La importancia de elegir buenos testigos en una tasación inmobiliaria
Una valoración de inmueble por comparación, base su buen hacer en la importancia de elegir buenos testigos en una tasación.
Con total seguridad, la principal función del tasador es la de obtener los testigos más adecuados para llevar a cabo el informe. Analizar el mercado inmobiliario de la zona para determinar si existe en la zona un mercado lo suficientemente amplio de compraventa de inmuebles comparables con la vivienda objeto de tasación.
Buscar ofertas en la zona que permitan identificar características necesarias para llevar a cabo la homogenización de testigos en relación al nuestro.
La aplicación de este método requiere la imperiosa necesidad de conseguir al menos seis testigos (en el ámbito de ECO 805/2003). Fuera de dicho ámbito es aconsejable dicha cantidad, aunque no obligatoria. Será el propio tasador que determine si menos de seis testigos puede ser suficiente. Nunca menos de tres.
Soy Juan Sastre y te explico en este artículo todo lo que tienes que saber para elegir testigos de una tasación
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Método de comparación
El método de comparación en una tasación inmobiliaria es el más adecuado cuando se pueden conseguir muestras/ testigos acerca de las compraventas actuales o recientes de inmuebles parecidos al objeto a tasar.
A través de esta metodología se puede obtener el valor real de un inmueble sin factores contaminantes tales como especulación, negociación o coste de oportunidad.
Basado en el principio de sustitución permite determinar el valor de mercado de toda clase de inmuebles siempre que existan testigos fiables y homogéneos con la vivienda problema. Por ejemplo, será muy difícil obtener el valor de tasación de un hotel u hospital mediante este método, ya que por norma general no existen comparables de este tipo de inmuebles.
Qué dice la orden ECO
La orden Eco 805/2003 dice que, a través de este método, se determinan dos valores técnicos:
- Valor por comparación: Permite determinar el valor de mercado de un determinado bien
- Valor por comparación ajustado: Determinar su valor hipotecario, de escaso interés fuera del ámbito propio de la garantía hipotecaria.
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Cómo elegir los testigos de la tasación
Los dos factores que más importancia adquieren a la hora de elegir testigos de una tasación son por un lado su ubicación y por otro lado las características propias del inmuebles, siendo entre ellas, la superficie como la más tenida en cuenta.
Un mismo inmueble situado en lugares y entornos diferentes, puede valer más o menos. Al igual que inmuebles de iguales características e ubicaciones, pero con diferentes superficies, tendrán valores distintos. De hecho, la valoración de un inmueble por comparación, basa su método en obtener el valor por m2 de superficie construida.
Una vez elegidos los testigos, será necesario corregirlos para evitar incurrir en errores y factores contaminantes.
Qué características debe tener un comparable en una tasación
Las características que considere el tasador bajo su criterio valorativo serán las que condicionen el valor obtenido en el informe. Para ello y siempre en pro de buscar un valor de mercado lo más homogéneo posible es recomendable que el valorador tome como base del informe las siguientes características valorativas:
- Ubicación del inmueble
- Superficie
- Antigüedad
- Estado
- Zonas comunes
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Corrección de testigos de una tasación
Ya seleccionados los testigos con los que trabajar el informe, deberemos corregir sus valores con intención de depurar dicha información. Más aún, a sabiendas que la información obtenida a través de según qué canales (Internet), presenta factores que pueden desvirtuar el valor obtenido.
Entre las correcciones que mayor hincapié hay que reseñar, encontramos;
- Especulación en los precios: Actuaciones de inversores, adquiriendo un total de inmuebles que después revenden a mayor precio.
- Sentimentalismos: Compra de viviendas por el hecho de haber vivido en ellas o que algún familiar lo haya hecho.
- Negociación: Se entiende que en una compra venta, existe un factor de negociación comercial. Hoy vendo un inmueble a un precio, pero la realidad en otra, y seguramente la transacción de realice por otro valor.
- Oportunidad: El mercado hace que un comprador adquiera un bien por un valor superior al que vale, por el hecho de escasez de este tipo de bienes o exclusividad.
Qué hacer si no hay testigos para una tasación
Si no existen testigos para llevar a cabo la elaboración de una tasación por comparación, deberemos utilizar otra metodología. Si bien no existen muestras comparables o bien existen pocas (menos de tres), es a criterio del tasador, utilizar otro método. Como norma general, se utiliza el método de coste.
Obtener el valor del inmueble, en base al coste necesario para reedificar dicho inmueble en las condiciones actuales de su conservación.
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