A través de la tasación de un inmueble para reclamar valor de referencia del catastro, demostramos a la administración el valor real y objetivo de ese bien. En base a un informe pericial y analizando el mercado inmobiliario de la zona, se obtiene el valor de mercado de ese bien.
Una de las maneras con las que demostrar a la administración que el valor de referencia está muy por encima del valor real de inmueble es a través de un informe pericial de tasación. Quizás sea la manera más firme y contundente de demostrar dicho hecho.
Otras como un acta notarial del estado del inmueble u ofertas inmobiliarias de la zona, carecen del rigor de valoración necesario para este tipo de situaciones.
La administración puede basar su defensa en la reclamación, tomando como argumento que ni el notario dispone de conocimientos a en cuanto a la tasación de inmuebles y que una inmobiliaria establece un valor comercial al inmueble.
Si quieres leer directamente algún contenido, en el cuadro de arriba verás los contenidos de esta página. Como perito especializado en valoración de inmuebles, he resumido lo que necesitas saber para reclamar al catastro un valor de referencia erróneo mediante una tasación.
Qué errores comete el catastro cuando obtiene el valor de referencia
Ya es sabido que el catastro va a cometer errores a la hora de obtener el valor de referencia. Piensa que la valoración que ellos establezcan va a ir a su favor, como dice el dicho, «La banca siempre gana».
El primer error que se comete es en el hecho de calcular el valor del inmueble en base a una media del precio de la compra ventas de hechas en ese mismo municipio. Datos obtenidos a través de notarías o inscripciones en el registro de la propiedad. Así lo determina el Portal de la Dirección General del Catastro en su web.
El concepto ya es erróneo desde el momento que obtienes medias de precios de inmuebles que no tienen por qué coincidir ni por características, ni barrios ni distritos.
Dar un valor a un inmueble en base a una estadística notarial sin tener en cuenta estado del mismo, ubicación, tipología y momento inmobiliario actual, es una auténtica salvajada.
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Cuándo es necesaria la tasación de inmueble para reclamación de un valor de referencia alto
Así como marca la norma, el valor de referencia se deberá establecer a la hora de satisfacer el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales ITP y el impuesto de sucesiones y donaciones ISD. En aquellos casos donde el valor de referencia difiera en relación al valor escriturado o de mercado del inmueble objeto, será necesario la tasación del mismo para llevar a cabo una reclamación de ese valor.
La ley establece dos maneas de impugnar el valor de referencia del catastro;
- Una es tributar en base a ese valor y después llevar a cabo una rectificación de la autoliquidación presentada. El conocido como «tu primero paga y después me reclamas».
- La otra es directamente tributar por el valor de escritura o el valor de mercado y recurrir posteriormente la notificación que seguro te enviará la administración. Eso te puede llevar a tener que pagar intereses de demora y posteriores sanciones.
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Reclamar valor de referencia en herencias
Reclamar el valor de referencia en herencias va a resultar un acto casi asegurado en el proceso sucesorio. Adjudicarte un bien en herencia del que su valor real puede ser muy inferior al que debes establecer para satisfacer el pago de impuestos. Una verdadera estafa.
Ejemplo muy sencillo es el hecho de recibir y aceptar unos bienes en herencia por valor de mercado de 300.000 € y tener que tributar por ellos en base a un valor de referencia de 500.000 €.
Reclamar valor de referencia en compra venta
Otro motivo por el cual se puede reclamar el valor de referencia es en la compra venta de un inmueble. A la hora de tributar sobre el ITP no será lo mismo hacerlo por el valor de la base establecida en la escritura que hacerlo en base al valor de referencia, en caso de que este sea mayor que el establecido en la compra venta.
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Problemas del valor de referencia en una operación de compra
Un problema en relación al valor de referencia que puede darse en una operación de compra de un inmueble es la diferencia existente entre el valor real y escriturado y el valor de referencia del catastro.
A modo de ejemplo, una vivienda que se escritura por 200.000 € y el valor de referencia obtenido a través del catastro es de 400.000 €. El hecho puede generar controversia entre el comprador y vendedor ya que el adquiriente del bien puede caer en la cuenta que el inmueble le puede salir mucho más caro ya que va a pagar el ITP en relación a los 400.000 €.
También el vendedor puede pensar que está vendiendo barato o que el pago del IRPF que supone le supone sobre la venta del inmueble, pueda calcularse sobre los 400.000 € y no sobre la cantidad real escriturada. En ese sentido cabe decir que en una venta, el vendedor puede seguir declarando su correspondiente ganancia patrimonial en IRPF en función del importe real satisfecho. en este ejemplo en base a esos 200.000 €.
Qué debe reflejar la tasación de un inmueble para reclamar el valor de referencia
Lo más importante que debe reflejarse en la tasación de un inmueble para reclamar el valor de referencia, es el reflejo actual del mercado inmobiliario de la zona. Es decir, demostrar con números objetivos y un análisis de mercado, que el valor obtenido a través del informe es el de mercado actual.
En base a la tipología del inmueble, su estado de conservación, ubicación, características del entorno y momento inmobiliario actual obtener un valor objetivo en cuanto a la comparación de nuestra vivienda objeto con otras similares en el mercado.
Todos estos aspectos son los que el catastro no tiene en cuenta y por tanto, su valoración de referencia carece de objetividad y rigor.
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