Que hacer con la vivienda en sociedad de gananciales

Cuando una pareja casada en gananciales se divorcia, una de las dudas más habituales es qué hacer con la vivienda en sociedad de gananciales. Si la vivienda fue adquirida durante el matrimonio, normalmente pertenece a ambos cónyuges al 50 %. Por eso, antes de vender, adjudicar o compensar, es necesario conocer su valor real de mercado.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de divorcios en España. En estos casos, mi trabajo consiste en valorar la vivienda para que ninguna de las partes salga perjudicada en la liquidación.

Por qué hay que tasar la vivienda ganancial 

La tasación de la vivienda en gananciales sirve para tomar decisiones con una cifra objetiva. No vale usar el precio de compra, una estimación de portal inmobiliario o el valor que interesa a una de las partes. El mercado cambia, la vivienda puede haberse revalorizado o depreciado y puede existir hipoteca pendiente. 

Para garantizar que la liquidación del matrimonio no se convierta en una trampa financiera para ninguno de los dos. Si uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda y asumir la hipoteca restante, debe compensar económicamente al otro basándose en el valor real de mercado actual, no en lo que se pagó por ella hace años.

Qué opciones existen con la vivienda

Una vez que se conoce el valor real y actual de la casa a través de la tasación, llega el momento de decidir qué hacer con ella. Al disolver el matrimonio, existen diferentes alternativas legales y prácticas para dar salida a la propiedad, y la elección dependerá de la situación económica de cada uno, de si hay hijos en común y de la voluntad de llegar a un entendimiento.

Cuando hay una vivienda ganancial, las opciones más habituales son:

• Vender la vivienda: se liquida la hipoteca si existe y se reparte el importe restante.
• Adjudicarla a uno de los cónyuges: una parte se queda la vivienda y compensa a la otra.
• Hacer una extinción de condominio: se rompe la copropiedad de forma pactada.
• Mantenerla en común: puede ser útil temporalmente, pero también generar problemas futuros.

Vender la vivienda en gananciales 

La venta a un tercero puede ser una buena opción cuando ninguno de los dos quiere o puede quedarse con la vivienda. Antes de ponerla en venta, conviene conocer su valor real. Si se fija un precio demasiado alto, la venta puede bloquearse. Si se fija demasiado bajo, una de las partes puede sentir que está perdiendo dinero.

En una valoración de vivienda en divorcio, el objetivo es conocer el precio razonable de mercado para vender o negociar con más seguridad.

Extinción de condominio 

La extinción de condominio se utiliza cuando uno de los cónyuges quiere quedarse con la vivienda y compensar económicamente al otro. Para que esa compensación sea justa, hay que partir del valor actual de mercado y tener en cuenta la hipoteca pendiente, si existe.

Por ejemplo, si la vivienda vale 300.000 € y queda una hipoteca de 100.000 €, el valor neto a repartir sería de 200.000 €. En ese caso, la parte de cada uno sería de 100.000 €.

Qué pasa si se mantiene la vivienda en común

Mantener la vivienda en copropiedad puede parecer una solución rápida, pero no siempre es la mejor. Seguir unidos por una vivienda después del divorcio puede generar nuevos conflictos. Habrá que decidir quién paga la hipoteca, comunidad, IBI, derramas, reparaciones y gastos ordinarios. Si no se deja todo claro, el problema puede aparecer más adelante.

En una liquidación de bienes gananciales, dejar la vivienda sin resolver puede alargar el conflicto más de lo necesario.

Cuándo puede tener sentido mantenerla

Puede tener sentido mantener la vivienda cuando hay hijos menores, cuando se quiere evitar una venta precipitada o cuando el mercado no acompaña. Aun así, conviene pactar por escrito quién usa la vivienda, quién paga los gastos y cuándo se revisará la situación.

Para que esta solución temporal no se convierta en una fuente inagotable de conflictos a medio plazo. Mantener una propiedad a medias después del divorcio exige una comunicación clara, ya que cualquier reparación importante, el pago de los impuestos anuales.

Como tasador de divorcios en España 

Como tasador de divorcios en España, mi opinión es clara, antes de decidir qué hacer con la vivienda ganancial, hay que saber cuánto vale realmente. He visto casos donde una parte quería quedarse con la casa usando el valor de compra de hace años. El problema es que la vivienda ya no valía lo mismo, y la otra parte podía perder mucho dinero.

Una tasación no decide quién se queda la vivienda, pero sí evita que el acuerdo se construya sobre una cifra interesada.

Qué recomiendo antes de firmar 

Antes de vender, adjudicar o mantener la vivienda en común, recomiendo ordenar bien la información. Para que esta solución temporal no se convierta en una fuente inagotable de conflictos a medio plazo. Mantener una propiedad a medias después del divorcio exige una comunicación clara, ya que cualquier reparación importante, el pago de los impuestos anuales o el seguro de la casa seguirán requiriendo el acuerdo de ambos.

Mi recomendación es sencilla:

• Valora la vivienda a mercado actual.
• No uses el precio de compra como referencia principal.
• Ten en cuenta hipoteca, cargas y gastos pendientes.
• Deja por escrito quién paga cada gasto si se mantiene en común.
• Solicita una valoración externa si hay desacuerdo.

En un divorcio de mutuo acuerdo, una tasación facilita el pacto. En un divorcio contencioso, puede ser clave para defender una posición con datos. Decidir qué hacer con la vivienda en sociedad de gananciales no debería basarse en prisas ni en emociones. Lo primero es conocer el valor real y, a partir de ahí, elegir la opción menos perjudicial para ambas partes.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.