Cómo valorar una vivienda con inquilino

Lo primero que hay que saber a la hora de valorar una vivienda con inquilino es que no estamos ante una vivienda libre. El propietario tiene una limitación clara, el inmueble está ocupado por un arrendatario y eso afecta directamente a su valor y a la forma de tasarlo. Una vivienda alquilada no reúne las mismas condiciones que una vivienda disponible para venderse de inmediato a un tercero.

Tiene una característica singular que condiciona la operación, existe un contrato de arrendamiento en vigor. Soy Juan Sastre y trabajo como tasador inmobiliario en España. En este tipo de valoraciones, lo importante no es solo saber cuánto vale la vivienda físicamente, sino entender qué renta genera, cuánto dura el contrato y qué limitaciones tiene el propietario.

Qué significa valorar una vivienda con inquilino 

Valorar una vivienda con inquilino significa analizar un inmueble que está generando una renta y que, por tanto, no puede estudiarse exactamente igual que una vivienda libre. Esto es así porque el comprador de una vivienda alquilada no adquiere solo un inmueble. También asume una situación concreta, con un contrato, duración y unas condiciones que afectan al valor final.

Antes de empezar el informe, el tasador debe preguntarse dos cosas, para qué se solicita la valoración y en qué situación de ocupación se encuentra el inmueble. En este caso, la existencia del inquilino cambia el enfoque del trabajo. No es lo mismo valorar una casa vacía en la que puedes entrar a vivir mañana, que una vivienda ocupada por alguien con un contrato de alquiler actual.

Por qué una vivienda alquilada no se valora como una vivienda libre 

Una vivienda libre puede venderse, reformarse o utilizarse de forma inmediata por su propietario o por un comprador. En cambio, una vivienda alquilada está condicionada por el contrato de arrendamiento. Ese contrato puede limitar la disponibilidad del inmueble durante un tiempo determinado.

Y esa limitación debe tenerse en cuenta, porque no todos los compradores están dispuestos a pagar lo mismo por una vivienda ocupada que por una vivienda libre. Por eso, en muchos casos, la valoración debe analizar no solo el inmueble, sino también la rentabilidad futura que puede generar.

Cómo se valora una vivienda arrendada

Una vivienda arrendada puede considerarse un inmueble que produce una renta. Es decir, un bien vinculado a una explotación económica, porque genera ingresos periódicos a través del alquiler. La valoración de este tipo de inmuebles suele realizarse teniendo en cuenta las rentas que puede generar durante el periodo de explotación.

Dicho de forma sencilla, se estudia qué ingresos futuros ofrece esa vivienda y qué valor tienen esos ingresos a fecha de tasación. Este enfoque puede realizarse mediante el método de actualización de rentas, regulado dentro de los métodos de valoración inmobiliaria utilizados en la Orden ECO 805/2003.

Qué documentación se necesita para valorar una vivienda alquilada 

Para valorar correctamente una vivienda con inquilino, la documentación es muy importante. No basta con conocer la ubicación o la superficie del inmueble. En estos casos, los papeles del alquiler pesan tanto o más que los propios ladrillos de la casa. Si vas a quedarte con la vivienda o a cobrar tu parte, necesitas ver las condiciones exactas firmadas con el inquilino. 

Normalmente será necesario revisar:

• Contrato de arrendamiento, para conocer duración, renta, condiciones y posibles prórrogas.
• Último recibo de renta, para comprobar qué cantidad se está pagando realmente.
• Nota simple y datos catastrales, para identificar correctamente el inmueble.
• Información sobre gastos, como comunidad, IBI, seguros o posibles costes asociados.

El contrato de alquiler permite conocer la relación real entre propietario e inquilino. Y el último recibo ayuda a comprobar si la renta que se está pagando coincide con lo pactado y con sus actualizaciones.

Qué influye en el valor de una vivienda con inquilino 

En la valoración de una vivienda con inquilino influyen varios factores. El primero, evidentemente, es el propio contrato de alquiler, no es lo mismo una renta alta que una renta baja, ni un contrato próximo a finalizar que otro con varios años por delante.

También influye si la renta está por encima o por debajo del mercado. Una vivienda alquilada con una renta muy baja puede ser menos atractiva para un inversor, aunque físicamente el inmueble tenga posibilidades debido a que cuenta con buenas características.

Además, hay que tener en cuenta el valor futuro del inmueble una vez finalice el periodo de arrendamiento, los gastos que genera durante la explotación y el estado real de conservación.

No confundir valor por rentas con valor de mercado libre 

Este punto genera mucha confusión. Una cosa es el valor de una vivienda libre de ocupantes y otra distinta el valor de una vivienda alquilada con un contrato en vigor. El valor por rentas tiene en cuenta la capacidad de generar ingresos. El valor de mercado libre se refiere al precio que podría obtenerse si el inmueble pudiera venderse sin limitaciones de uso u ocupación.

Esto es así porque un comprador no valorará igual una vivienda disponible que una vivienda que no puede ocupar ni vender libremente en las mismas condiciones hasta que finalice el contrato.

Como tasador inmobiliario en España

Como tasador inmobiliario en España, mi opinión es clara, valorar una vivienda con inquilino exige mirar más allá de los metros y la zona. He visto muchos casos donde se pretende valorar una vivienda alquilada como si estuviera libre, y eso puede distorsionar completamente el resultado. El contrato de alquiler no es un detalle, es una condición que afecta al valor.

También ocurre lo contrario, propietarios que piensan que por tener un inquilino solvente la vivienda vale automáticamente más. Y tampoco siempre es así, dependerá de la renta, de la duración del contrato, de los gastos y del mercado.

¿Se puede valorar una vivienda con inquilino sin visitarla? 

Sí, se puede valorar una vivienda con inquilino sin visitarla, aunque no siempre es lo ideal. En la práctica ocurre con cierta frecuencia, sobre todo cuando el arrendatario no permite el acceso. En esos casos, el tasador deberá apoyarse con más fuerza en la documentación registral, catastral, contrato de arrendamiento, recibos de renta, fotografías disponibles y cualquier información que permita conocer el estado del inmueble.

Ahora bien, cuando no se puede visitar la vivienda, conviene dejarlo reflejado en el informe. No es lo mismo valorar con inspección que valorar sin poder comprobar directamente el estado real.

Qué inmuebles pueden valorarse por sus rentas futuras

Además de las viviendas alquiladas, existen otros inmuebles que pueden valorarse teniendo en cuenta sus rentas futuras o su capacidad de explotación económica. Entre ellos podemos encontrar hoteles, locales comerciales, naves, residencias, instalaciones deportivas, centros educativos o determinados inmuebles industriales y agrarios.

La idea es la misma, cuando el valor del inmueble está muy ligado a los ingresos que puede generar, la valoración debe tener en cuenta esa capacidad económica. Mi recomendación es sencilla, si la vivienda tiene inquilino, no la valores como si estuviera libre sin revisar antes el contrato de arrendamiento. Esa información puede cambiar mucho la conclusión del informe.

Una vivienda alquilada debe valorarse atendiendo a su realidad, inmueble, renta, contrato, duración, gastos, mercado y limitaciones de uso. Solo así se puede obtener un valor razonado y útil. Si necesitas valorar una vivienda con inquilino, lo prudente es contar con una valoración que analice tanto el inmueble como la situación, ese contrato puede influir directamente en el resultado.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.