Cómo valorar una vivienda con inquilino

Cómo valorar una vivienda con inquilino

Qué debes saber para valorar una vivienda con inquilino

Perito tasador especialista en tasación de herencias y divorcios
Juan sastre, tasador de inmuebles

Lo primero que hay que saber a la hora de valorar una vivienda con inquilino, es la limitación a la que está sometido el propietario de la misma. Es una vivienda que no reúne los condicionantes para llevar a cabo una transacción inmobiliaria a un tercero, una venta, ya que trae una característica singular, un inquilino.

Una de las primeras preguntas que debe hacerse el tasador antes de empezar un informe de tasación, es el objeto por el cual se solicita y la tenencia u ocupación del bien inmueble. En este tipo de casos, encontramos inquilinos en el inmueble y por tanto el método de valoración es muy concreto y determinado. Para valorar una vivienda con inquilino será necesario elaborar el informe de tasación mediante el método de actualización de rentas obtenidas.

A través de este artículo quiero infórmate de cómo debe realizarse la tasación de una vivienda alquilada.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de inmuebles, he resumido lo que necesitas para saber cómo valorar una vivienda con inquilino.

 

Cómo se valora una vivienda arrendada

Una vivienda arrendada es un inmueble que produce una renta o beneficios, inmuebles ligados a una explotación económica conocidos también como ILE. Edificios o elementos de edificaciones de uso monovalente que están vinculados a una explotación económica.

La valoración de este tipo de inmuebles se lleva a cabo en función a las rentas que son capaces de generar a lo largo del periodo establecido para su explotación. Rentas futuras que constituyen un flujo de ingresos.

A través del método de actualización de rentas descrito en la orden ECO 805/2003, se puede establecer el cálculo del valor a fecha de tasación del inmueble, aceptado como el equivalente al valor del futuro flujo de ingresos.

 

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Qué documentación se necesita para valorar vivienda alquilada

La documentación necesaria para valorar una vivienda alquilada es la referente al contrato de arrendamiento y el último recibo de la renta satisfecha.

Por un lado, el contrato de arrendamiento da a conocer las condiciones actuales del alquiler, duración y cuantía establecida para el uso y disfrute de la vivienda por parte del arrendatario. Esa cantidad será necesaria para el cálculo de rentabilidad del inmueble.

Además del contrato de arrendamiento, será necesario el último recibo de la renta pagado, con el motivo de contrastar que la renta que está pagando el inquilino se corresponde con la actualizada conforme a las estipulaciones del contrato.

 

 

Qué influye en la valoración de una vivienda con inquilino

Hay factores que influyen en la valoración de una vivienda con inquilino. Los principales hacen referencia a los ya comentados anteriormente. Primero de todo, el contrato de alquiler, la duración de ese contrato y la cuantía mensual por la cual se establece esa relación contractual. 

Valoraremos inmuebles alquilados a través del método de actualización de rentas en aquellos casos donde la duración del contrato sea larga y por tanto, se necesite retrotraer esa explotación económica a fecha de tasación.

Pero además de ello, la valoración de un «ILE» no solo se establece por sus rentas futuras. Influyen otro tipo de condicionantes como el valor futuro que tendrá el inmueble terminado su periodo de explotación, gastos generados durante esa explotación y demás factores ligados a ese inmueble.

 

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¿Se puede valorar vivienda con inquilino sin visita?

Si se puede valorar una vivienda con inquilino sin visitarla. De hecho, es algo que sucede con cierta regularidad. Muchos inquilinos no dejan paso a la vivienda que tienen alquilada por miedo a que descubran su estado. En esos casos cuidado, algo da que pensar y algo esconde ese arrendatario.

Para llevar a cabo una tasación de vivienda con inquilino dentro, pero sin visitarla, será necesario conocer la documentación registral y catastral del inmueble. Además de los ya comentados contratos de arrendamiento y último recibo pagado.

 

No confundir valor de renta futuro con valor de mercado actual

Llega a mi mucha gente confundida con dichos conceptos. 

Por un lado, el valor de renta futura hace hincapié en la rentabilidad futura y asegurada de ese inmueble mediante un contrato de alquiler. Al no poder vender la vivienda ya que tiene inquilino, es darle un valor actual al inmueble en base a su futura capitalización.

En cambio, el valor de mercado de un inmueble, hace referencia al valor de tasación actual y en un momento dado. Valor que se puede obtener en aquellos inmuebles que no tienen de ninguna «carga» en modo arrendatario y que pueden venderse de inmediato.

Conceptos diferentes que bien vale tener claros.

 

Que tipos de inmueble pueden valorarse por sus rentas futuras

Además de las viviendas con inquilino existen otros tipos de inmuebles que pueden y deben valorase por sus rentas futuras. 

  • Edificaciones industriales, fábricas y producciones agrarias.
  • Hoteles
  • Hospitales 
  • Instalaciones deportivas y recreativas
  • Residencias y centros de enseñanza

 

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