Error en el valor de referencia de catastro

Por Juan SastreSobre las tasaciones
Cómo reclamar valor de referencia de catastro

Qué hacer si estoy en desacuerdo con el valor de referencia de catastro

El nuevo valor de referencia de catastro que entrará en vigor el año 2022 generará desacuerdos en cuanto a sus valores. ¿Qué métodos de valoración y aplicación se tienen en cuenta?

Aplicar de manera homogénea el cálculo de valoración para ámbitos territoriales no hará más que complicar la obtención del valor del inmueble. ¿En base a que cálculos se obtendrán los valores?, ¿Se tendrán en cuenta mejoras y equipamiento interior en viviendas?, ¿Se valorarán aspectos socio-culturales alrededor del inmueble?.

Muchas son las incógnitas, veremos cómo se desarrolla su aplicación.

Una cosa está clara, si estoy en desacuerdo con el valor de referencia de catastro, debo reclamarlo.

 

Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en tasación de inmuebles, he resumido lo que necesitas para saber lo referente al valor de referencia de catastro y como impugnarlo.

 

Si quiere conocer cómo reclamar un valor de referencia erróneo, consulta mi siguiente artículo PULSANDO AQUÍ.

 

Qué es el valor de referencia de catastro

El valor de referencia de catastro es una herramienta que cifrará el valor de un inmueble basándose en el análisis de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario.

Tal y como comunica la sede del catastro su valor, no superará el valor de mercado, aplicando un factor de minoración en su determinación.

 

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Cuando se aplicará el llamado catastrazo

El catastrazo servirá como herramienta y cálculo de la base imponible del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o del ISD (impuesto de sucesiones y donaciones). Salvo que el contribuyente declare un valor superior o que el precio pactado en Transmisiones sea superior, en cuyos casos se aplicará el valor superior.

El valor de referencia próximo al valor de mercado hará que el contribuyente pague más cuando tenga que satisfacer esos dos impuestos.

 

Como calcula catastro ese valor

Tal y como se explica en el portal de la dirección general de catastro:

En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.

En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.

 

Qué problema puede generar un mal valor de referencia de catastro

El problema principal derivado de un mal valor de referencia de catastro es en el supuesto que dicho valor sea más elevado que el valor de mercado del inmueble. O bien más bajo y quiera presentarse como base imponible el valor real del inmueble.

Queda por ver que conceptos y métodos utiliza el catastro para obtener el valor de referencia. Hay que tener en cuenta que en una valoración inmobiliaria influyen tanto factores interiores del inmueble (distribución, estado, servicios y reformas) como los factores exteriores (ubicación, entorno, conectividad).

Todo ellos factores que influyen en la valoración de bienes inmuebles y que atendiendo a las valoraciones de organismo públicos y ayuntamientos y que muchas veces se dejan de lado.

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Cómo puedo demostrar el desacuerdo con el valor de referencia de catastro

Para demostrar el desacuerdo con el valor de referencia de catastro se puede elaborar una tasación real del inmueble objeto de valoración.

Como ya te he comentado anteriormente y a través de otros artículos (que debe tenerse en cuenta cuando se tasar una vivienda) a la hora de valorar un bien inmueble, además de conocer sus características interiores, dudo que el catastro conozca el interior de todos los inmuebles, es importante también valorar y tener en cuenta sus aspectos y condicionantes puramente exteriores.

Factores como la ubicación y entorno del inmueble, conectividad, proximidad a servicios esenciales e incluso tipología de barrio. Aspectos a tener en cuenta para valorar una vivienda. En estos casos, dudo también que el catastro tenga en cuenta este tipo de aspectos.

 

Cómo impugnar un valor de referencia de catastro

Respecto del “valor de referencia”, si no estamos de acuerdo con él, se podrá impugnar cuando se haya utilizado como base imponible para liquidar el ITP o e ISD, ante la administración autonómica correspondiente. Es decir, cuando realice una compraventa de inmueble o cuando reciba uno en herencia o donación, y no esté de acuerdo con el valor de referencia que se use para determinar la base imponible.

Para llevar a cabo una impugnación clara y efectiva del valor de referencia de catastro, el titular catastral podrá presentar mediante los procedimientos previstos en la norma, alegaciones o valoraciones que fundamenten dicha reclamación.

 

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