Cómo elegir testigos en una tasación

En una tasación inmobiliaria por comparación, elegir buenos testigos es una de las partes más importantes del informe. Un testigo es un inmueble comparable que sirve como referencia para valorar el inmueble que tenemos delante. Pero no vale cualquier vivienda, cualquier anuncio o cualquier operación cercana.

Soy Juan Sastre y trabajo como tasador de inmuebles en toda España. Por experiencia, muchos errores en una valoración aparecen porque se han escogido mal los comparables. Y si los testigos están mal elegidos, el valor final también puede salir mal.

Qué son los testigos en una tasación inmobiliaria 

Los testigos en una tasación inmobiliaria son inmuebles comparables que se usan para calcular el valor de mercado de la vivienda, local, terreno o inmueble que se quiere valorar. La idea parece sencilla, comparar un inmueble con otros parecidos. Pero la parte delicada está en saber cuáles sirven y cuáles no.

No tiene sentido comparar una vivienda reformada con una para reformar, un primero sin ascensor con un ático, o un piso en una calle muy demandada con otro en una zona bastante menos atractiva.

El método de comparación necesita buenos comparables 

El método de comparación se usa cuando existe mercado suficiente de inmuebles parecidos al que se está valorando. Es uno de los métodos más utilizados en viviendas, porque permite estimar el valor de mercado a partir de inmuebles similares. Pero para que funcione bien, los testigos deben ser fiables y homogéneos.

En una tasación, conviene que los testigos se parezcan en aspectos como:

• Ubicación.
• Superficie.
• Estado de conservación.
• Antigüedad.
• Altura y ascensor.
• Garaje, trastero o terraza.
• Calidades y zonas comunes.
• Tipo de inmueble.

Si los comparables no se parecen al inmueble valorado, el resultado puede estar contaminado desde el principio.

Cómo elegir testigos en una tasación inmobiliaria

Para elegir testigos en una tasación inmobiliaria, el tasador debe analizar el mercado de la zona y buscar inmuebles realmente comparables. No se trata de coger los primeros anuncios que aparecen en internet. Hay que revisar si esos inmuebles están en la misma zona, si tienen características parecidas y si sus precios tienen sentido.

La ubicación y la superficie suelen ser dos de los factores más importantes. Pero no son los únicos, el estado, la antigüedad, la altura, el ascensor o los anexos también pueden cambiar mucho el valor.

Ubicación, superficie y estado: tres puntos clave en los testigos

La ubicación es clave porque un mismo inmueble puede valer distinto según la calle, el barrio o el entorno. La superficie también importa, porque el valor se suele trabajar en relación al precio por metro cuadrado. Pero cuidado, no todos los metros valen igual si la distribución es mala, si hay zonas poco útiles o si existen diferencias importantes entre viviendas.

Y el estado de conservación puede cambiar por completo el valor. Una vivienda reformada no se puede comparar sin ajustar con otra que necesita una reforma completa.

Antes de aceptar un testigo como válido, conviene preguntarse:

• ¿Está en una zona comparable?
• ¿Tiene una superficie parecida?
• ¿El estado es similar?
• ¿La altura, orientación y ascensor son comparables?
• ¿Tiene garaje, trastero o terraza igual que el inmueble valorado?
• ¿El precio anunciado tiene sentido con el mercado?

Si la respuesta es no, ese testigo puede distorsionar la valoración.

Errores al elegir testigos en una tasación de vivienda 

El error más común es usar testigos que no son comparables. Puede parecer una tontería, pero cambia mucho el valor final. A veces se escogen inmuebles de otro barrio, viviendas con calidades muy distintas, pisos con superficies que no tienen nada que ver o anuncios que llevan meses publicados sin venderse.

También puede ocurrir que se usen precios contaminados por especulación, urgencia de venta, negociación o situaciones concretas que no representan el mercado normal.

Los precios de anuncios no siempre son valores reales

Un anuncio inmobiliario no siempre refleja el valor real de una vivienda. Puede ser el precio que el propietario quiere conseguir, pero no necesariamente el precio al que se acabará vendiendo. En muchas operaciones existe negociación, y esa diferencia puede afectar al análisis.

También puede haber precios inflados porque el vendedor no tiene prisa, o precios bajos porque necesita vender rápido. Por eso, en una tasación inmobiliaria, hay que depurar los testigos. Es decir, revisar si el precio tiene sentido, si el inmueble es comparable y si hay factores que puedan alterar la cifra.

Algunos factores que pueden contaminar un testigo son:

• Precio especulativo.
• Urgencia de venta.
• Precio inflado por falta de prisa.
• Vivienda con problemas no visibles en el anuncio.
• Negociación pendiente.
• Inmueble exclusivo difícil de comparar.
• Valor sentimental o interés particular de un comprador.

Si no se corrigen estos factores, la valoración puede alejarse del valor real de mercado.

Qué pasa si no hay buenos testigos para una tasación 

Puede ocurrir que no existan suficientes testigos comparables. Esto pasa en inmuebles especiales, zonas con poco mercado o propiedades difíciles de comparar. En esos casos, no conviene forzar el método de comparación usando malos testigos. Si no hay comparables suficientes, el tasador debe valorar si procede aplicar otro método.

Por ejemplo, en determinados inmuebles puede ser necesario acudir al método de coste, analizando cuánto costaría construir o reponer el inmueble teniendo en cuenta su estado actual.

Forzar comparables puede dar un valor equivocado 

Cuando no hay testigos buenos, usar comparables malos no soluciona el problema. Lo empeora, si se valora una casa singular con pisos que no se parecen, o una finca especial con inmuebles que no tienen nada que ver, el resultado puede parecer técnico, pero no ser útil.

En una tasación seria, el tasador debe explicar por qué utiliza un método y no otro. Y si el mercado no ofrece buenos comparables, debe dejarlo claro. La valoración no consiste en rellenar una tabla. Consiste en llegar a un valor que tenga sentido y que pueda justificarse.

Como tasador en España

Como tasador en España, mi recomendación es no dar por buenos los testigos solo porque estén cerca o porque aparezcan en un portal inmobiliario. Un buen comparable debe parecerse de verdad al inmueble que se está valorando. Si no se parece, hay que ajustarlo o descartarlo.

Elegir bien los testigos es clave en herencias, divorcios, extinciones de condominio, compraventas o cualquier situación donde el valor de un inmueble afecte al bolsillo de varias personas. No se trata de buscar el valor que más interesa. Se trata de saber qué valor tiene sentido en el mercado.

Trabajo en toda España y estudio cada caso de forma individual.

Si quieres, puedes contactarme a través de mi web o redes sociales y vemos tu caso con calma.