El valor de mercado de un inmueble es el importe que razonablemente podría alcanzar una propiedad en el mercado en unas condiciones determinadas y en una fecha concreta. Pero calcularlo correctamente exige bastante más que multiplicar los metros cuadrados por el precio medio de la zona.
Soy Juan Sastre y trabajo profesionalmente como tasador inmobiliario. Cuando valoro una vivienda, un local, una nave, un terreno u otro inmueble, una de las partes más importantes de mi trabajo consiste precisamente en determinar qué referencias de mercado son realmente comparables y qué diferencias existen entre ellas y el inmueble que estoy analizando.
Dos propiedades aparentemente similares pueden tener valores diferentes por su ubicación, estado, superficie, distribución, vistas, antigüedad, situación jurídica o características particulares.
Por eso, si quieres saber cuánto vale realmente un inmueble, hay que pasar de una referencia general del mercado a un análisis individualizado de esa propiedad.
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Qué es el valor de mercado de un inmueble
De forma sencilla, podemos entender el valor de mercado como una estimación del precio que podría alcanzar un inmueble en el mercado en la fecha que estamos analizando, teniendo en cuenta sus características y las condiciones existentes en ese momento.
Hay tres elementos que considero especialmente importantes:
- estamos valorando un inmueble concreto;
- estamos analizando un mercado concreto;
- y el valor corresponde a una fecha determinada.
Esto último es fundamental.
Una vivienda puede tener un valor hoy y haber tenido otro muy diferente hace cinco o diez años.
Por tanto, cuando alguien me pregunta cuánto vale una propiedad, una de las primeras cosas que necesito saber es:
¿A qué fecha necesitas conocer su valor?
Cómo saber el valor de mercado de un inmueble
Para conocer el valor de mercado no existe una única operación válida para todas las propiedades.
En una vivienda residencial convencional, el proceso puede resumirse en varias etapas:
- Identificar correctamente el inmueble.
- Determinar sus características y superficies.
- Analizar su ubicación y entorno.
- Estudiar el mercado inmobiliario correspondiente.
- Buscar inmuebles suficientemente comparables.
- Analizar las diferencias entre esos comparables y el inmueble.
- Obtener una conclusión de valor.
- Comprobar que el resultado sea coherente con la información analizada.
El error aparece cuando eliminamos prácticamente todos esos pasos y nos quedamos únicamente con:
metros cuadrados × precio medio de la zona.
Eso puede proporcionar una primera orientación, pero no necesariamente el valor de mercado de una propiedad concreta.
Cómo calcular el valor de mercado de un inmueble
Cuando existen suficientes referencias, uno de los procedimientos más intuitivos consiste en analizar inmuebles comparables.
Supongamos que queremos valorar una vivienda de 100 m².
Encontramos varias referencias en la zona:
| Comparable | Superficie | Precio unitario |
|---|---|---|
| Vivienda A | 96 m² | 2.850 €/m² |
| Vivienda B | 103 m² | 3.050 €/m² |
| Vivienda C | 99 m² | 3.200 €/m² |
| Vivienda D | 105 m² | 2.950 €/m² |
Sería tentador calcular simplemente una media.
Pero todavía nos faltaría lo más importante.
Necesitamos saber:
¿están reformadas?, ¿tienen ascensor?, ¿incluyen garaje?, ¿están en la misma microzona?, ¿tienen una distribución similar?, ¿qué planta ocupan?, ¿cuál es su estado?, ¿son realmente comparables?
Si después de estudiar esas diferencias llegamos, por ejemplo, a un valor unitario razonado de 3.000 €/m², podríamos obtener:
100 m² × 3.000 €/m² = 300.000 €
Pero incluso entonces el trabajo no debería terminar ahí.
Hay que comprobar si existen anexos, circunstancias particulares, discrepancias documentales o elementos que aconsejen ajustar esa conclusión.
La operación matemática suele ser la parte fácil. Lo difícil es justificar correctamente los datos que introducimos en ella.
Calcular el valor de mercado de un inmueble no consiste únicamente en multiplicar metros cuadrados por un precio medio. Es necesario seleccionar correctamente los inmuebles comparables, analizar sus diferencias y justificar los ajustes realizados. En este vídeo explico de forma práctica cómo se obtiene el valor de mercado de un inmueble y qué aspectos considero más importantes durante una valoración.
El precio por metro cuadrado no es suficiente
Utilizar un precio por metro cuadrado puede resultar útil, pero debe entenderse correctamente. Imaginemos dos viviendas de 100 m² en la misma zona. La primera está completamente reformada, tiene ascensor, buena orientación y plaza de garaje. La segunda necesita una reforma importante, está en un edificio sin ascensor y tiene una distribución menos funcional.
Las dos tienen la misma superficie.
Eso no significa que deban tener el mismo valor.
El precio unitario debe ser el resultado del análisis del mercado y de las características de cada propiedad, no una cifra que aplicamos automáticamente a cualquier inmueble de la zona.
Qué factores influyen en el valor de mercado de una vivienda
Hay numerosos elementos que pueden modificar el valor.
Ubicación
La ubicación suele ser uno de los factores más importantes.
No basta con saber el municipio.
Dentro de una misma ciudad pueden existir diferencias considerables entre barrios, calles e incluso distintas posiciones dentro de una misma calle.
La demanda, comunicaciones, servicios, calidad del entorno y características urbanas pueden influir en el comportamiento del mercado.
Superficie
La superficie evidentemente importa, pero hay que saber qué superficie estamos utilizando.
No es lo mismo superficie útil, construida o construida con elementos comunes.
Antes de calcular un valor unitario necesito comprobar que los datos que estoy comparando sean razonablemente homogéneos.
Puedes ampliar esta cuestión en qué superficie se utiliza para valorar un inmueble.
Estado de conservación
Una vivienda que necesita una reforma integral puede competir en el mercado de manera diferente a otra preparada para entrar a vivir.
Pero tampoco considero correcto aplicar automáticamente:
coste de reforma = reducción de valor.
El mercado puede valorar esas diferencias de forma distinta dependiendo de la zona, el tipo de vivienda y la demanda existente.
Distribución
Los metros no son lo único importante.
La forma en que están aprovechados también influye.
Una vivienda con pasillos excesivos, habitaciones difíciles de utilizar o una distribución poco funcional puede tener un comportamiento diferente frente a otra con una superficie similar mejor aprovechada.
Planta, ascensor y accesibilidad
En edificios residenciales, la planta y la existencia de ascensor pueden influir significativamente.
Pero tampoco existe una regla universal.
Una planta baja puede ser menos demandada en un edificio y muy apreciada en otro si dispone de jardín o terraza.
Orientación, luminosidad y vistas
Son características que muchas veces no aparecen adecuadamente representadas en una base de datos y que pueden diferenciar inmuebles aparentemente similares.
Durante una valoración conviene estudiar si el mercado está pagando realmente por esas características.
Antigüedad y estado del edificio
No solo importa el interior de la vivienda.
El edificio también forma parte de la percepción que tiene un comprador.
Portal, ascensor, fachadas, zonas comunes, estado general y antigüedad pueden influir en el valor final.
Garaje, trastero y otros anexos
Una plaza de garaje o un trastero pueden incrementar el valor conjunto, pero no deberían valorarse automáticamente aplicando el mismo precio por metro cuadrado que a la vivienda.
Cada elemento debe analizarse de acuerdo con su propio mercado.
Puedes ver específicamente cómo valorar una plaza de garaje.
📩Envíame un mensaje y te ayudaré personalmente.
Cómo elegir inmuebles comparables
Para mí, esta es una de las partes más importantes de una valoración.
Internet permite encontrar cientos de anuncios en pocos minutos.
El problema es que tener muchos anuncios no significa tener buenos comparables.
Cuando selecciono referencias intento que sean suficientemente similares en cuestiones como:
- ubicación;
- tipología;
- superficie;
- estado;
- antigüedad;
- características;
- planta;
- anexos;
- mercado al que se dirigen.
Un inmueble situado a varios kilómetros puede parecer parecido sobre el papel y pertenecer realmente a un mercado diferente.
Del mismo modo, una vivienda reformada completamente puede no ser un buen comparable directo de otra que necesita una rehabilitación integral.
He explicado con mayor detalle esta parte de mi trabajo en cómo selecciono comparables para una valoración inmobiliaria.
Precio de oferta y valor de mercado no son exactamente lo mismo
Cuando analizamos portales inmobiliarios debemos recordar que estamos viendo principalmente precios de oferta. Es decir, cantidades que los propietarios o comercializadores están solicitando.
Eso no significa automáticamente que las operaciones terminen cerrándose exactamente por esos importes.
Un anuncio puede:
- estar sobrevalorado;
- permanecer meses sin venderse;
- modificar su precio;
- aparecer duplicado;
- contener información incompleta;
- incluir características que no conocemos correctamente.
Los anuncios pueden aportar información muy útil, pero hay que interpretarlos, no simplemente copiarlos.
Valor de mercado y precio de venta
También conviene diferenciar ambos conceptos. El valor de mercado es una estimación técnica. El precio de venta es la cantidad concreta acordada entre comprador y vendedor en una operación determinada.
Ambos pueden coincidir o encontrarse muy próximos, pero no tienen por qué hacerlo siempre.
Una venta puede estar condicionada por necesidad urgente de liquidez, relaciones familiares, negociaciones particulares, circunstancias especiales o decisiones personales.
Por eso una única operación no necesariamente representa todo el mercado.
Valor de mercado y valor catastral no son lo mismo
El valor catastral tiene una finalidad y un procedimiento propios. No considero correcto utilizarlo automáticamente como si representara el precio al que podría venderse una propiedad.
Para determinar el valor de mercado necesito estudiar las características reales del inmueble y el comportamiento de su mercado, independientemente de que también pueda consultar información catastral durante el análisis.
Lo mismo ocurre con cualquier otro valor administrativo: antes de utilizarlo hay que entender qué representa y para qué ha sido calculado.
Valor de mercado y valor de uso
También son conceptos diferentes. El valor de mercado intenta responder, de forma simplificada, a:
¿Qué valor puede tener este inmueble en el mercado?
El valor de uso está relacionado con la utilidad que ese bien tiene para una persona, empresa o situación determinada.
Una propiedad puede tener un valor de uso especialmente elevado para su propietario sin que el mercado esté dispuesto a pagar la misma cantidad.
He desarrollado específicamente esta diferencia en valor de uso y valor de mercado de un inmueble.
Qué método se utiliza para calcular el valor de mercado
No todos los inmuebles se valoran exactamente de la misma manera.
Método de comparación
Cuando existe suficiente mercado comparable, es uno de los métodos más intuitivos.
Consiste en analizar operaciones o referencias de propiedades semejantes y estudiar las diferencias existentes respecto del inmueble objeto de valoración.
Es especialmente útil en mercados donde existen suficientes propiedades comparables.
Métodos relacionados con rentas
En determinados inmuebles capaces de generar ingresos puede ser necesario estudiar las rentas que pueden producir y cómo las valora el mercado.
Este enfoque puede adquirir mayor importancia en locales, determinados inmuebles destinados a inversión u otros activos cuya rentabilidad sea un elemento esencial.
Análisis del coste
En algunos encargos también puede ser necesario estudiar el coste asociado a la construcción o reposición de determinadas edificaciones, realizando después los análisis y depreciaciones que correspondan.
Método residual
En determinados suelos o desarrollos inmobiliarios puede ser necesario analizar el valor del producto final y descontar los costes necesarios para poder obtenerlo.
El método adecuado depende del inmueble, del mercado y de la finalidad de la valoración.
No considero correcto aplicar automáticamente un único procedimiento a cualquier propiedad.
Ejemplo de cálculo del valor de mercado
Imaginemos una vivienda con estas características:
| Característica | Datos |
|---|---|
| Tipo | Piso |
| Superficie considerada | 105 m² |
| Planta | 4ª |
| Ascensor | Sí |
| Estado | Reformado |
| Garaje | Sí |
| Zona | Mercado residencial consolidado |
Después de analizar varios comparables suficientemente similares obtenemos un rango, una vez estudiadas sus diferencias, de aproximadamente:
3.100-3.350 €/m²
Tras analizar ubicación, estado, planta y características particulares considero razonable situar la vivienda aproximadamente en:
3.250 €/m²
El primer cálculo sería:
105 m² × 3.250 €/m² = 341.250 €
Posteriormente analizamos la plaza de garaje de manera independiente y obtenemos un valor aproximado de:
19.000 €
El valor conjunto resultaría:
341.250 € + 19.000 € = 360.250 €
Después de revisar la coherencia del resultado con el resto del mercado, una conclusión podría expresarse, por ejemplo, como:
Valor de mercado aproximado: 360.000 €
Este ejemplo es deliberadamente sencillo.
En un trabajo real pueden aparecer muchas otras circunstancias que deben analizarse.
Por qué dos tasadores pueden obtener valores diferentes
Una valoración inmobiliaria no consiste en introducir cuatro datos en una calculadora cuyo resultado necesariamente tiene que ser idéntico.
Pueden existir diferencias porque cada profesional:
- ha encontrado distintas referencias;
- ha descartado determinados comparables;
- ha interpretado de forma diferente una característica;
- dispone de información distinta;
- ha considerado otro ámbito de mercado;
- o ha aplicado distintos ajustes.
Eso no significa que cualquier cifra sea válida.
Una valoración debe poder explicarse y defenderse técnicamente.
Si un informe concluye que una vivienda vale 400.000 euros, considero razonable poder responder a preguntas como:
¿qué referencias se han utilizado?, ¿por qué esas y no otras?, ¿qué diferencias tienen?, ¿cómo se ha llegado al resultado?
¿Puedo calcular yo mismo el valor de mercado de mi vivienda?
Puedes obtener una primera aproximación.
Puedes estudiar anuncios, precios medios, características de propiedades similares y situación del mercado.
Eso puede ser suficiente si solamente tienes curiosidad.
Pero la situación cambia cuando el valor va a utilizarse para tomar una decisión patrimonial importante.
Por ejemplo:
- repartir una herencia;
- adjudicar una vivienda en un divorcio;
- extinguir un condominio;
- negociar con otro propietario;
- presentar una reclamación;
- intervenir en un procedimiento;
- estudiar una compraventa importante.
En esos casos, una de las ventajas de recurrir a un profesional independiente es que la conclusión no depende directamente del interés económico de una de las partes.
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Una pretasación puede servir como primera aproximación
No siempre es necesario empezar directamente con un informe completo.
Si lo que buscas es conocer un rango aproximado antes de tomar una decisión, puede resultar suficiente realizar inicialmente una pretasación de vivienda.
La diferencia está en el alcance.
Una estimación previa puede ayudarte a orientarte.
Cuando el valor tiene que ser utilizado para defender una posición, realizar un reparto o justificar una cantidad importante, suele ser necesario profundizar más en el análisis.
Cómo saber cuánto valía un inmueble hace años
El valor de mercado siempre debe relacionarse con una fecha. Si necesitamos conocer cuánto valía una propiedad en 2005, 2015 o en cualquier otro momento anterior, no podemos utilizar directamente el mercado actual.
Hay que reconstruir las condiciones existentes en la fecha que estamos estudiando. En estos casos hablamos de una valoración retrospectiva.
Puede ser necesaria en herencias, procedimientos, comprobaciones patrimoniales u otras situaciones en las que el valor histórico tenga importancia.
Cuándo recomiendo solicitar una valoración profesional
No creo que sea necesario contratar a un tasador cada vez que alguien siente curiosidad por el precio de su casa.
Pero sí considero recomendable disponer de una valoración suficientemente fundamentada cuando una diferencia de valor puede provocar una diferencia económica importante.
Por ejemplo, imaginemos dos hermanos que deben repartirse una vivienda. Uno considera que vale 250.000 euros y otro 330.000. La diferencia son 80.000 euros.
En una situación así, tener un criterio independiente puede resultar mucho más importante que discutir durante meses utilizando anuncios diferentes encontrados en Internet.
Lo mismo ocurre en herencias, divorcios, extinciones de condominio y otros repartos patrimoniales.
Como tasador inmobiliario, qué considero más importante
Cuando valoro un inmueble intento evitar empezar con una cifra preconcebida.
No me parece correcto que un cliente me diga:
Necesito que esta casa valga 300.000 euros.
y después buscar referencias que permitan justificar ese resultado.
El procedimiento debería funcionar al revés.
Primero analizo el inmueble, después estudio el mercado y finalmente obtengo una conclusión.
Tampoco considero buena práctica seleccionar únicamente los comparables que benefician a una de las partes.
Cuando una valoración va a utilizarse en un conflicto, reparto o negociación, la independencia adquiere todavía mayor importancia.
Mis valoraciones inmobiliarias no son tasaciones hipotecarias homologadas
Mi trabajo se centra en valoraciones inmobiliarias independientes y periciales para conocer y justificar el valor de un inmueble en situaciones como herencias, divorcios, repartos patrimoniales, compraventas, reclamaciones, conflictos o procedimientos.
No realizo tasaciones hipotecarias homologadas para solicitar financiación bancaria.
Si necesitas exclusivamente una tasación destinada a la concesión de una hipoteca, tendrás que acudir al profesional o entidad habilitada para esa finalidad.
Preguntas frecuentes sobre el valor de mercado de un inmueble
¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble?
Hay que analizar el inmueble, sus características, ubicación y mercado y compararlo con referencias suficientemente similares.
En determinados inmuebles pueden ser necesarios otros métodos además de la comparación.
¿Cómo puedo saber el valor de mercado de mi vivienda?
Puedes obtener una orientación estudiando propiedades similares, pero para una valoración individualizada es necesario analizar las características concretas de tu vivienda y compararlas con su mercado.
¿Se calcula el valor multiplicando metros cuadrados por precio medio?
Puede utilizarse como una primera aproximación, pero no es suficiente para realizar una valoración individualizada.
El precio unitario debe adaptarse a las características reales del inmueble.
¿El valor catastral es igual al valor de mercado?
No.
Son conceptos diferentes y no debería utilizarse automáticamente el valor catastral como sustituto de una valoración de mercado.
¿El precio anunciado es el valor de mercado?
No necesariamente.
Un precio de oferta muestra lo que se solicita por una propiedad, no garantiza el precio final al que se produciría una operación.
¿Puede cambiar el valor de mercado con el tiempo?
Sí.
El valor se refiere siempre a una fecha determinada porque el mercado inmobiliario cambia.
¿Dos viviendas iguales pueden tener distinto valor?
Sí.
Planta, orientación, estado, distribución, vistas, reformas, edificio o características particulares pueden generar diferencias incluso dentro de una misma zona.
¿Cuánto cobra un tasador para calcular el valor de un inmueble?
Depende del tipo de propiedad y de la complejidad del encargo. Puedes consultar mis referencias sobre cuánto cobra un tasador inmobiliario.
Solicitar una valoración de mercado de un inmueble
Si necesitas conocer el valor de mercado de una vivienda, local, terreno u otro inmueble, lo primero que necesito es entender qué propiedad debemos valorar, dónde se encuentra, a qué fecha necesitas el valor y para qué vas a utilizarlo.
A partir de ahí puedo indicarte qué documentación necesito y cómo plantearía el trabajo.
El objetivo no es simplemente obtener una cifra, sino conseguir una conclusión de valor que puedas comprender y que tenga una justificación técnica detrás.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
