Errores habituales al valorar una casa en un divorcio

Valorar una casa en un divorcio parece sencillo hasta que empiezan las discusiones. Uno dice que la vivienda vale más, el otro dice que vale menos y, al final, cada parte termina buscando el dato que más le conviene. El problema es que una mala valoración puede afectar directamente a la compensación económica, al reparto de los bienes y al acuerdo final.

Y cuando hablamos de vivienda familiar, cualquier diferencia de valor puede suponer mucho dinero.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios en España. En este tipo de casos, mi trabajo consiste en aportar un valor objetivo para que la casa no se reparta en base a opiniones, presión o cansancio.

 

Usar el valor catastral o el valor de referencia 

Uno de los errores más habituales al valorar una casa en un divorcio es utilizar el valor catastral o el valor de referencia como si fueran el valor real del inmueble. Estos valores pueden tener utilidad para determinados trámites fiscales o administrativos, pero no sirven para saber cuánto vale realmente una vivienda en el mercado.

En un divorcio, lo que interesa es conocer el valor de mercado actual. En una valoración de vivienda en divorcio, no se puede repartir la casa tomando como base un valor que no refleja su estado real, su ubicación o su demanda.

 

Por qué este error puede costarte dinero

Si una vivienda tiene un valor catastral de 150.000 euros, pero su valor de mercado real es de 260.000 euros, la diferencia es enorme. Si una de las partes se queda con la casa utilizando el valor más bajo, la otra puede recibir mucho menos de lo que realmente le corresponde.

Esto es especialmente importante en procesos de bienes gananciales en divorcio, donde cualquier diferencia se reparte entre las partes.

 

Valorar la casa con portales inmobiliarios o opiniones 

Otro error muy común es intentar valorar la vivienda mirando anuncios en portales inmobiliarios o preguntando a una agencia, a un vecino o a un familiar. Eso puede servir para hacerse una idea muy general, pero no para fijar el valor de una casa dentro de un divorcio. Los portales muestran precios de salida, no siempre precios reales de venta.

Esto es así porque una vivienda anunciada por 300.000 euros no necesariamente se vende por 300.000 euros. Puede estar inflada, tardar meses en venderse o no ser comparable con la vivienda que se quiere valorar.

 

Comparar mal viviendas parecidas 

Uno de los fallos más grandes está en comparar viviendas que parecen similares, pero no lo son. No vale comparar una vivienda reformada con otra para actualizar. Tampoco un piso con garaje con otro sin garaje, o una vivienda exterior con otra interior. Cada diferencia afecta al valor.

Aspectos que deben revisarse:

• Estado de conservación, porque una reforma puede cambiar mucho el precio.
• Ubicación exacta, porque no todas las calles tienen la misma demanda.
• Altura, ascensor, terraza o garaje, porque pueden aumentar o reducir el valor.
• Superficie y distribución, porque no todos los metros se aprovechan igual.

 

 

Aceptar una tasación antigua o interesada 

En muchos divorcios aparece una tasación antigua del banco, una valoración hecha años atrás o un informe aportado por una de las partes. Y aquí hay que tener cuidado. Una tasación antigua puede no representar el valor actual de la vivienda. El mercado cambia, la vivienda puede haberse reformado, deteriorado o simplemente estar en una zona que ha subido o bajado de precio.

También puede ocurrir que una parte aporte una tasación que le favorece. Si se quiere quedar con la vivienda, puede interesarle un valor bajo. Si quiere cobrar su parte, puede interesarle un valor alto. Caer en este juego de conveniencias solo sirve para complicar el acuerdo y generar desconfianza mutua. Frente al «yo creo que vale esto», la única respuesta válida es una opinión objetiva. 

 

Qué revisar antes de aceptar una tasación 

Antes de aceptar una tasación aportada por tu expareja, conviene revisar si el informe está bien planteado. No te quedes solo con la cifra final. Hay que ver si la vivienda fue visitada, si los comparables son adecuados, si la fecha es reciente y si el estado real del inmueble está bien reflejado.

Si existen dudas, lo prudente es pedir una valoración independiente antes de firmar cualquier acuerdo. Al final, un informe que está mal hecho se cae por su propio peso en cuanto se analiza con un poco de sentido común. Los números se defienden con realidades no con sesgos emocionales.

 

Como tasador de divorcios en España 

Como tasador de divorcios en España, mi opinión es clara, el mayor error al valorar una casa en un divorcio es dejar que el valor lo marque el interés de una de las partes. He visto muchas situaciones donde la discusión no era realmente sobre la vivienda, sino sobre quién conseguía imponer la cifra que más le convenía.

Y eso casi siempre termina generando conflicto. En un divorcio, la vivienda debe valorarse con criterio, con datos actuales y con una explicación clara. No por lo que dice un portal, no por lo que dijo el banco hace años y no por lo que interesa a uno de los dos.

 

No descontar correctamente hipotecas o cargas 

Otro error importante es confundir el valor de mercado con el valor neto. La vivienda puede valer 300.000 euros, pero si tiene una hipoteca pendiente de 100.000 euros, el valor neto a repartir no es el mismo. Primero hay que conocer el valor de mercado y después descontar las cargas o deudas que correspondan.

Esto es especialmente importante en una extinción de condominio tras un divorcio, cuando una de las partes se queda con la vivienda y debe compensar económicamente a la otra.

 

Firmar por cansancio sin revisar el valor

Muchos acuerdos se firman por desgaste. Uno ya no quiere discutir más, acepta una cifra y piensa que así termina antes. El problema es que una mala valoración puede acompañarte durante años. Si aceptas un valor equivocado, puedes pagar de más o recibir menos de lo que realmente te corresponde.

Mi recomendación es sencilla:

• No uses el valor catastral ni el valor de referencia para repartir.
• No valores solo con anuncios de internet.
• No aceptes tasaciones antiguas sin revisarlas.
• Diferencia valor de mercado y valor neto.
• No firmes por cansancio si no tienes claro el valor real.

En un divorcio de mutuo acuerdo, una valoración bien hecha ayuda a evitar problemas futuros. Y en un divorcio contencioso, puede ser una prueba importante para defender una posición económica. Valorar una casa en un divorcio no consiste en buscar una cifra rápida.

Consiste en conocer el valor real de mercado para que el reparto sea justo y ninguna de las partes salga perjudicada. Para este tipo de situaciones puedes consultar mi servicio de tasador de divorcios, así como las páginas sobre vivienda en divorcio, bienes gananciales, mutuo acuerdo y extinción de condominio.

 

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.