Un heredero no quiere vender la casa: qué hacer

Qué pasa si un heredero no quiere vender la casa

Cuando varios hermanos heredan una vivienda, es habitual que no todos quieran hacer lo mismo con ella. Uno quiere vender, otro prefiere conservarla, otro quiere alquilarla y puede que alguno incluso esté viviendo dentro del inmueble.

La primera respuesta es clara: no se puede vender voluntariamente toda la vivienda sin el consentimiento de todos sus propietarios. Sin embargo, eso no significa que un heredero pueda bloquear la situación indefinidamente.

Ningún coheredero está obligado a permanecer para siempre en una herencia sin repartir y ningún copropietario está obligado a mantener indefinidamente una propiedad en común. La solución dependerá de si la herencia todavía está sin repartir o si la vivienda ya ha sido adjudicada a los herederos.

Soy Juan Sastre, perito tasador especializado en la valoración de bienes para herencias. A lo largo de los años he visto muchas herencias bloqueadas porque cada heredero defendía un valor diferente o porque nadie había planteado una solución económica concreta.

En este artículo te explico qué opciones existen y por qué conocer el valor real de la vivienda suele ser el primer paso para desbloquear el conflicto.

¿Puede un heredero negarse a vender una casa heredada?

Sí. Un heredero no puede ser obligado a firmar voluntariamente la venta completa de una vivienda si no está de acuerdo.

Pero también hay que entender la posición del resto: los demás herederos tampoco tienen por qué permanecer indefinidamente vinculados a una propiedad que no quieren conservar.

Por tanto, conviven dos ideas:

• Nadie puede obligar a un heredero a firmar una compraventa voluntaria.
• Cualquier coheredero o copropietario puede promover la división de la herencia o de la cosa común.

El Código Civil permite que cualquier coheredero solicite la partición de la herencia y que cualquier copropietario pida la división de la propiedad común.

 

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Primero hay que saber en qué situación se encuentra la vivienda

Este punto es fundamental porque muchas personas hablan de vender “su parte de la casa” cuando todavía no se ha realizado la partición de la herencia.

La herencia todavía no se ha repartido

Mientras no se haya hecho la partición, cada heredero tiene una participación sobre el conjunto de la herencia, no necesariamente una parte concreta y separada de cada inmueble.

En este caso, el procedimiento que puede solicitarse es la partición de la herencia.

Cuando una vivienda es indivisible, puede adjudicarse a uno de los herederos, compensando económicamente a los demás. Si no hay acuerdo, basta con que uno de los coherederos solicite su venta en pública subasta para que pueda acordarse esa salida.

La vivienda ya está adjudicada a varios herederos

Cuando la escritura ya atribuye un porcentaje de la vivienda a cada heredero, existe una copropiedad o proindiviso.

En esta situación, cada copropietario puede disponer de su participación y cualquiera de ellos puede pedir la división de la cosa común. Si la vivienda es indivisible y nadie quiere o puede adjudicársela compensando a los demás, la salida final puede ser su venta y el reparto del precio.

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Por qué un heredero puede no querer vender

Antes de empezar un procedimiento judicial conviene conocer el motivo real del desacuerdo. No siempre es únicamente una cuestión económica.

Entre las causas más habituales están:

• El valor sentimental de la vivienda familiar.
• El deseo de seguir viviendo en ella.
• La creencia de que su precio aumentará.
• El desacuerdo con el precio de venta.
• La intención de alquilarla y obtener una renta.
• La falta de liquidez para comprar la parte de los demás.
• Una mala relación previa entre los herederos.
• La utilización del conflicto como forma de presión.

Cuando el problema es el precio, una valoración independiente del inmueble permite sustituir las opiniones personales por una cifra técnica que todos puedan analizar.

Opciones cuando un heredero no quiere vender

Primera opción: alcanzar un acuerdo entre herederos

Siempre recomiendo intentar un acuerdo antes de acudir a los tribunales.

Un procedimiento judicial puede prolongarse, generar gastos y deteriorar todavía más la relación familiar. Además, si la vivienda termina en una subasta, el resultado económico puede ser peor que el obtenido mediante una venta ordinaria.

Para negociar correctamente deben aclararse cuatro cuestiones:

1. Cuánto vale realmente la vivienda.
2. Qué porcentaje corresponde a cada heredero.
3. Si existen hipotecas, cargas o gastos pendientes.
4. Qué quiere hacer cada uno con su participación.

Sin estas cuatro respuestas, la negociación suele basarse en cifras interesadas y termina bloqueándose.

Segunda opción: que un heredero compre la parte de los demás

Es una de las soluciones más habituales. El heredero que quiere conservar la vivienda puede adjudicársela y compensar económicamente a quienes desean salir. Dependiendo de la fase en la que se encuentre el proceso, puede articularse dentro de la partición de la herencia o mediante una extinción de condominio.

Para hacerlo correctamente debe establecerse previamente el valor de mercado del inmueble.

No debería utilizarse automáticamente:

• El valor catastral.
• El valor de referencia.
• El precio que figura en un portal inmobiliario.
• Una estimación online gratuita.
• La cantidad que interesa pagar a una de las partes.

Para realizar un reparto de herencia equilibrado, la compensación debe calcularse sobre un valor que refleje el estado, ubicación, superficie, antigüedad y características reales de la vivienda.

Ejemplo de una herencia entre cuatro hermanos

Supongamos que cuatro hermanos han heredado una vivienda a partes iguales.

El informe de valoración determina un valor de mercado de 300.000 euros.

A cada hermano le corresponde económicamente:

300.000 € ÷ 4 = 75.000 €

Si dos hermanos quieren quedarse la vivienda y los otros dos desean recibir dinero, los primeros deberán compensar a los segundos con un total de 150.000 euros, sin perjuicio de los ajustes que correspondan por cargas, gastos, deudas o aportaciones realizadas por cada uno.

Este cálculo parece sencillo, pero debe comprobarse la escritura, los porcentajes reales, las cargas y la situación de la financiación.

Cuando existe una hipoteca, no basta con decir que uno de los hermanos “se queda con la deuda”. La sustitución de un deudor por otro necesita el consentimiento de la entidad acreedora.

Tercera opción: alquilar temporalmente la vivienda

El alquiler puede ser una solución provisional cuando los herederos todavía no quieren vender, pero desean evitar que el inmueble permanezca vacío y genere únicamente gastos.

Para que funcione conviene acordar por escrito:

• La renta mensual.
• Quién gestionará el alquiler.
• Cómo se repartirán los ingresos.
• Quién pagará reparaciones, impuestos y comunidad.
• Durante cuánto tiempo se mantendrá arrendado.
• En qué momento volverá a plantearse la venta.

Esta opción exige cooperación. Si el heredero que se opone a vender tampoco acepta alquilar, no solucionará el bloqueo.

Cuarta opción: vender únicamente la participación

Cuando la vivienda ya está adjudicada en copropiedad, cada condueño puede vender o ceder su participación. Eso no significa que pueda vender por sí solo la totalidad del inmueble.

Esta posibilidad debe considerarse con cautela:

• Una participación indivisa suele venderse por debajo de su valor proporcional.
• Pueden entrar terceros ajenos a la familia en la copropiedad.
• Pueden existir derechos de adquisición o retracto.
• No resuelve necesariamente el conflicto de la vivienda.

Por eso suelo considerarla una alternativa secundaria, después de haber ofrecido la participación a los demás herederos y de haber intentado una valoración y negociación conjunta.

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Quinta opción: acudir a la vía judicial

Cuando no existe ninguna posibilidad de acuerdo, un heredero puede solicitar judicialmente la partición de la herencia o la división de la cosa común, según el momento en que se encuentre el proceso. 

Sin duda es la opción que menos recomiendo. Aqui salen todos perdiendo.

En términos generales:

• Si la herencia todavía no está repartida, se plantea la división de la herencia.
• Si la vivienda ya pertenece en porcentajes concretos a los herederos, se plantea la división de la cosa común.
• Si el inmueble es indivisible, puede adjudicarse a uno compensando a los demás.
• Si nadie acepta esa solución, puede terminar vendiéndose y repartiéndose el precio.

La vía judicial debe valorarse con un abogado especializado. Mi función como tasador es establecer y defender técnicamente el valor de los bienes, no sustituir el asesoramiento jurídico del procedimiento.

Por qué es importante valorar la vivienda antes de negociar

Una tasación no obliga a los herederos a vender, pero permite saber qué se está discutiendo realmente.

El informe puede servir para:

• Establecer un precio de venta justo entre los herederos.
• Calcular cuánto debe pagar el heredero que se queda la vivienda.
• Comparar distintas propuestas de reparto.
• Evitar que una parte compre por debajo del valor de mercado.
• Justificar el valor ante abogados, mediadores o tribunales.
• Detectar reformas, ocupaciones, limitaciones o cargas que afecten al valor.
• Negociar con una base común.

En una herencia no debería decidir el valor quien quiere comprar ni quien quiere vender. Debe establecerse mediante criterios técnicos independientes.

Errores frecuentes cuando un heredero se niega a vender

A continuación te relaciono los errores más frecuentes que me encuentro cuando un heredero se niega a vender. Piensa que soy tasador, llevo más de 8 años valorando herencias y las he visto de todos los colores y sabores….

 

Confundir valor fiscal con valor de mercado

El valor utilizado para liquidar impuestos no tiene por qué coincidir con el valor adecuado para compensar a un hermano. En este artículo explico qué valor poner a la vivienda en una herencia.

Creer que la mayoría puede vender toda la vivienda

Aunque tres de cuatro hermanos quieran vender, no pueden firmar voluntariamente la venta del 100 % sin el cuarto propietario.

Empezar un procedimiento sin intentar una valoración

Muchas discusiones aparentemente jurídicas esconden un desacuerdo económico. Saber cuánto vale la vivienda puede abrir alternativas que antes no se habían planteado.

Utilizar únicamente anuncios de Internet

Los precios anunciados no son necesariamente precios de cierre y no reflejan siempre el estado real del inmueble.

Confundir la vivienda con el conjunto de la herencia

Puede que el desacuerdo no se resuelva valorando únicamente la casa. También deben considerarse otros inmuebles, dinero, vehículos, mobiliario, deudas y gastos satisfechos por los herederos.

Preguntas frecuentes de cuando un heredero no quiere vender la casa

Aqui van varias preguntas frecuentes que me han hecholos herederos con los que he tratado durante estos años….Todos con sus inquietudes.

¿Puede un heredero obligar a los demás a vender?

No puede obligarlos a firmar una compraventa voluntaria, pero sí puede solicitar la partición de la herencia o la división de la propiedad común.

¿Puede venderse la casa si tres herederos quieren y uno no?

La venta voluntaria del 100 % exige la firma de todos los propietarios. La mayoría no sustituye el consentimiento del heredero que se opone.

¿Puede un hermano comprar la parte de los demás?

Sí. Es una de las soluciones más razonables, siempre que se determine el valor de mercado y se calculen correctamente las compensaciones.

¿Puede un heredero vender solo su parte?

Cuando ya es titular de una cuota concreta, puede transmitirla, pero no puede vender la totalidad de la vivienda. Antes de la partición, lo que puede transmitirse es su derecho hereditario, con consecuencias diferentes.

¿Qué ocurre si uno de los herederos vive en la vivienda?

La ocupación debe analizarse separadamente. Hay que comprobar si existe consentimiento, quién paga los gastos y si los demás herederos reclaman una compensación por el uso exclusivo. En estos casos conviene intervenir con asesoramiento jurídico.

¿Cuánto tiempo puede permanecer bloqueada la herencia?

Puede permanecer sin repartir durante años si nadie inicia una actuación. Sin embargo, cualquier coheredero con capacidad puede solicitar la partición.

¿Necesitas valorar una casa heredada porque no existe acuerdo?

Cuando uno de los herederos no quiere vender, conocer el valor de mercado permite plantear propuestas concretas: venta, adjudicación a uno de ellos, compensación económica o reparto con otros bienes.

Analizaré la documentación, las características del inmueble y la finalidad de la valoración para preparar un informe adaptado al problema real.

Consulta mi servicio de valoración profesional de herencias o envíame la documentación disponible para realizar una primera revisión del encargo.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.