Cómo se realiza la tasación de una casa en suelo rústico
Lo primero que debes saber sobre cómo se realiza la tasación de una casa en suelo rústico es que al tratarse de dos elementos inmobiliarios diferentes, se deben valorar de manera independiente. Se debe obtener el valor de mercado del suelo rústico por un lado y la construcción que en él exista, por otro. La suma de los dos valores, será el valor de tasación del inmueble en su conjunto.
También debes saber que el valor del inmueble dentro del terreno, depende de la tipología del mismo. Es decir que un inmueble que esté situado en suelo urbano siempre tendrá más valor que si el mismo inmueble estuviese situado en suelo rústico.
A través de este artículo te describo como obtener el valor de una casa en suelo rústico. Valorando por un lado el terreno y por otro la construcción.
Soy Juan Sastre y te explico en este artículo todo lo que tienes que saber para tasar una casa en suelo rústico
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Qué dice la ley sobre el suelo rústico
La ley define el suelo rústico como aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Es decir que pueda ser explotado para un beneficio económico.
Estar catalogado como suelo de nivel urbanístico II, hace referencia a aquellos terrenos no urbanizables no incluidos en un ámbito de planificación urbanística, llevada a cabo por los ayuntamientos. Esto puede ser indicador de que, la finca, se encuentra ligada a la actividad agropecuaria o ganadera.
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Tasación del terreno rústico
Para saber el valor de tasación del rústico lo primero que hay que determinar es su clasificación, que atendiendo el ejemplo de ese artículo estamos hablando de un terreno no urbanizable, terreno rústico. Si bien es cierto que existen terrenos no urbanizables con construcciones dentro de ellos, son los llamados casos especiales.
Lo que realmente afecta al valor del terreno rústico, es su clasificación y uso. Podemos encontrar suelos rústicos destinados a usos residenciales, industriales, de secano, de regadío con explotaciones agrícolas, pecuarias o forestales. Esos aspectos, son los que hacen que un terreno rústico tenga más o menos valor.
Las fincas rústicas están destinadas a desarrollar explotaciones agrícolas, pecuarias o forestales. Mientras, las fincas urbanas se utilizan para la construcción de viviendas o industrias.
Cómo valorar un terreno rústico
Para valorar un terreno rústico, hay que saber y determinar su uso. Si estamos hablando de un terreno de secano sin explotación alguna sobre él su valor es relativamente bajo por m2. Podemos encontrar dependiendo de la zona y el mercado inmobiliario, desde 2€/m2 hasta 10€/m2.
Este tipo de terrenos se valoran por comparación con otros terrenos de similares características y ubicación. Atendiendo a su estado, acceso, vallado, morfología y elementos varios como aljibes y construcciones de almacenaje.
En cambio, si al terreno rústico o parte del mismo, se le destina un uso a la explotación del mismo, su valor irá en función al beneficio económico que pueda obtenerse de ello. Por ejemplo, un terreno destinado a regadío con instalación, estanque de agua y sistema eléctrico acondicionado, tendrá un valor mayor que otro que no o tenga.
O un terreno destinado a la plantación de uva será mucho más atractivo en el mercado inmobiliario que otro que sea de secano.
Para la valoración de este tipo de terrenos, será necesario utilizar el método de actualización de rentas o capitalización. A través del cual se obtiene un valor estimado del inmueble en función a las rentas y beneficios futuros que pueda obtenerse de ello.
Cómo obtener el valor de la casa en un terreno rústico
Para obtener el valor de la casa en un terreno rústico, bien puede utilizarse el método de comparación o bien el método de coste.
El primero basa su valor, en el estudio del mercado inmobiliario de la zona, comparando superficies, características y servicios del inmueble objeto, con otros similares en de la zona. A través de su comparación, poder establecer un valor homogéneo entre ellos. El principal problema que tiene este método, es que muchas ocasiones no se dispone de testigos o muestras suficientes y válidas para llevar a cabo dicha comparativa. Si ello ocurre, hay que valorar el inmueble en base al coste que supondría volver a edificarlo.
Ese método basa su valor en el coste de volver a edificar el inmueble existente. Teniendo en cuenta la repercusión del inmueble en el suelo donde está construido, el coste de construcción (incluidos gastos y beneficio del contratista), gastos del promotor y depreciación del inmueble.
Estos dos métodos valdrían para valorar el inmueble propiamente dicho, pero si además de ello disponemos de piscinas, casita de herramientas, cenadores y demás, ¿cómo valoramos esos elementos anejos?. Te lo explico a continuación.
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Valoración de elementos anejos
Para la valoración de elementos anejos debe adoptarse un sistema consistente en considerar la edificación principal como integrada por superficie construida tipo y los elementos anejos como elementos varios integrados por otras superficies construidas distintas de la considerada tipo.
Por norma general los elementos anejos son, con frecuencia, diferentes entre sí, por lo que entre ellos tendremos varias tipologías constructivas diferentes.
Para llevar a cabo la valoración de los mismos puede bien hacerse mediante la homogenización de superficies o bien mediante el cálculo del coste de volver a construir dicho anejo, aplicándole una depreciación tanto física como funcional.
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