Cómo se valoran los inmuebles en una herencia

Por Juan SastreTasaciones en Herencias
Como se valora un bien inmueble en una herencia

Cómo valorar un bien inmueble heredado

Del como se valora un bien inmueble en una herencia, depende del momento sucesorio donde te encuentres. Si debes valorar para la aceptación de la herencia y el pago de impuestos, debes hacer en base al valor de referencia que establece el catastro.Información actualizada a partir de 1 de enero de 2022. Si debes saber el valor para repartir la herencia, ese valor tiene que ser el de mercado. Será la única manera de garantizar un reparto justo entre las partes.

La tasación de bienes en herencia y en concreto los bienes inmuebles están sujetos a obtener una valoración de los mismos bien para el cálculo del gravamen del impuesto de sucesiones o bien para el reparto equitativo entre los herederos. Muchas veces hace falta la figura del tasador que valora el bien inmueble en una herencia. Hablo de cómo valorar un bien inmueble heredado en este artículo.

 

 

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Qué valor declarar en el impuesto de sucesiones

A la hora de rendir cuentas en relación a los bienes adjudicados en herencia, se debe hacer frente al pago de impuestos. Saber que valor declarar en el impuesto de sucesiones es una de las principales dudas que recaen en los herederos.

Ojo por que a partir del 1 de enero de 2022, hacienda cambia el sistema de valoración de los bienes heredados. 

Sigue leyendo y te explico estos cambios, que como puedes imaginarte, siempre son a favor de la administración.juan sastre tasador de herencia

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La importancia de la valoración de inmuebles a efectos del impuesto de sucesiones

La valoración de inmuebles para efectos del impuesto de sucesiones se refiere a la determinación del valor de un bien inmueble al momento de su transmisión, ya sea por causa de muerte o por donación. Este valor es utilizado para calcular el impuesto debido en la transacción.

Es importante tener en cuenta que el valor del inmueble determinado para efectos del impuesto de sucesiones puede ser distinto del valor de compraventa, ya que el valor fiscal tiene en cuenta criterios específicos, especialmente el de su valor catastral.

Para ello y desde enero de 2022 la administración ha implantado el valor de referencia catastral. Te hablo de ello a continuación.

 

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Hacienda cambia el sistema para tasar los bienes que se heredan y venden

Cómo te he comentado, hacienda cambia el sistema para tasar los bienes que se heredan y venden. A partir del 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia del catastro. 

A través de ello, la administración obliga al contribuyente, ya sea heredero o adquiriente de un inmueble al pago de impuesto estableciendo como base, ese valor de referencia. En caso de que ese valor esté por debajo del valor escriturado, prevalecerá y deberá declararse el establecido en escritura.

En caso que el valor de referencia esté por encima del escriturado, se deberá hacer frente al pago de impuestos en base a ese valor y después recurrir dicho sobre coste.

Si quieres conocer más sobre el valor de referencia del catastro, consulta mí artículo

«como reclamar el valor de referencia».

 

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Voy a heredar un inmueble y quiero mantenerlo en propiedad

En este caso solo debemos asumir el pago del impuesto de sucesiones y donaciones. A raiz de lo que he comentado anteriormente, ese pago es de obligado cumplimiento con el valor que ofrece el catastro a través del valor de referencia. 

Ocurre que muchas veces, el valor de referencia está muy por encima del valor de mercado.

Por norma general, el valor de tasación catastral suele establecer una cantidad baja y nada que ver con el valor de mercado del que disponga el inmueble.

como se valora un bien inmueble en herencia

 

Valor catastral o valor de mercado para inmuebles en herencias

Sin duda, una de las principales dudas que presenta el pago de impuestos, es saber el valor por el cual debemos tasar los inmuebles en herencia. Saber si es conveniente establecer el valor catastral o el valor de mercado.

Como ya he comentado en los anteriores párrafos, el valor de referencia catastral es de obligado cumplimiento si debes aceptar una herencia. En cambio si lo que tiene que hacerse es repartir y adjudicar los bienes, será necesaria la valoración de mercado del bien en concreto.

 

El valor de mercado, es el único que garantiza que ninguna de las partes de la herencia salga ni perjudicada ni beneficiada.

 

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Qué debe conocerse cuando se valora un bien inmueble en una herencia

El mínimo que puede exigirse a un tasador cualificado para valorar un bien inmueble en herencia, es conocer el marco legal sobre valoraciones inmobiliarias. Identificar las diversas finalidades de la actividad de tasación y aplicar las adecuadas metodologías para su realización.

Por lo tanto, el tasador de inmuebles en herencia deberá;

  • Conocer la normativa que establece la orden ECO 805/2003 para la tasación de bienes inmuebles.
  • Saber aplicar los diferentes métodos utilizados en la valoración de bienes inmuebles.
  • Conocer las diferentes tipologías de inmuebles que pueden encontrarse en un proceso sucesorio y saber que método debe aplicarse en cada uno de ellos.
  • Estructurar de forma correcta el informe de tasación.

 

Quién valora un bien inmueble en una herencia

En este caso, el tasador de herencias, es quién valora un bien inmueble en herencia. A través de un informe de tasación inmobiliaria, el tasador, busca obtener el valor de mercado o valor venal del inmueble. Establecer ese valor, como objetivo, para el reparto hereditario entre los beneficiarios de la herencia.

Como ya comenté, en mi anterior artículo, quién valora los bienes de una herencia, en una herencia, puede ser necesaria la actuación de varios tasadores especializados. En una herencia, es muy común, la necesidad de tasación de bienes muebles, vehículos e incluso joyas y arte.

Como contactar con un perito y tipos de perito

 

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Qué es el valor de mercado de un bien inmueble en herencia

El valor de mercado de un bien inmueble en herencia, es el precio al que podría venderse el inmueble, en una compra-venta entre un vendedor y un comprador.

Independiente de la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

 

Ejemplo

Tomamos como ejemplo que en una aceptación de herencia que se presenta un valor de referencia de 150.000 € para el pago de impuestos. Una vez adjudicado ese bien, el heredero lo vende por un valor de mercado de 250.000 €. De esos 100.000 € de diferencia, se deben pagar casi un 20 % en concepto de plusvalía (aproximadamente y dependiendo del ayuntamiento).

En cambio sí para el pago del impuesto sucesorio se hubiera establecido un valor de mercado (aún asumiendo un coste un poco más elevado del impuesto de sucesiones), estariamos exentos del pago de plusvalía o solo asumiríamos un coste muy residual.

 

Como puedo obtener el valor de mercado de un inmueble en herencia

Obtener el valor de mercado de un inmueble en herencia a través de un tasador especialista. Un perito tasador de herencias, valora un bien inmueble en una herencia y cada uno de los bienes que sean necesarios. 

Obtener un valor de mercado a través de un informe de tasación, utilizando para ello, las normas y metodologías apropiadas.

Aconsejo siempre, la figura de un especialista en este tipo de situaciones. El valor que aporta la especialización, es sinónimo de garantía.

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Donde puedo encontrar el valor de referencia de un inmueble para herencia

Para conocer el valor de referencia que asigna el ayuntamiento a un bien inmueble, disponemos de varias maneras para hacerlo.

  • A través de la sede electrónica del catastro. El servicio de catastro virtual, es muy efectivo y disponiendo de la referencia catastral del inmueble, podremos conocer el valor establecido del mismo.
  • Telefónicamente: Llamado a la oficina de catastro de tu ayuntamiento y facilitando la referencia catastral del inmueble.
  • Recibo del IBI: En el recibo del IBI (Impuesto de bienes inmuebles), también viene reflejada la valoración catastral del bien inmueble.
  • Personalmente en catastro: Acudiendo a la oficina de catastro de tu ayuntamiento.

 

Qué bienes inmuebles se valoran en una herencia

Los bienes inmuebles que se valoran en una herencia, pueden ser de diferentes tipologías. Desde viviendas unifamiliares, pisos, terrenos rústicos y urbanos, así como parkings, trasteros y demás bienes.

Dependiendo del tipo de inmueble y sus características, se deberá tomar un método u otro de valoración.

 

Métodos de valoración de bienes inmuebles en una herencia

Los métodos de valoración inmobiliaria que se aplican en la práctica habitual son los siguientes:

  • Método de coste
  • Método de comparación
  • El método residual, con sus dos variantes: estático y dinámico.
  • Y por último el método de actualización de rentas

Los métodos anteriormente enunciados están recogidos en la Orden ECO/805/2003. En esa orden se encuentran reguladas las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

 

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Método de coste

El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el coste de reposición o coste de reemplazamiento, bruto o neto, de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto, construcción, rehabilitación o terminado.

 

Método de comparación para valorar un bien inmueble en una herencia

Su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de proporcionalidad entre las cualidades de los inmuebles testigos y la del activo objeto de tasación.

 

Método residual

Es una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables. Estén o no edificados.

También se utiliza en edificios en proyecto o rehabilitación, incluso, en el caso de que las obras estén paralizadas.

Este método, es el más utilizado para la reclamación del devengo del impuesto de plusvalía.

 

Método de actualización de rentas

Es una técnica analítica que se utiliza para determinar el valor de un inmueble en función de las rentas previsibles que es capaz de generar en el futuro.

Es decir, tomando como punto de partida las rentas que originará el inmueble a lo largo de su vida útil, se determinará el valor actual del inmueble.

 

Espero que a través de este artículo, haya quedado calro como se valora un bien inmueble en una herencia.

 

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