Valor real de inmueble en herencia

Cuando hablamos del valor real de un inmueble en una herencia, nos referimos al valor de mercado que tiene esa vivienda, local, terreno o finca en un momento concreto. Dicho de forma sencilla, es lo que una persona estaría dispuesta a pagar por ese inmueble si se vendiera en condiciones normales de mercado.

En una herencia, conocer ese valor es muy importante por dos motivos. Primero, porque puede afectar a los impuestos. Y segundo, porque ayuda a repartir los bienes entre herederos sin que una parte sienta que recibe menos de lo que le corresponde. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España.

Por experiencia, muchos problemas entre herederos empiezan porque se confunde el valor real de una vivienda con el valor fiscal, el valor catastral o una cifra sacada deprisa de internet.

Cuándo necesitas el valor real de un inmueble en una herencia 

El valor real de un inmueble en una herencia suele ser necesario en dos momentos, cuando hay que declarar la herencia y cuando llega el momento de repartir o adjudicar los bienes entre los herederos. No es lo mismo valorar para cumplir con un trámite fiscal que valorar para que varios hermanos repartan una vivienda de forma equilibrada.

Son momentos distintos y pueden tener consecuencias distintas. Por eso conviene tener claro para qué necesitas el valor. No es lo mismo aceptar una herencia, vender el inmueble más adelante o que uno de los herederos se quede la vivienda y compense al resto.

Valor real para impuestos y valor real para repartir una herencia 

En una herencia, el valor del inmueble puede usarse para pagar impuestos, pero también para repartir entre herederos. Si tienes previsto vender la vivienda después, declarar un valor demasiado bajo puede generar problemas más adelante. Lo que parece un ahorro inicial puede acabar siendo un coste mayor cuando llegue la venta.

En cambio, para el reparto de herencias, lo importante es que el valor sirva para que todos los herederos entiendan qué recibe cada uno y si las compensaciones están bien calculadas.

Por eso, antes de tomar una decisión, conviene hacerse estas preguntas:

• ¿Vamos a vender el inmueble?
• ¿Uno de los herederos quiere quedarse la vivienda?
• ¿Hay varios inmuebles con valores distintos?
• ¿El valor puede generar conflicto entre hermanos?
• ¿Estamos usando un valor fiscal o un valor de mercado?

Responder a esto evita muchos problemas antes de firmar nada.

Cómo se calcula el valor real de una vivienda heredada

Para calcular el valor real de una vivienda heredada, hay que mirar el mercado y comparar el inmueble con otros parecidos. Pero no vale comparar cualquier vivienda ni hacer una media rápida de anuncios.

Una valoración bien hecha analiza viviendas similares en la zona, pero también revisa las diferencias entre ellas: estado, superficie, altura, ascensor, garaje, trastero, terraza, antigüedad y ubicación real.

En una valoración de herencias, el objetivo no es buscar el valor que más conviene a un heredero, sino saber qué valor tiene el inmueble en ese momento.

En una tasación de herencia no basta con mirar portales inmobiliarios

Los portales inmobiliarios pueden orientar, pero no deberían ser la base del reparto. Un anuncio muestra lo que alguien pide por una vivienda, no necesariamente lo que esa vivienda vale. Además, puede haber pisos anunciados por encima de mercado, viviendas que llevan meses sin venderse o inmuebles que no son comparables al heredado.

Por ejemplo, no se puede comparar sin más:

• Un primero sin ascensor con un quinto con ascensor.
• Una vivienda reformada con una vivienda para actualizar.
• Un piso con terraza con otro que no la tiene.
• Un inmueble con garaje y trastero con otro sin anexos.
• Una vivienda en buena calle con otra en una ubicación menos demandada.

Todos esos detalles cambian el valor, y si no se tienen en cuenta, el reparto puede quedar mal planteado.

Qué factores influyen en el valor real de un inmueble heredado

El valor real de un inmueble heredado no depende solo de los metros. Hay muchos factores que pueden hacer que una vivienda valga más o menos. Uno de los más importantes es el momento del mercado. Una vivienda no vale lo mismo en una etapa de alta demanda que en una etapa donde cuesta más vender.

Por eso, la fecha de valoración importa, también influye mucho el estado de conservación. Una vivienda reformada, cuidada y actualizada no se valora igual que una casa con instalaciones antiguas, humedades, grietas o necesidad de reforma.

El estado de la vivienda heredada puede cambiar mucho el valor

En una herencia, el estado real del inmueble puede ser clave. Muchas viviendas heredadas llevan años sin reformarse, han estado cerradas o no han tenido mantenimiento, eso afecta al valor. No es lo mismo una vivienda lista para entrar a vivir que una vivienda donde hay que cambiar cocina, baños, electricidad, tuberías o ventanas.

Para valorar bien, conviene revisar:

• Estado de conservación, porque una vivienda deteriorada vale menos.
• Antigüedad, porque el paso del tiempo afecta a la construcción.
• Reformas realizadas, si realmente mejoran el inmueble.
• Ubicación, porque dentro de una misma ciudad hay diferencias importantes.
• Servicios y características, como ascensor, garaje, trastero, terraza o vistas.
• Situación del mercado, porque el valor cambia según el momento.

Si estos factores no se revisan, es fácil que un heredero piense que la vivienda vale una cosa y otro piense algo completamente distinto.

Qué bienes pueden valorarse dentro de una herencia 

Cuando se habla de valorar una herencia, casi siempre se piensa en viviendas. Y es normal, porque los inmuebles suelen ser los bienes que más valor tienen y los que más conflicto generan. Pero no son los únicos, en una herencia también pueden valorarse vehículos, motos, embarcaciones, mobiliario, joyas, obras de arte, antigüedades o cualquier bien que pueda influir en el reparto.

En muchos casos, lo más delicado sigue siendo el inmueble. Sobre todo cuando uno de los herederos quiere quedárselo y tiene que compensar al resto.

Valorar inmuebles y otros bienes heredados evita repartos incompletos 

Una herencia puede quedar mal repartida si solo se mira la vivienda y se olvidan otros bienes con valor. Por ejemplo, puede haber un coche en buen estado, joyas, muebles antiguos, una colección, un garaje independiente o un trastero que no se ha tenido en cuenta.

Eso no significa que haya que valorar absolutamente todo al detalle. Pero sí conviene revisar qué bienes tienen valor real y cuáles pueden afectar al acuerdo entre herederos. Si hay desacuerdo en el valor de un inmueble heredado, o si existen varios bienes importantes, una valoración ayuda a que el reparto no se base en intuiciones.

Como tasador de herencias en España 

Como tasador de herencias en España, mi recomendación es no confundir el valor real de un inmueble con el valor fiscal, el valor catastral o el precio que aparece en un portal inmobiliario. El valor real es el valor de mercado del inmueble en el momento que corresponde. Y en una herencia, esa cifra puede cambiar mucho el reparto, los impuestos o la decisión de vender.

Si hay varios herederos, varios inmuebles o una vivienda que alguien quiere quedarse, valorar antes puede evitar muchos problemas. No se trata de complicar la herencia, sino de evitar que el reparto se haga con una cifra que no refleja la realidad.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.