Cómo se valoran los inmuebles en una herencia

Para realizar una valoración de inmuebles en una herencia, primero hay que identificar qué tipo de propiedades forman parte del patrimonio. No se valora de la misma manera una vivienda que un local alquilado, una finca rústica, un solar edificable o un edificio completo.

Cada inmueble tiene unas características, un mercado y unas posibilidades de utilización diferentes. Por eso, no existe un único método válido para todos los bienes heredados.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en España. En este artículo te explico cómo se valoran los distintos tipos de inmuebles que pueden formar parte de una herencia, qué documentación debe revisarse y qué método puede corresponder a cada uno.

Esta guía explica el procedimiento técnico de valoración. Para conocer las diferencias entre valor fiscal, valor de referencia y valor de mercado puedes consultar qué valor poner a una vivienda en una herencia.

Qué debe definirse antes de valorar los inmuebles heredados

Antes de calcular una cifra es necesario establecer para qué se necesita la valoración, qué fecha debe utilizarse y qué bienes forman parte del encargo. Estas decisiones condicionan la metodología y los datos de mercado que deberán analizarse.

Finalidad de la valoración

La finalidad indica qué decisión deberá permitir tomar el informe. No necesita el mismo enfoque una valoración destinada a repartir varios bienes que otra preparada para discutir el valor presentado por uno de los herederos.

La tasación puede necesitarse para:

• Repartir el patrimonio.
• Adjudicar un inmueble a un heredero.
• Calcular compensaciones económicas.
• Formar lotes de bienes.
• Preparar la venta de una propiedad.
• Resolver un desacuerdo.
• Valorar una donación anterior.
• Aportar una prueba dentro de un procedimiento.
• Conocer el valor existente en una fecha pasada.

La finalidad debe aparecer claramente definida en el informe, porque un valor sin contexto puede utilizarse de manera incorrecta.

Fecha de referencia

El valor de un inmueble cambia con el paso del tiempo. La fecha de referencia determina qué mercado, qué precios y qué circunstancias deben analizarse.

En una herencia puede necesitarse:

• El valor en la fecha del fallecimiento.
• El valor en el momento de la aceptación.
• El valor actual para realizar el reparto.
• El valor en la fecha de una donación.
• El valor correspondiente a otro momento concreto.

Cuando debe reconstruirse el valor existente años atrás, puede ser necesaria una tasación retrospectiva de la herencia basada en documentación y datos históricos.

Identificación de todos los inmuebles

Una herencia puede contener propiedades completas, participaciones indivisas, anexos o construcciones que no aparecen correctamente descritas en la documentación inicial.

Antes de valorar conviene preparar una relación que incluya:

• Dirección.
• Referencia catastral.
• Finca registral.
• Tipo de inmueble.
• Porcentaje de propiedad heredado.
• Superficie conocida.
• Uso actual.
• Estado de ocupación.
• Arrendamientos existentes.
• Persona que puede facilitar el acceso.

Esta relación permite evitar que garajes, trasteros, construcciones auxiliares o participaciones queden fuera del encargo.

Cómo se realiza la valoración de un inmueble heredado

La valoración no consiste en consultar varios anuncios y calcular una media. El proceso debe identificar el inmueble, estudiar sus características, seleccionar la metodología adecuada y justificar el resultado obtenido.

Revisión documental

El tasador comienza comprobando la información registral, catastral, urbanística y hereditaria disponible.

Entre la documentación habitual se encuentran:

• Escritura de propiedad.
• Nota simple registral.
• Certificación catastral.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de aceptación.
• Planos.
• Contratos de arrendamiento.
• Recibos de rentas.
• Documentación urbanística.
• Licencias y autorizaciones.
• Información sobre reformas.
• Informes técnicos anteriores.

Las diferencias entre Registro, Catastro y realidad física deben identificarse porque pueden afectar a las superficies, los usos y el valor concluido.

Inspección del inmueble

Cuando el encargo lo permite, la visita sirve para comprobar aspectos que no pueden conocerse únicamente mediante documentos o fotografías.

Durante la inspección pueden analizarse:

• Distribución.
• Superficies.
• Estado de conservación.
• Calidad constructiva.
• Reformas.
• Instalaciones.
• Anexos.
• Accesibilidad.
• Vistas y orientación.
• Ocupación.
• Daños o patologías.
• Estado del edificio.
• Entorno inmediato.

Si no resulta posible visitar el inmueble, habrá que estudiar si puede realizarse una valoración documental y dejar expresamente indicadas sus limitaciones.

Análisis del mercado

El mercado debe estudiarse en función del tipo de propiedad. Un piso, un solar, una nave industrial y una finca rústica no compiten con los mismos bienes ni responden a la misma demanda.

El análisis debe considerar:

• Ubicación.
• Uso.
• Superficie.
• Antigüedad.
• Conservación.
• Características jurídicas.
• Posibilidades urbanísticas.
• Rentas existentes.
• Oferta disponible.
• Operaciones comparables.
• Situación del mercado en la fecha adoptada.

Selección del método

El método se elige en función de la tipología del inmueble, la finalidad, la información disponible y el comportamiento de su mercado.

La Orden ECO/805/2003 contempla como métodos técnicos el método del coste, el método de comparación, el método de actualización de rentas y el método residual. Su aplicación depende de los requisitos y de la finalidad de cada valoración.

En una valoración hereditaria, estos métodos pueden utilizarse como referencias técnicas cuando resulten adecuados, sin afirmar que la citada orden sea obligatoria para cualquier informe privado de herencia.

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Qué método se utiliza según el tipo de inmueble

La metodología no debe elegirse por costumbre, sino por su capacidad para explicar el comportamiento económico del bien analizado.

La tabla resume los criterios generales, pero cada inmueble debe analizarse individualmente. Una misma tipología puede necesitar un enfoque distinto si está alquilada, ocupada, deteriorada o sujeta a limitaciones urbanísticas.

Cómo se valora cada tipo de inmueble heredado

Las características que determinan el valor cambian de forma significativa según el tipo de propiedad. La siguiente clasificación permite comprender qué aspectos adquieren mayor importancia en cada caso.

Pisos y viviendas

En los pisos y viviendas suele utilizarse el método de comparación cuando existe suficiente mercado de propiedades similares.

El tasador analiza:

• Zona y calle.
• Superficie.
• Planta.
• Ascensor.
• Distribución.
• Conservación.
• Reformas.
• Orientación.
• Luminosidad.
• Terraza.
• Garaje y trastero.
• Estado del edificio.
• Comparables disponibles.

No basta con copiar el precio por metro cuadrado de varios anuncios. Los testigos deben revisarse, depurarse y ajustarse para explicar las diferencias existentes.

El procedimiento específico se desarrolla en cómo se valora un piso en una herencia. Esa página queda reservada para la valoración residencial y esta guía se concentra en los diferentes tipos de inmuebles heredados.

Viviendas unifamiliares y chalets

En una vivienda unifamiliar deben diferenciarse el terreno, la construcción principal y los elementos auxiliares.

Pueden influir:

• Superficie de parcela.
• Superficie construida.
• Piscina.
• Garaje.
• Porches y terrazas.
• Construcciones anexas.
• Calidad.
• Antigüedad.
• Conservación.
• Situación urbanística.
• Posibilidad de ampliación.
• Entorno y privacidad.

Dos chalets con una superficie parecida pueden tener valores muy diferentes si uno dispone de una parcela aprovechable y el otro presenta construcciones fuera de ordenación, daños o limitaciones urbanísticas.

Locales comerciales

El valor de un local depende de su capacidad para ser utilizado o explotado económicamente.

Deben analizarse:

• Ubicación comercial.
• Fachada.
• Visibilidad.
• Accesibilidad.
• Superficie.
• Distribución.
• Altura.
• Instalaciones.
• Salida de humos.
• Uso permitido.
• Estado.
• Situación arrendaticia.
• Renta obtenida.

Cuando el local está alquilado, puede ser necesario estudiar tanto el mercado de compraventa como las rentas, la duración del contrato y la rentabilidad exigida.

Oficinas y naves industriales

Las oficinas y naves responden a mercados diferentes del residencial y requieren comparables adecuados a su uso.

En una nave pueden resultar determinantes:

• Polígono y comunicaciones.
• Superficie de parcela.
• Superficie construida.
• Altura libre.
• Muelles de carga.
• Instalaciones.
• Patios.
• Oficinas interiores.
• Licencias.
• Conservación.
• Posibilidad de división.
• Ocupación o arrendamiento.

En una oficina deben revisarse también la representatividad del edificio, sus servicios, la distribución y la demanda existente en la zona.

Terrenos urbanos y solares

El valor de un terreno urbano no depende únicamente de su superficie. Resulta necesario conocer qué puede construirse realmente y qué costes serán necesarios para hacerlo.

El análisis puede incluir:

• Clasificación y calificación urbanística.
• Uso permitido.
• Edificabilidad.
• Ocupación.
• Alturas.
• Retranqueos.
• Parcela mínima.
• Cesiones.
• Urbanización pendiente.
• Protección.
• Forma y topografía.
• Aprovechamiento real.

Cuando procede utilizar el método residual, se parte del valor posible del producto terminado y se descuentan los costes, gastos, plazos y demás componentes necesarios para desarrollar la actuación.

Fincas rústicas

La valoración de una finca rústica exige conocer su aprovechamiento y el mercado específico de la zona.

Pueden influir:

• Superficie.
• Tipo de cultivo.
• Productividad.
• Calidad del suelo.
• Disponibilidad de agua.
• Accesos.
• Topografía.
• Construcciones.
• Instalaciones.
• Derechos existentes.
• Arrendamientos.
• Limitaciones ambientales.
• Posibilidades de explotación.

No debe aplicarse automáticamente el precio por hectárea de otra finca si el cultivo, el agua, los accesos o las construcciones son diferentes.

Edificios completos

Un edificio heredado puede contener viviendas, locales, garajes, zonas comunes y espacios sin uso definido.

Antes de valorarlo hay que revisar:

• División horizontal.
• Número de unidades.
• Estado del edificio.
• Ocupación.
• Contratos.
• Rentas.
• Gastos.
• Obras pendientes.
• Posibilidad de venta conjunta o por unidades.
• Situación urbanística.
• Uso económico actual.

Según el caso, puede analizarse el valor del edificio como conjunto, la suma de sus unidades o su capacidad para generar rentas.

Garajes y trasteros

Aunque tengan menor valor individual, los garajes y trasteros deben incluirse correctamente dentro del inventario hereditario.

Su valor puede depender de:

• Ubicación.
• Superficie útil.
• Acceso.
• Anchura.
• Maniobrabilidad.
• Altura.
• Seguridad.
• Vinculación registral.
• Demanda de la zona.

También debe comprobarse si constituyen fincas registrales independientes o si están vinculados inseparablemente a otra propiedad.

Solicitar a Juan Sastre la valoración de inmuebles heredados

Además de las características físicas, la ubicación y el estado del inmueble, en determinadas propiedades existen condicionantes específicos que deben estudiarse de forma individual. Es lo que ocurre, por ejemplo, al analizar cómo se valora una VPO heredada, ya que su régimen de protección puede introducir particularidades que no existen en una vivienda libre.

Ejemplo de valoración de varios inmuebles en una herencia

Cuando una herencia contiene propiedades diferentes, no resulta correcto aplicar una misma fórmula a todas. Cada activo debe estudiarse con el enfoque que corresponda y después integrarse en un resumen común.

Imaginemos una herencia formada por:

• Una vivienda familiar.
• Un local comercial alquilado.
• Un solar urbano.
• Una finca rústica.
• Dos plazas de garaje.

La vivienda podría valorarse principalmente mediante comparación con otras viviendas semejantes.

El local requeriría revisar los precios de venta, el contrato de alquiler, la renta y la rentabilidad del mercado.

El solar necesitaría un análisis urbanístico para conocer la edificabilidad y la promoción posible.

La finca rústica tendría que compararse con propiedades de cultivo, productividad y ubicación equivalentes.

Las plazas de garaje se estudiarían mediante comparables específicos de la zona.

Finalmente, los resultados se integrarían utilizando la misma finalidad y fecha de referencia, permitiendo comparar los bienes y preparar el reparto.

Qué debe contener el informe de valoración

El informe debe permitir que los herederos y los profesionales que intervienen comprendan qué se ha valorado y cómo se ha obtenido cada resultado.

Normalmente debería identificar:

• Solicitante.
• Finalidad.
• Fecha de referencia.
• Bienes incluidos.
• Titularidad y porcentajes.
• Documentación revisada.
• Descripción de los inmuebles.
• Comprobaciones realizadas.
• Situación urbanística cuando proceda.
• Método aplicado.
• Datos de mercado.
• Ajustes efectuados.
• Limitaciones.
• Valor de cada inmueble.
• Resumen del patrimonio analizado.
• Conclusiones.

Cuando existen varios bienes, resulta especialmente útil incorporar un cuadro resumen que permita comparar los valores y formar lotes.

Cuándo conviene contratar un tasador de herencias

La valoración profesional resulta especialmente útil cuando el valor de los inmuebles condiciona el reparto o cuando existen propiedades de naturaleza muy diferente.

Existen varios inmuebles

Cuando la herencia contiene viviendas, terrenos, locales o fincas situadas en distintas zonas, conviene aplicar una finalidad, fecha y criterio coherentes a todos los bienes.

Una tasación para reparto de herencia y adjudicación de bienes permite comparar los resultados, formar lotes y calcular las compensaciones correspondientes.

Uno de los herederos quiere quedarse con un inmueble

Para adjudicar una propiedad a una sola persona debe conocerse cuánto vale y qué cantidad debería abonar al resto.

La cifra debe apoyarse en las características reales del inmueble y no únicamente en valores fiscales o anuncios seleccionados por una de las partes.

No existe acuerdo sobre el valor

Cuando cada heredero propone una cifra diferente, una valoración por desacuerdo entre herederos ayuda a trasladar la discusión del terreno personal al técnico.

El informe no obliga automáticamente a aceptar el resultado, pero permite revisar la documentación, la metodología y los datos utilizados.

Debe calcularse un valor histórico

Cuando el informe debe reflejar el valor existente en la fecha del fallecimiento, una donación o un reparto anterior, no pueden utilizarse directamente los precios actuales.

La valoración deberá reconstruir las condiciones del mercado y del inmueble en la fecha correspondiente.

Como tasador de herencias en España te digo

Uno de los errores que encuentro con más frecuencia consiste en considerar que todos los inmuebles de una herencia pueden valorarse aplicando un precio medio por metro cuadrado.

Una vivienda no se comporta igual que un local alquilado. Un solar no se valora igual que una finca rústica. Un edificio completo no puede analizarse como si fuera un único piso.

Cada propiedad debe estudiarse según su uso, sus características, su situación jurídica y el mercado al que pertenece.

Mi trabajo consiste en seleccionar el enfoque adecuado para cada bien y después integrar los resultados dentro de un mismo informe. De esta forma, los herederos pueden comparar las propiedades y tomar decisiones utilizando valores técnicamente justificados y coherentes entre sí.

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Cuando una herencia contiene uno o varios inmuebles, estudiaré personalmente qué bienes deben incluirse, qué fecha debe adoptarse y qué metodología resulta adecuada para cada uno.

Para preparar una propuesta necesito conocer:

• Número de inmuebles.
• Tipología.
• Ubicación.
• Referencias catastrales.
• Finalidad del informe.
• Fecha de valoración.
• Existencia de acuerdo o conflicto.
• Documentación disponible.
• Posibilidad de realizar las visitas.

Puedes consultar mi servicio de valoración de inmuebles y bienes en una herencia o enviarme la relación inicial de las propiedades.

Cada inmueble requiere su propio análisis, pero todos los resultados deben responder a una misma finalidad para que puedan utilizarse correctamente dentro del reparto.

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Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.