Como buscar comparables para una valoración inmobiliaria

¿Compararías un Ferrari con un Twingo? Como decía Shakira, no, ¿verdad? Pues con los inmuebles pasa lo mismo. Te voy a explicar cómo buscar comparables para una valoración inmobiliaria sin que te equivoques.

Te explico en este artículo uno de los aspectos más importantes cuando valoramos un inmueble: encontrar los comparables, los testigos o las muestras lo más similares posibles a la vivienda que vamos a valorar. Esto es clave para evitar contaminar la valoración con errores.

Soy Juan Sastre y llevo valorando inmuebles desde hace más de 6 años. Conozco el problema de encontrar comparables y las soluciones a aplicar.

 

 

Qué son los comparables en una valoración inmobiliaria

Los comparables, testigos o muestras son los pisos o viviendas con los que comparamos la casa que vamos a valorar. Deben estar en la misma zona y tener características similares en ubicación, estado y superficie.

Cuanto más homogéneos sean, más preciso será el valor de mercado estimado. Es por ello que la elección de los comparables en la valoración es uno de los aspectos que más importante tiene. Si se eligen malos comparables, vamos a «contaminar» esa tasación y por tanto, esa valoración del inmueble.

 

Criterios para elegir los mejores comparables inmobiliarios

Para encontrar los mejores comparables inmobiliarios y evitar «contaminar» la valoración, sigo varios criterios. Intento no fallar en ninguno de ellos. Te los explico:

• Características del inmueble: No podemos comparar un ático dúplex con un piso en primera planta, ni un chalet con un piso en altura. Son tipologías diferentes. Se deben buscar inmuebles de similares características.
• Ubicación: Lo ideal es encontrar comparables en la misma calle o finca, pero en la práctica esto no siempre es posible. En ese caso, ampliamos el radio de búsqueda a varias calles o incluso a pueblos colindantes, siempre que tengan una renta per cápita similar.
• Estado de conservación: Si el inmueble a valorar está para reformar, no podemos compararlo con uno reformado sin ajustar la diferencia. Para ello, y en la tabla de homogenización de testigos, podemos adecuar el valor de uno respecto al otro en relación a ese atributo.
• Superficie: No es correcto comparar un piso de 60 m² con uno de 150 m², ya que el precio por metro cuadrado varía según el tamaño total del inmueble.

 

Dónde encontrar comparables para una valoración

Para encontrar comparables para una valoración inmobiliaria, debes ser detective….. Lo difícil no es comparar, es encontrar con que comparar.

Los testigos se pueden obtener de diversas fuentes:

– Portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.
– Inmobiliarias de la zona.
– Registro de compraventas del Colegio de Agentes de la Propiedad.
– Viviendas vendidas recientemente, que no aparecen en portales pero cuya información podemos obtener de registros oficiales.
– Propiedades en venta por contactos directos, aunque no estén anunciadas en portales.

Qué hacer si el testigo tiene elementos anejos

Podemos encontrarnos que un testigo nos pueda valer para llevar a cabo la comparación, pero que ese testigo tenga anejo a la vivienda elementos como un garaje o un trastero o una terraza.

¿Se puede utilizar ese testigo?. Si, para ello debemos ajustar el precio eliminando el valor de estos elementos.  Por ejemplo si tenemos un testigo que lleva asociado un garaje, deberemos hallar el valor unitario de ese garaje y descontarlo del valor total por el que se vende ese inmueble. Así conoceremos el valor solo de la vivienda y de ahí, comparar.

Hasta aquí el artículo de hoy. Espero haber resuelto las dudas sobre cómo como buscar comparables para una valoración inmobiliaria.

Si tienes preguntas o necesitas que valore tu casa comparándola con otras, contacta conmigo a través del siguiente enlace.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

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