Cuando una herencia incluye una vivienda, un terreno, dinero, vehículos u otros bienes, una de las primeras dudas es cómo se calcula la legítima que corresponde a cada heredero forzoso.
Para hacer ese cálculo no basta con aplicar un porcentaje al valor catastral de la vivienda. Primero hay que determinar qué legislación sucesoria resulta aplicable, quiénes son los legitimarios, qué bienes y deudas forman el patrimonio y cuál es el valor real de esos bienes en la fecha correspondiente.
Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de herencias en toda España. Mi función en estos casos consiste en determinar el valor de mercado de los inmuebles y demás activos comprendidos dentro de mi especialidad. El abogado o el notario utiliza posteriormente esos valores para calcular la legítima conforme a la legislación aplicable.
Esta explicación parte principalmente del Código Civil común. La cuantía, la naturaleza de la legítima y la forma de calcularla pueden variar cuando resulta aplicable un derecho civil autonómico o foral.
En el siguiente vídeo explico por qué es tan importante valorar correctamente los bienes cuando existe un legitimario o un posible desequilibrio entre herederos.
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Qué es la legítima de una herencia
La legítima es una parte del patrimonio hereditario que la ley reserva a determinadas personas, denominadas herederos forzosos o legitimarios.
En el régimen del Código Civil común, pueden ser legitimarios:
- Los hijos y descendientes.
- A falta de los anteriores, los padres y ascendientes.
- El cónyuge viudo, en la forma prevista legalmente.
La cuantía concreta no es siempre la misma. Depende de quiénes concurran a la herencia, del testamento, del régimen civil aplicable y de las disposiciones realizadas por el fallecido. El Código Civil común regula estas cuestiones en sus artículos 806 y siguientes.
Por eso, antes de encargar una tasación conviene que el abogado o notario determine:
- Quiénes son los legitimarios.
- Qué cuota corresponde legalmente.
- Qué donaciones deben computarse.
- Qué deudas pueden descontarse.
- Qué fecha debe utilizarse.
- Qué bienes necesitan valoración.
Cómo se calcula la legítima de una vivienda
La vivienda no se calcula de forma aislada, salvo que sea el único activo de la herencia. Lo correcto es determinar primero el patrimonio total que sirve de base al cálculo de la legítima.
El proceso puede resumirse en los siguientes pasos.
Determinar qué legislación sucesoria se aplica
El primer paso no es valorar la vivienda, sino saber qué normas regulan la sucesión.
En España no existe una única regulación idéntica para todos los casos. Dependiendo de la vecindad civil del fallecido pueden resultar aplicables el Código Civil común o normas civiles propias de determinados territorios.
Esto puede cambiar:
- La cuantía de la legítima.
- Quiénes son legitimarios.
- La forma de satisfacerla.
- El tratamiento de las donaciones.
- El momento o criterio de valoración.
- Los derechos del cónyuge viudo.
Por tanto, el porcentaje no debe darse por supuesto antes de estudiar la sucesión.
Identificar todos los bienes y derechos
Después debe elaborarse un inventario completo de la herencia.
Puede incluir:
- Viviendas.
- Locales.
- Garajes y trasteros.
- Terrenos urbanos o rústicos.
- Dinero en cuentas.
- Acciones y participaciones.
- Vehículos.
- Mobiliario.
- Joyas y obras de arte.
- Derechos de cobro.
- Empresas y negocios.
- Seguros o productos financieros que deban computarse.
No sería correcto calcular la legítima utilizando únicamente la vivienda cuando el fallecido dejó otros activos.
Determinar las deudas y cargas deducibles
El valor bruto de los bienes no coincide necesariamente con el caudal hereditario neto.
También deben analizarse:
- Préstamos pendientes.
- Hipotecas.
- Deudas tributarias.
- Deudas personales.
- Obligaciones acreditadas.
- Otras cargas que legalmente puedan descontarse.
En el Código Civil común, el artículo 818 dispone que para fijar la legítima se atiende al valor de los bienes que quedaran a la muerte del testador, deduciendo las deudas y cargas correspondientes.
Revisar las donaciones realizadas en vida
Las donaciones hechas por el fallecido pueden influir en el cálculo, especialmente cuando beneficiaron a uno de los hijos o legitimarios.
No todas las donaciones reciben automáticamente el mismo tratamiento. Debe comprobarse:
- Quién recibió el bien.
- Qué se donó.
- En qué fecha.
- Qué establecía la escritura.
- Si se calificó como mejora.
- Si se dispensó de colación.
- Si perjudica la legítima.
- Qué legislación civil resulta aplicable.
- Qué valor debe utilizarse.
Cuando se necesita conocer el valor histórico de una vivienda donada, puede ser necesaria una tasación retrospectiva de la herencia.
También puedes consultar mi artículo sobre valoración de una donación colacionable.
Valorar la vivienda y los demás bienes
Una vez identificado el patrimonio, deben establecerse valores técnicamente justificados.
En el caso de una vivienda, el tasador analiza:
- Ubicación.
- Superficie.
- Distribución.
- Estado de conservación.
- Antigüedad.
- Reformas.
- Calidad constructiva.
- Planta y ascensor.
- Orientación.
- Vistas.
- Terraza.
- Garaje y trastero.
- Situación urbanística.
- Ocupación.
- Mercado inmobiliario de la fecha solicitada.
El resultado debe ser un valor razonado y respaldado mediante datos de mercado, no una cifra elegida por uno de los herederos.
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Calcular el caudal hereditario computable
De manera simplificada, el cálculo puede representarse así:
| Concepto | Operación |
|---|---|
| Valor de los bienes y derechos | Se suman los activos de la herencia |
| Deudas y cargas computables | Se descuentan |
| Donaciones que deban computarse | Se agregan según la legislación aplicable |
| Resultado | Base para determinar las legítimas |
| Cuota legal | Se aplica según legitimarios y derecho civil aplicable |
La fórmula resumida sería:
Bienes y derechos − deudas y cargas + donaciones computables = base de cálculo de la legítima
El tasador interviene principalmente en el valor de los bienes. El abogado o notario determina qué partidas entran jurídicamente en el cálculo y qué porcentaje corresponde a cada persona.
Ejemplo de cálculo de la legítima de una vivienda
Un ejemplo permite entender por qué la tasación puede cambiar considerablemente el reparto.
Imaginemos una herencia sujeta al Código Civil común con tres hijos y los siguientes elementos:
| Bien o concepto | Valor |
|---|---|
| Vivienda | 360.000 € |
| Dinero en cuentas | 60.000 € |
| Vehículo | 20.000 € |
| Mobiliario y otros bienes | 10.000 € |
| Total de activos | 450.000 € |
| Deudas computables | −30.000 € |
| Donación que debe agregarse al cálculo | +60.000 € |
| Base resultante | 480.000 € |
En el Código Civil común, la legítima de hijos y descendientes representa colectivamente dos tercios del haber hereditario. Uno de esos tercios constituye la legítima estricta y el otro puede utilizarse como mejora. La tercera parte restante es de libre disposición.
En este ejemplo simplificado:
- Dos tercios de 480.000 € serían 320.000 €.
- El tercio de legítima estricta sería 160.000 €.
- Si existen tres hijos con el mismo derecho y no concurre ninguna particularidad, la legítima estricta individual sería aproximadamente 53.333 €.
Esto no significa que cada hijo vaya a recibir únicamente esa cantidad ni que el reparto definitivo sea siempre igual. El testamento, las mejoras, las donaciones, las adjudicaciones y la legislación aplicable pueden modificar el resultado.
El ejemplo demuestra algo importante: si la vivienda se valora en 300.000 € cuando realmente vale 360.000 €, todo el cálculo puede quedar distorsionado desde el principio.
Qué valor debe utilizarse para calcular la legítima de una vivienda
El valor catastral, el valor de referencia y el valor de mercado son conceptos diferentes.
Para no confundirlos, conviene entender cuál es la finalidad de cada uno.
Valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo utilizado, entre otras finalidades, para determinados tributos.
No suele reflejar por sí solo:
- El estado interior de la vivienda.
- Reformas.
- Distribución.
- Calidad.
- Orientación.
- Vistas.
- Situación real de ocupación.
- Precio probable de venta.
Por tanto, no debería utilizarse automáticamente como valor real para equilibrar una legítima o un reparto.
Valor de referencia de Catastro
El valor de referencia tiene principalmente una función tributaria en determinadas transmisiones.
Puede afectar a la base imponible de impuestos, pero no sustituye necesariamente a una tasación de mercado destinada a calcular compensaciones o repartir correctamente los bienes.
Una cosa es determinar qué base fiscal debe declararse y otra distinta conocer cuánto vale realmente la vivienda entre los herederos.
Valor de mercado
El valor de mercado representa el precio más probable que podría alcanzar la vivienda en condiciones normales, teniendo en cuenta sus características concretas y el mercado existente en la fecha de valoración.
Cuando la finalidad es:
- Equilibrar lotes.
- Compensar a un legitimario.
- Comprobar si ha recibido menos de lo debido.
- Adjudicar la vivienda a un heredero.
- Resolver un desacuerdo.
Lo habitual es necesitar una valoración técnica de mercado.
Qué fecha debe utilizarse para valorar los bienes
La fecha de valoración puede cambiar por completo el resultado, especialmente cuando han transcurrido varios años desde el fallecimiento.
Por eso debe fijarse antes de comenzar el informe.
Valor a fecha de fallecimiento
Cuando el cálculo jurídico requiere conocer el patrimonio existente al fallecimiento, el tasador debe reconstruir el valor que tenía la vivienda en esa fecha.
Para hacerlo pueden analizarse:
- Testigos históricos.
- Operaciones realizadas entonces.
- Evolución del mercado.
- Estado que tenía el inmueble.
- Reformas realizadas posteriormente.
- Situación urbanística de aquel momento.
- Documentación y fotografías disponibles.
Este trabajo se realiza mediante una valoración retrospectiva.
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Valor actual para repartir la herencia
Cuando la herencia se reparte años después, también puede necesitarse el valor actual.
Por ejemplo, una vivienda que valía 240.000 € en la fecha del fallecimiento puede valer actualmente 340.000 €.
El abogado deberá determinar qué valor necesita para cada operación. El tasador puede calcular ambos:
- Valor a fecha de fallecimiento.
- Valor actual para reparto o adjudicación.
Puedes ampliar esta cuestión en cuándo deben valorarse los bienes de una herencia.
Qué bienes deben valorarse para calcular la legítima
No todas las herencias contienen únicamente una vivienda.
El alcance del informe debe adaptarse a los bienes que realmente componen el patrimonio.
Inmuebles
Los inmuebles suelen representar la parte de mayor valor y la principal fuente de desacuerdos.
Pueden necesitar valoración:
- Pisos.
- Chalets.
- Locales.
- Naves.
- Garajes.
- Trasteros.
- Solares.
- Terrenos rústicos.
- Inmuebles alquilados.
- Viviendas protegidas.
- Derechos de usufructo o nuda propiedad.
Vehículos y embarcaciones
Los vehículos también deben incluirse cuando tengan un valor significativo.
Su valoración depende de:
- Marca y modelo.
- Antigüedad.
- Kilometraje.
- Estado.
- Mantenimiento.
- Versiones y extras.
- Demanda de mercado.
- Carácter clásico o de colección.
Mobiliario, joyas y objetos de valor
El ajuar doméstico ordinario no debe confundirse con bienes que posean un valor económico individual importante.
Puede ser necesario inventariar y valorar:
- Obras de arte.
- Antigüedades.
- Joyas.
- Colecciones.
- Muebles singulares.
- Equipos profesionales.
- Objetos de diseño.
Empresas y participaciones
Cuando el fallecido tenía una empresa o participaciones sociales, deben intervenir profesionales especializados en valoración empresarial.
Puedes consultar cómo coordino este servicio en cómo se valora una empresa en una herencia.
Cuándo es especialmente necesaria una tasación para legítima
No todas las herencias necesitan un informe pericial completo, pero hay situaciones en las que resulta especialmente recomendable.
Entre ellas:
- Uno de los herederos considera que ha recibido menos.
- La vivienda se adjudica a una sola persona.
- Existen donaciones realizadas años antes.
- No hay acuerdo sobre el valor.
- La herencia contiene varios inmuebles.
- Se han realizado reformas después de una donación.
- Han pasado años desde el fallecimiento.
- Se pretende reclamar el complemento de legítima.
- Se cuestiona una adjudicación.
- Hay que negociar antes de iniciar un procedimiento judicial.
Cuando el conflicto afecta al valor de un inmueble, puedes consultar mi servicio sobre desacuerdo en la valoración de inmuebles heredados.
Quién puede solicitar la valoración de los bienes
Una valoración privada puede ser encargada por cualquier persona con interés legítimo en conocer el valor de los bienes.
Habitualmente la solicita:
- Un heredero.
- Un legitimario.
- Varios herederos conjuntamente.
- El abogado de una de las partes.
- Un contador-partidor.
- Un albacea.
- La persona que va a adjudicarse la vivienda.
- Una familia que quiere alcanzar un acuerdo.
Cuando todos los herederos aceptan utilizar al mismo tasador, el valor obtenido puede servir como base común para negociar el reparto.
Cuando solo lo encarga una parte, el informe puede utilizarse para defender técnicamente su posición, aunque la otra parte conserve su derecho a discutirlo o aportar otra valoración.
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Qué debe contener un informe de tasación para legítima
El informe debe permitir comprender de dónde procede el valor y por qué resulta razonable.
Dependiendo del activo, debería incluir:
- Identificación del bien.
- Finalidad del informe.
- Fecha de valoración.
- Documentación analizada.
- Descripción y características.
- Estado de conservación.
- Situación jurídica y urbanística relevante.
- Método aplicado.
- Datos de mercado.
- Testigos comparables.
- Ajustes realizados.
- Cálculos.
- Resultado.
- Condicionantes y limitaciones.
- Reportaje fotográfico.
- Firma del profesional.
No basta con entregar una cifra mediante un correo electrónico o una estimación de un portal inmobiliario. Cuando existe conflicto, el resultado debe ser explicable, documentado y defendible.
Como tasador de herencias en España te digo
Como tasador de herencias en España, uno de los errores que observo con más frecuencia es empezar a discutir porcentajes antes de conocer cuánto valen realmente los bienes.
Dos hermanos pueden estar de acuerdo en que a cada uno le corresponde una determinada proporción, pero ese acuerdo no sirve de mucho si la vivienda, el terreno o la donación previa se han valorado incorrectamente.
También veo casos en los que se utiliza el valor catastral porque resulta fácil de obtener. Después, uno de los herederos se adjudica la vivienda y descubre que su valor real era muy superior. En ese momento aparece el conflicto.
Mi función no consiste en decidir quién tiene derecho a la legítima ni qué porcentaje corresponde. Eso deben determinarlo el abogado o el notario.
Mi trabajo consiste en poner valores reales, técnicos y objetivos sobre la mesa para que el cálculo jurídico y el reparto se hagan sobre una base fiable.
Preguntas frecuentes sobre la valoración para legítima
Estas preguntas resumen las dudas que aparecen con mayor frecuencia cuando una vivienda o una donación afecta a la legítima.
¿La legítima siempre es un tercio de la herencia?
No. Depende de la legislación civil aplicable, de los legitimarios existentes y de las circunstancias de la sucesión. En el Código Civil común, la legítima de hijos y descendientes comprende colectivamente dos tercios, aunque solamente uno de ellos constituye la legítima estricta.
¿El valor catastral sirve para calcular la legítima?
No debería utilizarse automáticamente como valor real del inmueble. Puede ser una referencia administrativa, pero no sustituye a una valoración de mercado.
¿El valor de referencia de Catastro es el valor de la vivienda?
No necesariamente. Es un valor utilizado para determinadas finalidades tributarias y puede no coincidir con el precio probable de mercado del inmueble.
¿Qué ocurre si la vivienda se valoró demasiado baja?
Puede producirse un reparto desequilibrado y un legitimario podría considerar que ha recibido menos de lo que legalmente le corresponde.
¿Se tienen en cuenta las donaciones realizadas en vida?
Pueden tener que computarse o imputarse, dependiendo del tipo de donación, del destinatario, del testamento y de la legislación aplicable.
¿Puede valorarse una vivienda años después del fallecimiento?
Sí. Puede realizarse una tasación retrospectiva utilizando documentación, datos históricos y referencias de mercado correspondientes a la fecha requerida.
¿Es obligatorio contratar a un tasador?
No en todos los casos. Resulta especialmente recomendable cuando hay inmuebles, donaciones antiguas, compensaciones, desacuerdos o una posible reclamación.
Solicita una valoración de bienes para calcular la legítima
Cuando una herencia contiene inmuebles, vehículos, mobiliario u otros bienes, puedo estudiar qué activos necesitan valoración y preparar un informe adaptado a la fecha y finalidad solicitadas.
Para analizar el encargo necesitaré conocer:
- Qué bienes forman parte de la herencia.
- Ubicación de los inmuebles.
- Fecha del fallecimiento.
- Fecha para la que se solicita el valor.
- Existencia de donaciones previas.
- Documentación disponible.
- Finalidad del informe.
- Existencia de acuerdo o conflicto.
Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.
Una legítima calculada sobre valores incorrectos puede provocar un reparto injusto. Una valoración técnica permite que abogados, notarios y herederos trabajen con una base económica objetiva.
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Soy Juan Sastre, Tasador especialista en valoración de bienes en Herencias, divorcios, siniestros y procedimientos judiciales. Soy tasador judicial y asociado API del colegio de Agentes de la propiedad.
