Errores comunes al tasar una herencia

Los errores comunes al tasar una herencia suelen aparecer incluso antes de que los herederos sean conscientes de que existe un problema. Valorar mal no siempre es hacerlo con mala intención; muchas veces es hacerlo sin criterio o por desconocimiento, dejándose llevar por opiniones, prisas o valores que no corresponden al caso real.

Soy Juan Sastre y, como tasador especialista en valoración de herencias en España, pienso que la mayoría de conflictos hereditarios que veo podrían haberse evitado si la valoración se hubiera hecho bien desde el principio.

No hace tanto que me pasó un caso en el que la herencia parecía sencilla, hermanos que se llevaban bien, testamento otorgado por el testador, pero una tasación mal planteada acabó enfrentando a varios hermanos durante años.

En este artículo te explico los errores más habituales que veo en mi trabajo diario.

Valorar una herencia con valores de anuncios 

Uno de los errores más frecuentes es usar precios sacados de anuncios inmobiliarios o referencias de conocidos. Cuando lo veo en la práctica, casi siempre viene acompañado de frases como “un piso parecido se vendió por…” o “en Idealista están pidiendo…”.

Lo que mucha gente tiene que tener claro y no lo tiene, es que una cosa es el valor de venta de un inmueble y otra muy distinta el valor por el cual se ha llegado a vender.

Pienso que este es uno de los mayores fallos, porque un anuncio no es un valor real. No tiene en cuenta la necesidad de comprador o vendedor, su situación jurídica ni las condiciones reales del mercado en ese momento. Como tasador de herencias, te digo que basar una herencia en este tipo de referencias genera expectativas irreales y, a medio plazo, conflictos entre herederos.

Además, el valor por el cual se oferta un inmueble siempre está contaminado por un aspecto comercial. La inmobiliaria que gestiona esa venta se lleva un dinero, eso hay que depurarlo y hay que tenerlo presente si se quiere garantizar que en el reparto evitarlo no existan problemas entre los herederos.

Confiar únicamente en el valor catastral 

Otro error muy común es pensar que el valor fiscal o catastral es suficiente para tasar una herencia. Muchos herederos creen que, si Hacienda acepta un valor, ese mismo valor sirve automáticamente para repartir los bienes entre todos.

Esta idea suele partir de la lógica de “si es válido para impuestos, también lo será para la herencia”, pero ya te puedo afirmar que en la práctica no funciona así.

Por la experiencia que tengo, este planteamiento rara vez da buen resultado. El valor catastral responde a criterios administrativos generales y no tiene en cuenta el estado real del inmueble, su situación concreta, las cargas que pueda tener o las condiciones reales del mercado en ese momento.

Cada vez que me llegan herederos diciendo vamos a repartir la herencia por el valor catastral, me llevo las manos a la cabeza. Es uno de los errores más importantes que se convencen a la hora de repartir una herencia.

Cuando veo estas situaciones a nivel profesional, me preocupa, porque utilizar únicamente estos valores suele generar desequilibrios claros entre herederos, sobre todo cuando uno se adjudica el inmueble y compensa económicamente al resto. Es en ese punto cuando aparecen las discusiones, porque uno siente que ha salido perjudicado y el reparto deja de percibirse como justo.

Además, este error se agrava cuando han pasado años desde el fallecimiento. El valor fiscal puede haberse actualizado varias veces o no reflejar en absoluto la realidad del bien, lo que incrementa aún más la sensación de injusticia entre los herederos y complica cualquier intento de acuerdo posterior.

No tener en cuenta el momento correcto de valoración 

Este error aparece tanto antes de aceptar la herencia como años después. Muchos herederos no se plantean a qué fecha debe referirse la tasación, y cada uno usa un momento distinto según le conviene.

En relación a ello, ya te digo yo que existe entre el momento, si a los que sí o sí se tiene que valorar una herencia. Por un lado, se tiene que valorar para aceptar la herencia. Por otro lado, se tiene que valorar para adjudicar y repartir esa herencia. Y por último, otro caso sería que hubiese existido una donación en vida y se debería haber valorado el momento de la donación.

No hace tanto que me pasó un caso en el que un heredero defendía el valor actual y otro el valor de hace diez años. Ambos estaban equivocados porque nadie había definido el criterio correcto. Piensa que sin una fecha clara no existe una tasación defendible, y ese vacío es el origen de muchos conflictos.

Intentar llegar a acuerdos sin una valoración de mercado

Cuando hay buena relación familiar, es habitual intentar “arreglarlo entre nosotros”. El problema es que estos acuerdos suelen basarse en percepciones, no en datos.

Como tasador que valora herencias cada día, te digo que esto funciona solo a corto plazo. Cuando el reparto se hace sin una valoración profesional, cualquier cambio posterior, ya sea venta, revisión fiscal o desacuerdo personal, se reabre el conflicto. 

Este es, para mí, el error más grave. Tasar una herencia sin un profesional independiente deja a los herederos en una posición muy débil y que genera conflictos, seguro. Siempre digo lo mismo, con cada heredero que habló, trasladame a mí la responsabilidad de la valoración, podría acreditarla ante cualquier heredero.

Por la experiencia que tengo, cuando uno de los herederos “pone el valor” o se encarga de hacer los cálculos, el resto desconfía. Aquí es donde aparece el desacuerdo en el valor de un inmueble heredado, que suele bloquear la herencia durante meses o incluso años.

Contar desde el principio con un perito tasador especializado en herencias no es una cuestión de formalidad, sino de protección para todos los implicados.

Las consecuencias reales de una tasación mal hecha

Tasarla mal no solo genera discusiones, también tiene consecuencias económicas. Desde mi experiencia de valorador de Herencias y masas hereditarias, los efectos más habituales son pagos de más, repartos desequilibrados y relaciones familiares deterioradas.

En estos años de profesión, me he dado cuenta que muchos herederos subestiman el impacto de una mala tasación porque no lo ven de inmediato. Sin embargo, cuando el problema aparece, suele ser tarde y más costoso de solucionar.

Mi experiencia con herencias mal tasadas 

No hace tanto que me pasó un caso en el que una herencia parecía cerrada, pero años después uno de los herederos pidió revisar la valoración. Al analizarla, comprobé que se había hecho sin criterio y que se habia valorado uno de los terrenos urbanos por mucho más de lo que valía. El conflicto fue inevitable.

La explicación que me dieron todos los herederos era que esa mala ejecución del informe había creado rencillas entre ellos porque ahora ya no se fiaban de que realmente si era un valor correcto o no.

Si es que al final la responsabilidad de valorar mal una herencia puede generar más conflictos.

Si alguien me pide cuál sería mi consejo para afrontar un reparto de herencia, lo primero que le digo es que tasar bien al principio ahorra dinero, tiempo y disgustos. No se trata de complicar la herencia, sino de hacerla correctamente.

Si estás inmerso en una herencia y no tienes claro si la valoración que manejáis es correcta, puedo ayudarte a revisarla con criterio técnico y objetividad. 

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.