El valor de venta de una vivienda
El valor de venta de una vivienda no lo establece ni el propietario ni el tasador, de eso se encarga el mercado inmobiliario del momento. En base al estado actual de ese mercado y el tipo de vivienda a valorar, se podrá establecer un valor de venta, llamado también valor de mercado.
Ese valor es el que un tercero estaría dispuesto a pagar por ese inmueble en ese momento determinado y en esas circunstancias. Si bien es cierto, que el propietario de una vivienda puede establecer el valor de venta de ese bien por la cantidad que considere oportuna, será el propio mercado que le «ponga en su lugar».
Soy Juan Sastre y te explico en este artículo todo lo que tienes que saber sobre la pretasación de una vivienda.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de bienes, he resumido lo que necesitas sobre cómo saber el valor de venta de una vivienda.
Cuál es el valor real de un inmueble
El valor real de un inmueble es aquel por el cual un tercero está dispuesto a pagar por ese bien inmobiliario. Depende del momento, circunstancias y características del inmueble, su valor puede ser más o menos. Te pongo un ejemplo.
Se vende una vivienda piso situada en la planta tercera de un bloque de viviendas. Existen dos compradores, un comprador tiene a sus padres incapacitados habitando una vivienda en el mismo bloque en la primera planta, el otro comprador no tiene condicionante alguno para ese inmueble. ¿Quién crees que está dispuesto a pagar más por ese inmueble que se vende?
Dependiendo del comprador, el propio vendedor y sus necesidades y el mercado, el valor real de un inmueble puede variar. Existen varios valores de tasación para cada inmueble.
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COMO SABER EL VALOR DE MERCADO DE UN INMUEBLE.
Beneficios de conocer el valor de mercado de una vivienda antes de vender
El principal beneficio de conocer el valor de mercado de una vivienda es saber que no la vas a vender por debajo de su valor, dejando de ganar un dinero. En caso de viviendas «tipo» como pueden ser pisos standard o inmuebles que por sus características podemos estimar un valor aproximado, el riesgo puede ser menor que en otro tipo de inmuebles.
Ejemplo de ello, son inmuebles rurales que por su morfología son considerados rústicos y no por ello carecen de valor. Situados en terrenos rústicos, son inmuebles de unas características propias, que suelen disponer de elementos anejos como piscinas, almacenes, grandes salas de estar, aljibes e incluso establos o porches grandes. Entonces, ¿cómo se valoran este tipo de elementos? ¿Qué valor dar al conjunto de todo el inmueble?
Al tratarse de elementos constructivos de tipología muy diferente, no pueden valorarse por igual cada uno de ellos.
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Pre tasación de vivienda antes de vender
La pre tasación de vivienda antes de vender, es una herramienta muy utilizada por parte de los vendedores de inmuebles para conocer el valor real de los mismos. Mediante un informe claro y directo, que no falto de rigor valorativo, podemos obtener el valor de mercado de ese inmueble.
Utilizar ese pre informe como herramienta de negociación con el comprador para demostrar el precio real del inmueble y que sepa que está adquiriendo el mismo, por un valor correcto.
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Qué influye en el valor de venta de una vivienda
Varias son las características que influyen en el valor de venta de una vivienda. Sin duda, la que mayor importancia tiene, es su ubicación. Dependiendo del entorno y situación del inmueble, su valor será más o menos elevado. Una misma vivienda situada en un barrio u otro de tu localidad, pueda hacer que su valor de tasación varíe considerablemente.
Otra característica que influye en el valor de una vivienda, es su estado de conservación. Un inmueble recién reformado siempre tendrá más valor que otro que no lo está.
Una vivienda reformada vale alrededor de un 24 % más que si no lo está. Por ciudades, en Madrid una vivienda se revaloriza un 25% más, mientras que en Barcelona asciende a un 31%.
Las características intrínsecas del inmueble como distribución, superficie, cantidad de habitaciones y baños o disponer de terraza, son otros condicionantes que afectan a su valor.
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Cómo se obtiene el valor de venta de una vivienda
Por norma general, para saber el valor de venta de una vivienda se debe analizar y estudiar el mercado de la misma. A través del método de comparación, uno de los cuatro que se establecen a través de la orden ECO 805/2003 para la valoración de inmuebles, se realiza el estudio y la comparativa de inmuebles.
Dependiendo de los factores relacionados en el enunciado anterior, se elabora una tabla a través de la cual se establecen los porcentajes reguladores que ayudan a obtener el valor de mercado.
Dependiendo también de las necesidades del vendedor, comprador o el criterio valorativo del tasador, el inmueble puede sufrir variaciones en cuanto a su obtención del valor de mercado.
Diferenciar entre valor de mercado o valor catastral
Un error muy común y que debe reseñarse es la necesidad de diferenciar entre el valor de mercado y el valor catastral. Este último, es un valor que estima la oficina de catastro de cada ayuntamiento en base al valor del suelo donde está construida una vivienda y el coste de reconstrucción de la misma. Optando por este sistema, el catastro no tiene en cuenta el coeficiente comercial que adquiere un inmueble una vez terminado.
De ahí que la diferencia entre el valor catastral y valor de mercado sea siempre muy alta.
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