Qué pasa si un hijo construye en un terreno familiar antes de una donación

Cuando un hijo construye, amplía o reforma una vivienda situada sobre un terreno que pertenece a sus padres, puede aparecer un problema importante cuando llega el momento de donar, repartir o heredar el inmueble.

Quien ha pagado las obras suele considerar que el valor creado le pertenece. Los demás hermanos pueden entender que la construcción forma parte de una propiedad familiar y que debe incorporarse al reparto.

Soy Juan Sastre y en este artículo te explico un caso real en el que tuve que diferenciar el valor del terreno, la vivienda original y la construcción pagada posteriormente por uno de los hijos.

Este contenido explica el análisis técnico realizado como tasador. La titularidad de las construcciones, los derechos de cada parte y las posibles compensaciones deben ser determinados por un abogado o notario conforme a la documentación y a la legislación civil aplicable.

 

El caso real: una segunda vivienda construida sobre el solar de los padres

Los padres habían construido aproximadamente cuarenta años antes una vivienda de unos 200 metros cuadrados sobre un solar familiar.

Con el paso del tiempo, uno de sus hijos decidió construir otra vivienda de aproximadamente 100 metros cuadrados sobre la casa original. La actuación era urbanísticamente posible porque la parcela todavía disponía de capacidad edificatoria.

El hijo pagó la nueva construcción con su propio dinero y pasó a utilizarla como vivienda.

El conflicto apareció cuando la madre decidió organizar una donación de la propiedad entre sus dos hijos.

En ese momento surgió la pregunta:

¿Qué parte del valor corresponde al inmueble de los padres y qué parte procede de la inversión realizada por el hijo?

La respuesta no podía obtenerse asignando un porcentaje genérico ni dividiendo el inmueble por la mitad.

Por qué construir en un terreno familiar puede generar un conflicto

El problema no se limita al coste de la construcción. También debe estudiarse a quién pertenece el suelo, qué derecho tenía el hijo para construir y qué valor urbanístico consumió la nueva edificación.

Desde el punto de vista jurídico, el Código Civil común establece como regla general que lo edificado sobre un terreno ajeno pertenece al propietario del suelo, aunque contempla reglas y posibles indemnizaciones según las circunstancias y la buena o mala fe de las partes. Por eso, haber pagado una construcción no significa automáticamente ser propietario registral de esa parte del inmueble. La situación concreta debe revisarse jurídicamente.

El valor del suelo utilizado

La construcción realizada por el hijo no solo tuvo un coste material. También consumió parte de la edificabilidad disponible en la parcela.

Para construir esa misma vivienda en otro lugar habría sido necesario:

• Comprar un terreno.
• Disponer de edificabilidad.
• Obtener licencias.
• Ejecutar la construcción.
• Asumir gastos técnicos.
• Cumplir la normativa urbanística.

Por tanto, no resultaba correcto atribuir al hijo todo el valor de la nueva vivienda únicamente porque había pagado las obras.

El valor de la construcción pagada por el hijo

También sería incorrecto ignorar la inversión realizada.

El hijo había financiado:

• La estructura.
• Los cerramientos.
• Las instalaciones.
• Los acabados.
• Los honorarios técnicos.
• Las licencias.
• Los trabajos necesarios para ejecutar la vivienda.

La valoración debía identificar qué parte del valor actual podía relacionarse con esa construcción y cuál procedía del suelo y del inmueble familiar original.

Solicitar valoración de una propiedad familiar

Qué elementos tuve que valorar por separado

Para comprender correctamente el conjunto dividí el análisis en varios componentes.

La vivienda original

Primero debía determinarse el valor correspondiente a la construcción ejecutada inicialmente por los padres.

El análisis incluía:

• Superficie.
• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Calidades.
• Reformas.
• Distribución.
• Uso.
• Mercado inmobiliario aplicable.

La construcción posterior

Después debía estudiarse la segunda vivienda construida por el hijo.

Era necesario revisar:

• Superficie ejecutada.
• Fecha de construcción.
• Calidad.
• Estado.
• Coste de reposición.
• Depreciación.
• Licencias.
• Correspondencia con la realidad física.
• Integración con la construcción original.

El terreno

El suelo debía analizarse independientemente porque su valor no depende únicamente de los metros de parcela.

También influyen:

• Clasificación urbanística.
• Uso permitido.
• Edificabilidad.
• Ocupación.
• Alturas.
• Retranqueos.
• Configuración.
• Accesos.
• Aprovechamiento ya consumido.
• Capacidad edificatoria restante.

La repercusión de la nueva construcción sobre el conjunto

La ampliación había cambiado el valor global del inmueble, pero también había consumido una parte de su potencial urbanístico.

Por tanto, había que diferenciar:

• El valor físico añadido.
• El valor del suelo utilizado.
• La mejora del conjunto.
• Las posibles dependencias entre ambas viviendas.
• Las limitaciones para venderlas por separado.
• La situación registral y catastral.
• La existencia o no de división horizontal.

Cómo realicé la valoración

La dificultad del informe no estaba en aplicar una única fórmula. El reto consistía en separar económicamente elementos que físicamente formaban un solo inmueble.

Revisión documental

Analicé la documentación disponible para identificar:

• Titularidad del terreno.
• Descripción registral.
• Información catastral.
• Superficies.
• Antigüedad.
• Licencias.
• Planeamiento urbanístico.
• Capacidad edificatoria.
• Obras realizadas.
• Configuración del inmueble.

Análisis urbanístico

La edificabilidad era especialmente importante porque la segunda vivienda había utilizado una parte del aprovechamiento del solar.

Un terreno con capacidad para construir más superficie puede tener mayor valor que otro que ya ha agotado sus posibilidades.

La nueva construcción no solo aportó metros edificados: también modificó el aprovechamiento urbanístico restante de la parcela.

Valoración de las construcciones

Las dos construcciones debían analizarse teniendo en cuenta:

• Coste actual de reposición.
• Antigüedad.
• Conservación.
• Calidad.
• Depreciación.
• Funcionalidad.
• Independencia de uso.
• Relación con el mercado.

Contraste con el mercado

Finalmente, el resultado debía contrastarse con el valor que podía tener el inmueble completo dentro de su mercado.

La suma matemática de terreno y construcciones no siempre coincide exactamente con el precio que pagaría un comprador. Por eso debía comprobarse la coherencia del resultado global.

Solicitar valoración de una propiedad familiar

Qué información permitió aportar el informe

El informe no decidió cómo debía repartirse o donarse el inmueble. Esa decisión correspondía a la familia y a sus profesionales jurídicos.

La valoración permitió conocer:

• El valor global de la propiedad.
• El valor de la vivienda original.
• La repercusión de la nueva construcción.
• El valor del terreno.
• La edificabilidad utilizada.
• La capacidad urbanística restante.
• Las inversiones realizadas.
• Las limitaciones del inmueble.
• Los elementos que necesitaban una decisión jurídica.

Esto permitió que la conversación familiar dejara de basarse únicamente en afirmaciones como:

“Yo pagué la obra, por tanto todo esto es mío”.

O:

“La vivienda está sobre el terreno de nuestros padres, por tanto debe dividirse todo por igual”.

La tasación puso cifras y criterios técnicos sobre la mesa, aunque la solución jurídica y familiar debía acordarse posteriormente.

Por qué conviene valorar antes de construir o reformar

La mejor forma de evitar este tipo de conflictos es documentar el inmueble antes de que uno de los hijos realice una inversión importante.

Antes de comenzar las obras conviene dejar constancia de:

• Valor inicial del inmueble.
• Valor del terreno.
• Edificabilidad disponible.
• Estado de las construcciones.
• Superficies existentes.
• Titularidad.
• Derecho concedido para construir.
• Inversión prevista.
• Tratamiento futuro de la mejora.
• Acuerdo entre las partes.

Una valoración inicial permite comparar posteriormente cuánto valía el inmueble antes y cuánto valor se ha añadido mediante la inversión.

Cómo puede afectar a una futura donación

Cuando los padres desean donar el inmueble después de las obras, no basta con aplicar el mismo porcentaje a todos los elementos.

Puede ser necesario estudiar:

• Quién recibirá la propiedad.
• Qué porcentaje se dona.
• Qué parte se reserva el donante.
• Cómo se consideran las inversiones realizadas.
• Qué valor tiene el conjunto.
• Qué efectos puede tener en una futura herencia.
• Si existe una donación colacionable.
• Qué compensaciones se plantean.

La página valoración de una donación colacionable explica cómo puede analizarse posteriormente el valor de los bienes donados dentro de una herencia.

Cuándo resulta especialmente útil este tipo de informe

Este análisis puede ser necesario cuando:

• Un hijo construye sobre el terreno de sus padres.
• Un heredero amplía una vivienda familiar.
• Uno de los hermanos paga una reforma importante.
• Se construye una segunda planta.
• Se ejecuta una vivienda nueva dentro de la parcela.
• Se rehabilita una propiedad que todavía no se ha repartido.
• Los padres quieren donar el inmueble.
• Se plantea una futura partición.
• Existen diferentes aportaciones económicas.
• No se documentaron previamente las obras.

Cuando el valor debe reconstruirse para una fecha anterior, puede ser necesaria una tasación retrospectiva para herencias.

Solicitar valoración de una propiedad familiar

Como tasador de herencias y donaciones te digo

Este fue uno de esos encargos en los que no bastaba con visitar el inmueble, medirlo y buscar varios comparables.

Había que entender:

• Qué existía originalmente.
• Qué había construido el hijo.
• Qué valor tenía el suelo.
• Cuánta edificabilidad se había utilizado.
• Cómo afectaba la nueva vivienda al conjunto.
• Qué podía valorarse técnicamente.
• Qué cuestiones necesitaban una decisión jurídica.

El dinero invertido por un hijo no puede ignorarse, pero tampoco permite atribuirle automáticamente todo el valor creado sobre un terreno que no era exclusivamente suyo.

Mi función consiste en separar los componentes, explicar los cálculos y ofrecer una base técnica para que la familia y sus asesores puedan tomar decisiones.

Solicita una valoración antes de donar o repartir

Cuando un hijo ha construido o reformado una propiedad familiar, estudiaré personalmente:

• El terreno.
• Las construcciones.
• La edificabilidad.
• La documentación.
• Las inversiones.
• El mercado.
• La fecha de valoración.
• La finalidad del informe.

Puedes consultar mi servicio de tasador para donaciones en vida o mi servicio de tasación para reparto de herencia.

Cuanto antes se documenten el inmueble y las aportaciones realizadas, más sencillo será explicar posteriormente cómo ha cambiado su valor.

Solicitar valoración de una propiedad familiar

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual. Soy Tasador especializado en herencias.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.