tribunal. En ambos casos, el perito debe actuar con la mayor objetividad posible y considerar tanto aquello que puede beneficiar como lo que puede perjudicar a cualquiera de las partes. Así se recoge en los artículos 335, 336 y 339 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por tanto, no debe confundirse:

• Una tasación encargada por uno de los cónyuges para defender su posición.
• Una valoración solicitada de común acuerdo.
• Un dictamen emitido por un perito designado por el tribunal.
• Una tasación bancaria realizada para una finalidad hipotecaria.

Todas pueden contener un valor del inmueble, pero no tienen necesariamente la misma finalidad ni el mismo alcance.

Cuándo se necesita una tasación judicial de vivienda

La valoración suele resultar necesaria cuando el valor de la casa común se convierte en un punto de conflicto.

Las situaciones más habituales son:

• Liquidación judicial de la sociedad de gananciales.
• Adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges.
• Cálculo de la compensación económica que debe recibir la otra parte.
• Existencia de dos tasaciones con resultados muy diferentes.
• Impugnación de la valoración presentada por la expareja.
• Procedimiento de división de cosa común.
• Falta de acuerdo sobre el valor de venta del inmueble.
• Necesidad de determinar un valor actual o retrospectivo.

En una valoración de bienes gananciales resulta especialmente importante definir qué bienes se valoran y cuál debe ser la fecha de valoración. No siempre se busca el valor actual: en determinados procedimientos puede ser necesario justificar el valor que tenía el inmueble en una fecha anterior.

No siempre hay que esperar a que empiece el juicio

Una de las partes puede encargar un informe pericial antes de iniciar el procedimiento. Esto permite conocer el valor de la vivienda, preparar la negociación y facilitar al abogado una base técnica sobre la que trabajar.

Una valoración previa también puede evitar que un divorcio inicialmente negociado termine siendo contencioso. Cuando todavía existe posibilidad de acuerdo, puede ser más adecuado recurrir a una valoración para un divorcio de mutuo acuerdo.

Perito de parte y perito designado judicialmente

Esta es una de las diferencias que más dudas genera.

Qué hace un perito de parte

El perito de parte es contratado por uno de los cónyuges para analizar el inmueble y elaborar un dictamen que pueda utilizarse en la negociación o aportarse al procedimiento.

Que el profesional haya sido contratado por una de las partes no significa que pueda adaptar el resultado a sus intereses. El perito debe mantener su independencia técnica y explicar tanto los aspectos que aumentan el valor como aquellos que lo reducen.

Un informe de parte bien fundamentado puede tener una gran utilidad, especialmente cuando se presenta acompañado de documentación, comparables correctamente seleccionados y una explicación clara del método empleado.

Contactar con Juan Sastre como perito de parte

Qué hace un perito designado por el tribunal

El perito designado judicialmente interviene cuando el tribunal acuerda su nombramiento conforme a las reglas procesales.

Su función consiste en estudiar la cuestión planteada y emitir un dictamen técnico. Dependiendo del procedimiento, las partes pueden solicitar aclaraciones, formular preguntas o cuestionar el método y las conclusiones alcanzadas.

La existencia de un perito judicial no impide necesariamente que las partes aporten sus propios dictámenes. Esta cuestión debe coordinarse siempre con el abogado que dirige el procedimiento.

Quién puede solicitar la tasación

Cualquiera de los cónyuges puede encargar una tasación de parte. Puede hacerlo antes de presentar la demanda, al preparar su contestación o cuando la necesidad del informe aparezca durante la negociación, respetando los plazos procesales que correspondan.

La designación de un perito por el tribunal debe solicitarse dentro del procedimiento y siguiendo las reglas establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por eso, antes de comenzar el trabajo conviene coordinar con el abogado:

• La finalidad exacta del informe.
• La fecha a la que debe referirse la valoración.
• Los bienes que deben incluirse.
• Las cuestiones técnicas que se quieren acreditar.
• El momento procesal en el que debe aportarse.
• La posible necesidad de ratificación.

Si la otra parte ya ha presentado un informe y el problema es que el valor no parece correcto, el enfoque debe ser diferente. En ese caso conviene revisar qué hacer cuando no estás de acuerdo con la tasación presentada por tu expareja.

Qué debe contener un informe pericial de vivienda para divorcio

Una valoración destinada a un procedimiento judicial debe permitir que una persona que no conoce el inmueble entienda cómo se ha obtenido el valor.

Identificación del inmueble y del derecho valorado

El informe debe identificar correctamente la vivienda, su referencia catastral, situación registral, superficie y anexos vinculados.

También debe aclarar qué se está valorando. No es lo mismo valorar el pleno dominio de una vivienda que una participación indivisa, un usufructo o un derecho diferente.

Finalidad y fecha de valoración

La finalidad condiciona el enfoque del informe. Debe indicarse si la valoración se realiza para negociar, liquidar gananciales, calcular una compensación, aportar el documento a un procedimiento o contradecir otro dictamen.

La fecha de valoración también debe aparecer de forma expresa. Si se solicita una valoración retrospectiva, el perito debe utilizar información de mercado correspondiente a la fecha analizada y explicar las fuentes utilizadas.

Descripción y estado real de la vivienda

Siempre que sea posible, el perito debe visitar el inmueble para comprobar:

• Distribución.
• Superficie y posibles discrepancias.
• Estado de conservación.
• Reformas realizadas.
• Calidades.
• Existencia de garaje, trastero, terraza u otros anexos.
• Características del edificio y del entorno.

Una vivienda reformada no puede compararse directamente con otra que necesita una actualización integral sin aplicar los ajustes correspondientes.

Método y comparables utilizados

En viviendas, el método más habitual es el de comparación. Sin embargo, no basta con recopilar anuncios y calcular una media.

El informe debe explicar:

• Por qué se han seleccionado determinados comparables.
• Qué características tienen en común con el inmueble valorado.
• Qué diferencias existen.
• Qué ajustes se han aplicado.
• Cuál es el resultado obtenido después de la homogeneización.
• Por qué se considera razonable el valor final.

La explicación metodológica es especialmente importante cuando el dictamen puede ser cuestionado por otro perito o durante una ratificación.

Hipótesis, limitaciones y conclusión

Si falta documentación, no se ha podido visitar alguna zona o existe una discrepancia entre Catastro, Registro y realidad física, debe indicarse.

Ocultar las limitaciones no fortalece un informe. Al contrario, puede hacerlo más vulnerable. Una conclusión pericial sólida debe dejar claro qué se ha comprobado y qué se ha asumido.

Documentación necesaria para realizar la tasación

La documentación dependerá del inmueble y del procedimiento, pero normalmente conviene disponer de:

• Nota simple registral actualizada.
• Escritura de propiedad.
• Referencia y certificación catastral.
• Planos, si existen.
• Certificado de superficie o documentación técnica.
• Información sobre reformas relevantes.
• Fotografías actuales.
• Tasaciones anteriores aportadas por cualquiera de las partes.
• Escrito o documentación procesal que defina el objeto de la pericia.
• Fecha concreta a la que debe referirse el valor.

La existencia de una hipoteca no debe confundirse con el valor de mercado de la vivienda. Una cosa es cuánto vale el inmueble y otra diferente cuál es la deuda pendiente y cómo debe repartirse. Esta última cuestión debe ser estudiada por los abogados y las partes.

Qué ocurre si no se puede visitar la vivienda

La falta de acceso no impide automáticamente realizar cualquier valoración, pero sí puede limitar la precisión del trabajo.

Dependiendo de la información disponible, el perito puede analizar documentación, fotografías, planos, datos catastrales, características exteriores y antecedentes del inmueble. Sin embargo, el informe debe explicar claramente que no se ha comprobado su estado interior.

Cuando el resultado vaya a utilizarse judicialmente, conviene que el abogado valore si puede solicitarse el acceso o qué consecuencias procesales tiene la negativa de la otra parte.

Puedes ampliar esta cuestión en el artículo sobre cómo tasar una vivienda sin entrar en ella.

Contactar con Juan Sastre como tasador del divorcio

Ratificación del informe pericial

La ratificación es la intervención del perito ante el tribunal para explicar su dictamen y responder a las preguntas admitidas.

Durante esa intervención pueden solicitarse:

• Explicaciones sobre el método empleado.
• Justificación de los comparables.
• Aclaraciones sobre determinados ajustes.
• Respuestas a objeciones formuladas por la otra parte.
• Crítica técnica de otro dictamen.
• Explicación de las hipótesis y limitaciones del informe.

La ratificación no siempre es necesaria. Dependerá de lo que soliciten las partes y de lo que acuerde el tribunal. Los artículos 346 y 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regulan la intervención y las posibles aclaraciones del perito.

Por este motivo, un informe destinado a juicio no solo debe estar bien redactado. El perito tiene que poder defender sus decisiones técnicas con claridad y coherencia.

¿Está obligado el juez a aceptar el valor del perito?

No. Ni el informe del perito de parte ni el dictamen del perito designado judicialmente obligan automáticamente al tribunal a aceptar una cifra concreta.

El artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que el tribunal valorará los dictámenes periciales conforme a las reglas de la sana crítica.

Esto significa que no debería darse por sentado que será aceptado el informe con el valor más alto, el más bajo o el elaborado por un determinado tipo de perito. La coherencia del método, la calidad de la información, la objetividad y la capacidad para explicar las conclusiones son fundamentales.

Caso real anonimizado de tasación judicial en un divorcio

El siguiente ejemplo está basado en experiencia profesional, pero se han modificado las características y las cifras para preservar la privacidad.

La diferencia no se debía a una única cuestión. La valoración inicial utilizaba principalmente viviendas reformadas, no ajustaba correctamente el estado de conservación y atribuía a determinadas superficies un aprovechamiento que no coincidía con la realidad comprobada.

El nuevo informe no se limitó a presentar otra cifra. Explicó las discrepancias de superficie, justificó la selección de comparables y mostró los ajustes aplicados. Esa explicación era necesaria para que abogados y partes pudieran entender por qué los dos informes llegaban a resultados diferentes.

Como tasador de viviendas en divorcios te digo

Uno de los errores que encuentro con más frecuencia es comenzar el informe sin haber definido correctamente la finalidad y la fecha de valoración.

También veo tasaciones bancarias que se utilizan como si fueran automáticamente válidas para cualquier procedimiento, informes sin visita, comparables que no se parecen realmente a la vivienda y conclusiones que no explican cómo se ha obtenido el valor.

Mi opinión es clara: cuando la vivienda puede terminar siendo objeto de discusión judicial, el informe debe prepararse desde el principio pensando en que tendrá que ser entendido, revisado y, posiblemente, defendido frente a otro profesional.

En un divorcio contencioso con desacuerdo sobre los inmuebles, conocer el valor es solo una parte del trabajo. Hay que poder demostrar por qué ese valor resulta razonable.

Preguntas frecuentes

¿Sirve una tasación bancaria para un juicio de divorcio?

Puede aportarse como documento, pero su finalidad puede ser distinta. Hay que comprobar la fecha, el objeto valorado, el método, las hipótesis y si responde exactamente a la cuestión discutida en el procedimiento.

¿Quién paga la tasación judicial?

Si se trata de un perito de parte, normalmente paga quien lo contrata. Cuando el perito es designado por el tribunal, dependerá de quién haya solicitado la designación, de si la han pedido ambas partes y de lo que posteriormente se resuelva sobre las costas.

¿Puedo presentar mi propia tasación si mi ex ya ha aportado otra?

Sí puede existir más de un dictamen, pero debe coordinarse con el abogado atendiendo al momento procesal. El segundo informe debería analizar técnicamente las diferencias y no limitarse a ofrecer otra cifra.

¿Es obligatorio visitar el inmueble?

No en todos los casos es materialmente posible, pero la visita resulta muy recomendable. Si no se accede al interior, el informe debe indicar esa limitación y explicar qué información se ha utilizado.

¿La tasación debe reflejar el valor actual?

Depende de la finalidad. Puede necesitarse el valor actual o el correspondiente a una fecha anterior. La fecha debe definirse antes de iniciar la valoración.

¿El perito tiene que acudir siempre al juicio?

No necesariamente. La intervención dependerá de lo que soliciten las partes y acuerde el tribunal. No obstante, el informe debe estar preparado para poder ser explicado y defendido.

Conclusión

La tasación judicial de una vivienda en un divorcio debe ser mucho más que una cifra. Tiene que identificar correctamente el inmueble, definir la fecha de valoración, analizar su estado, justificar los comparables y explicar el resultado de forma que pueda ser revisado por abogados, peritos y tribunal.

Si necesitas valorar una vivienda para un procedimiento judicial, puedo estudiar la documentación, definir el alcance junto con tu abogado y preparar un informe adaptado a la finalidad concreta del encargo.

Trabajo en toda España y realizo tasaciones de vivienda para separación y divorcio, tanto para negociación como para procedimientos contenciosos y liquidaciones de bienes gananciales.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.