Principales errores que comete el catastro para valorar inmuebles
A través de este artículo te comento los principales errores que comete el catastro para valorar los inmuebles del contribuyente. Errores que tienen un denominador común, como es no visitar el inmueble objeto y por tanto no conocer su estado ni características.
El catastro es la base registral donde están reflejados todos los inmuebles tanto de tipología rústicas como urbana del país. A través del cual se obtiene la ubicación de la vivienda, superficies, uso y tipología. Es un registro nacional, de consulta gratuita por parte del contribuyente y regulado por cada ayuntamiento.
El hecho que el catastro cometa errores en cuanto a la valoración de nuestros inmuebles, tiene un efecto directo en el pago de impuestos y por tanto, es necesario conocer que discrepancias existen entre la realidad del bien inmueble y su registro documental.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de inmuebles, he resumido lo que necesitas saber sobrelos errores que comete el catastro para valorar inmuebles.
Qué errores comete el catastro cuando valor inmuebles
Como ya te he comentado en el anterior enunciado, el principal error que comete el catastro a la hora de valorar los inmuebles es el hecho de no visitarlos. Al no conocer su estado, características y usos puede darse la situación de establecer una serie de parámetros que distan de la verdad inmobiliaria.
Los siguientes errores son muy comunes y hacen que el contribuyente pueda verse afectado en cuanto al pago de impuestos relacionados;
- Error en los lindes del inmueble. Los limites y linderos establecidos en el registro pueden hacer que un inmueble (sobre todo terrenos rústicos) tenga más o menos valor, afectando al pago de tributos.
- Usos de anejos. Construcciones anejas al inmueble objeto, como almacenes, porches, corrales o gallineros que son contados como superficie construida pero que por sus características funcionales no pueden ser habitados.
- Superficies de sótanos. Ocurre que en lugares (edificios de viviendas) donde existen sótanos, el catastro contabiliza el total de base del edificio como superficie total del sótano, cuando en ocasiones el tamaño del mismo no es ni el de la mitad de la base edificatoria.
- Errores en catalogación de uso. Muy común que se catalogue a un inmueble como rústico y sea urbano y al revés.
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Cómo te afecta un error en la valoración de un inmueble en catastro
Si en catastro existen errores en relación a tu inmueble, seguro que puedes incurrir en alguna de las siguientes situaciones.
No pagar una cantidad justa y acorde a tu inmueble en relación al impuesto de bienes inmuebles. Te recuerdo que pagamos dicho impuesto en relación a la tipología del bien, sus características y superficies.
Los planos incorrectos pueden dar lugar a problemas para conseguir subvenciones y permisos administrativos, o problemas en la coordinación entre el catastro y el registro. Tener mal definidos los usos del inmueble puede dar lugar a problemas con los impuestos, las subvenciones y los permisos administrativos.
Cómo valora el catastro un inmueble
El catastro tenía por costumbre ofrecer un valor del inmueble muy por debajo del de mercado. A partir del 1 de enero de 2022 y a raíz de la implantación del polémico valor de referencia, el catastro valora los inmuebles en base a dos criterios.
- Valor catastral del inmueble: Es ese valor que de manera genérica el catastro aplica en base a la ubicación del inmueble y superficie. Calcula el valor del suelo donde está ubicado y el coste de la construcción y en relación a ello, arroja un valor regulado por porcentajes. Ese valor nunca tiene en cuenta el coeficiente de mercado del bien y por tanto, rara vez puede tomarse como referencia ese valor como valor del mercado de un inmueble. Suele ser un valor que la administración revisa anualmente.
- Valor de referencia del catastro: Es el valor por el cual la administración nos obliga a tributar en el impuesto de transmisiones patrimoniales e impuestos de sucesiones y donaciones. Implantado desde el 1 enero de 2022, la administración basa su obtención en relación a la compra venta consultadas a través de notarías y registro de la propiedad. En este caso, son muchos los contribuyentes afectados por un valor erróneo, que afecta a sobre pago de impuestos. Si quieres conocer como reclamar dicho valor de referencia, consulta mi artículo hablando de ello, pulsando AQUÍ.
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Cómo consultar el valor mi inmueble en el catastro
Puedes consultar el valor de tu inmueble en el catastro bien a través del recibo del I.B.I (impuesto de bienes inmuebles) o bien a través de la sede virtual del catastro en el siguiente enlace. Sede virtual del catastro.
Recuerda a diferenciar por un lado entre el valor catastral del inmueble por el cual vas a pagar el I.B.I y el valor de referencia del catastro por el que debes tributar el I.T.P y el I.S.D. Son dos valores y conceptos diferentes.
Cómo corregir los errores en el valor del inmueble del catastro
Para corregir los errores en el valor del inmueble del catastro, deberás rellenar el modelo de subsanación de discrepancia del catastro y registrarlo en dicho ente. Dependiendo del objeto de la discrepancia, desde la administración te reclamarán, bien el libro de familia, planos, documentación e informes de titulado superior o incluso sentencias judicial o certificaciones registrales.
Dichos cambios, podrás solicitarlos a través de la oficina virtual del catastro o en la oficina del ayuntamiento en concreto donde se ubica el bien inmueble.
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